【正文】 232 頁提供的資料。） 前期工 程費用估算 表 24 序號 項目 項目費用 (元 ) 1 水文地質(zhì)勘察費 2 可行性研究分析費 2020000 3 規(guī)劃設(shè)計費 合計 （注：前期工程費用的估算依據(jù)書本 230 頁提供的資料，由于其它臨時費用不詳，估算起來較為困難，因此咩有將臨時費用計入。 20 / 39 戶型效果圖 戶型效果圖 112 21 / 39 鳥瞰草圖 圖 113 配套設(shè)施 項目 18 層為商業(yè)辦公，局部為停車塔； 930層為酒店式公寓；地下 3 層為停車庫 項目內(nèi)部配套設(shè)施表 表 110 層 號 功能類型 備注 3— 0 地下三層停車場 可容納 170輛車 18 商業(yè)辦公 上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務(wù)齊全 68（局部） 機械停車 高層大型智能停車場， 六、七層室內(nèi)停車 80 輛，八層機械停車54 輛 9 會所 以娛樂休閑、運動休閑為主，如建設(shè)健身房 1030 高級寫字樓 金領(lǐng)公寓 以酒店式公寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 可改造為高級豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善的高級寫字樓 22 / 39 第二章 投資估算與財務(wù)評價 項目工 程概要 規(guī)劃設(shè)計方案 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 （見表 21） 規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 21 序號 項目 單位 內(nèi)容 1 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 計容建筑面積 m2 商業(yè) m2 辦公 m2 公寓 m2 4 地下室面積 m2 5 建筑基底面積 m2 6 建筑密度 % % 7 主樓密度 % % 8 容積率 9 綠地率 % % 10 總停車 輛 442 項目開 發(fā)經(jīng)營周期表 表 22 23 / 39 (注：由于收集的信息不全，本張開發(fā)經(jīng)營周期表只包括了從 2020 年 11 月份到 2020 年7 月份的施工信息。 19 / 39 戶型 E 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：兩室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。其中，空中停車場為該大廈的亮點，規(guī)劃中顯示地下停車場可容納 170輛車，地面機械停車 116 輛，六、七層室內(nèi)停車 80 輛，八層機械停車 54輛，總停車數(shù)可達 442 輛。 加強與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作。 在主要門戶網(wǎng)站、房地產(chǎn)網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、網(wǎng)易地產(chǎn)等大量投放廣告。 層號 功能 均價 備注 3— 0 地下三層停車場 車位用于出售 1 商業(yè) 70000 價格隨著層數(shù)的增加而降低，首層價位 70000元， 5層價位 10000元左右，24 層價位 1000070000 元之間，均價為 40000 元左右 24 商業(yè) 約 40000 5 商業(yè) 10000 68 機械停車 高層大 型智能停車場 9 會所 0 1030 高級寫字樓、金領(lǐng)公寓 9500 辦公用地和住宅 12 / 39 促銷策略 由于該項目占據(jù)大量優(yōu)勢資源，因此在沒有提出大規(guī)模的促銷策略的情況下，已基本完成銷售任務(wù) 。 2020 年 4月現(xiàn)購房一次性付款可享 9折優(yōu)惠，按揭可享。主要聚焦于汕頭高收入階層、城市“新貴”：他們具有良好的文化背景和高品味的興趣愛好，是城市中最具活力、最求變、最有個性、追求生活品位和認同現(xiàn)代消費方式的一族。其產(chǎn)品特征主要以建筑風格的另類、建筑材料的奢華、配套設(shè)施的高檔、服務(wù)水平的酒店式標準、裝修風格與 檔次的豪華為要點。總高度達 100 米，建筑面積約 57604 平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。（見圖 16） 8 / 39 （ 2） 配套 地帶繁榮，配套設(shè)施完善齊全。 7 / 39 項目概況 宗地位置 項目位于汕頭 CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角。（見圖 11） 圖 11 粵海大廈區(qū)位圖（圖片來源：百度地圖） 規(guī)劃背景 項目 位于金砂路與華山路 交界 ，始建于 1992 年 ，建成 5層后，由于資金問題停工 20 年 ， 于 2020 年 3月 11日對外宣布正式開工，結(jié)束了 20年的停工期 ，項目將建成公寓、商鋪的綜合大廈。 1 / 39 課程設(shè)計報告 課程名稱： 工程 經(jīng)濟學 課程設(shè)計題目： 開發(fā) “粵海大廈 ” 項目的經(jīng)濟評價 2 / 39 前言 項目社會調(diào)研目的： 通過社會調(diào)研，理解粵海大廈這個項目的開發(fā)與經(jīng)營過程設(shè)計的 （ 2）學習如何將各相關(guān)因素（政策、經(jīng)濟、技術(shù)和法律法規(guī)等）、人員和組 織和諧互動地聯(lián)系起來完成一個成功的工程項目，明確作為土木工程師在以經(jīng)濟市場為背景的“工程 社會大系統(tǒng)下運行”項目的職責。 3 / 39 目錄 第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹 項目區(qū)概況 區(qū)域位置 規(guī)劃背景 規(guī)劃定位 項目概況 宗地位置 項目周邊環(huán)境 （ 1）交通 （ 2）配套 項目控制要點 （ 1）用地位置 （ 2）用地性質(zhì) （ 3）用地面積 （ 4）道路綠化用地 （ 5）實用地面積 （ 6）規(guī)劃指標要求 項目定位 產(chǎn)品定位 市場定位 客戶定位 營銷計劃 銷售價格定位 營銷渠道 促銷策略 規(guī)劃概述 用地總指標 住 宅戶型指標 戶型設(shè)計 鳥瞰草圖 配套設(shè)施 第二章 投資估算與財務(wù)評價 項目成本分析 項目工程概要 規(guī)劃設(shè)計方案 項目開發(fā)經(jīng)營周期 開發(fā)成本估算 （土地費、前期工程費用、基礎(chǔ)建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建 設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他 費用、不可預(yù)見 費用、經(jīng)營資金） 4 / 39 項目投資計劃 資金投入：投資計劃表 資金收入：房地產(chǎn)銷售收入計劃與預(yù)期 項目現(xiàn)金流與稅金計算 現(xiàn)金流量表（全部投資） 財務(wù)評價 損益及利潤表 財務(wù)評價參數(shù)選取與初步評價（靜態(tài)） 動態(tài)財務(wù)評價相關(guān)指標與總結(jié) 第三章 不確定性分析與風險分析 敏感性分析 臨界點（盈虧平衡）分析 風險來源與控制 5 / 39 第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹 項目區(qū)概況 區(qū)域位置 項目位于汕頭城市中心，該區(qū)域有城市發(fā)達繁榮的商業(yè)圈，地處 CBD 核心地段金砂路與華山路交界處，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學等教育機構(gòu)，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利?？偢叨冗_ 100米，建筑面積約 57604平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。途經(jīng)的公交車有： 2 路上行； 2路下行； 6 路上行； 6路下行； 18 路上行； 18路下行； 38 路上行； 38路下行。 為充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項目集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資源，演繹都會繁華。 ? 消費者需求的變化和市場供應(yīng)水平的變化，呈現(xiàn)出如下特性： 對于地段論