開(kāi)發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 232 頁(yè)提供的資料。） 前期工 程費(fèi)用估算 表 24 序號(hào) 項(xiàng)目 項(xiàng)目費(fèi)用 (元 ) 1 水文地質(zhì)勘察費(fèi) 2 可行性研究分析費(fèi) 2020000 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 合計(jì) （注：前期工程費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 230 頁(yè)提供的資料，由于其它臨時(shí)費(fèi)用不詳，估算起來(lái)較為困難，因此咩有將臨時(shí)費(fèi)用計(jì)入。 20 / 39 戶(hù)型效果圖 戶(hù)型效果圖 112 21 / 39 鳥(niǎo)瞰草圖 圖 113 配套設(shè)施 項(xiàng)目 18 層為商業(yè)辦公，局部為停車(chē)塔； 930層為酒店式公寓；地下 3 層為停車(chē)庫(kù) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套設(shè)施表 表 110 層 號(hào) 功能類(lèi)型 備注 3— 0 地下三層停車(chē)場(chǎng) 可容納 170輛車(chē) 18 商業(yè)辦公 上檔次的商家，購(gòu)物中心、精英俱樂(lè)部、餐飲等服務(wù)齊全 68（局部） 機(jī)械停車(chē) 高層大型智能停車(chē)場(chǎng)， 六、七層室內(nèi)停車(chē) 80 輛，八層機(jī)械停車(chē)54 輛 9 會(huì)所 以?shī)蕵?lè)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑為主，如建設(shè)健身房 1030 高級(jí)寫(xiě)字樓 金領(lǐng)公寓 以酒店式公寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 可改造為高級(jí)豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會(huì)議室等配套完善的高級(jí)寫(xiě)字樓 22 / 39 第二章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目工 程概要 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （見(jiàn)表 21） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 21 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 內(nèi)容 1 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 計(jì)容建筑面積 m2 商業(yè) m2 辦公 m2 公寓 m2 4 地下室面積 m2 5 建筑基底面積 m2 6 建筑密度 % % 7 主樓密度 % % 8 容積率 9 綠地率 % % 10 總停車(chē) 輛 442 項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)周期表 表 22 23 / 39 (注：由于收集的信息不全，本張開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期表只包括了從 2020 年 11 月份到 2020 年7 月份的施工信息。 19 / 39 戶(hù)型 E 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：兩室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。其中，空中停車(chē)場(chǎng)為該大廈的亮點(diǎn)，規(guī)劃中顯示地下停車(chē)場(chǎng)可容納 170輛車(chē)，地面機(jī)械停車(chē) 116 輛，六、七層室內(nèi)停車(chē) 80 輛，八層機(jī)械停車(chē) 54輛，總停車(chē)數(shù)可達(dá) 442 輛。 加強(qiáng)與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作。 在主要門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、房地產(chǎn)網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、網(wǎng)易地產(chǎn)等大量投放廣告。 層號(hào) 功能 均價(jià) 備注 3— 0 地下三層停車(chē)場(chǎng) 車(chē)位用于出售 1 商業(yè) 70000 價(jià)格隨著層數(shù)的增加而降低，首層價(jià)位 70000元， 5層價(jià)位 10000元左右，24 層價(jià)位 1000070000 元之間，均價(jià)為 40000 元左右 24 商業(yè) 約 40000 5 商業(yè) 10000 68 機(jī)械停車(chē) 高層大 型智能停車(chē)場(chǎng) 9 會(huì)所 0 1030 高級(jí)寫(xiě)字樓、金領(lǐng)公寓 9500 辦公用地和住宅 12 / 39 促銷(xiāo)策略 由于該項(xiàng)目占據(jù)大量?jī)?yōu)勢(shì)資源，因此在沒(méi)有提出大規(guī)模的促銷(xiāo)策略的情況下，已基本完成銷(xiāo)售任務(wù) 。 2020 年 4月現(xiàn)購(gòu)房一次性付款可享 9折優(yōu)惠，按揭可享。主要聚焦于汕頭高收入階層、城市“新貴”：他們具有良好的文化背景和高品味的興趣愛(ài)好，是城市中最具活力、最求變、最有個(gè)性、追求生活品位和認(rèn)同現(xiàn)代消費(fèi)方式的一族。其產(chǎn)品特征主要以建筑風(fēng)格的另類(lèi)、建筑材料的奢華、配套設(shè)施的高檔、服務(wù)水平的酒店式標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格與 檔次的豪華為要點(diǎn)。總高度達(dá) 100 米，建筑面積約 57604 平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。（見(jiàn)圖 16） 8 / 39 （ 2） 配套 地帶繁榮，配套設(shè)施完善齊全。 7 / 39 項(xiàng)目概況 宗地位置 項(xiàng)目位于汕頭 CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角。（見(jiàn)圖 11） 圖 11 粵海大廈區(qū)位圖（圖片來(lái)源：百度地圖） 規(guī)劃背景 項(xiàng)目 位于金砂路與華山路 交界 ，始建于 1992 年 ，建成 5層后，由于資金問(wèn)題停工 20 年 ， 于 2020 年 3月 11日對(duì)外宣布正式開(kāi)工，結(jié)束了 20年的停工期 ，項(xiàng)目將建成公寓、商鋪的綜合大廈。 1 / 39 課程設(shè)計(jì)報(bào)告 課程名稱(chēng)： 工程 經(jīng)濟(jì)學(xué) 課程設(shè)計(jì)題目： 開(kāi)發(fā) “粵海大廈 ” 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 2 / 39 前言 項(xiàng)目社會(huì)調(diào)研目的： 通過(guò)社會(huì)調(diào)研，理解粵海大廈這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程設(shè)計(jì)的 （ 2）學(xué)習(xí)如何將各相關(guān)因素（政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律法規(guī)等）、人員和組 織和諧互動(dòng)地聯(lián)系起來(lái)完成一個(gè)成功的工程項(xiàng)目，明確作為土木工程師在以經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)為背景的“工程 社會(huì)大系統(tǒng)下運(yùn)行”項(xiàng)目的職責(zé)。 3 / 39 目錄 第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹 項(xiàng)目區(qū)概況 區(qū)域位置 規(guī)劃背景 規(guī)劃定位 項(xiàng)目概況 宗地位置 項(xiàng)目周邊環(huán)境 （ 1）交通 （ 2）配套 項(xiàng)目控制要點(diǎn) （ 1）用地位置 （ 2）用地性質(zhì) （ 3）用地面積 （ 4）道路綠化用地 （ 5）實(shí)用地面積 （ 6）規(guī)劃指標(biāo)要求 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 客戶(hù)定位 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 銷(xiāo)售價(jià)格定位 營(yíng)銷(xiāo)渠道 促銷(xiāo)策略 規(guī)劃概述 用地總指標(biāo) 住 宅戶(hù)型指標(biāo) 戶(hù)型設(shè)計(jì) 鳥(niǎo)瞰草圖 配套設(shè)施 第二章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目成本分析 項(xiàng)目工程概要 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期 開(kāi)發(fā)成本估算 （土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他 費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)資金） 4 / 39 項(xiàng)目投資計(jì)劃 資金投入：投資計(jì)劃表 資金收入：房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)劃與預(yù)期 項(xiàng)目現(xiàn)金流與稅金計(jì)算 現(xiàn)金流量表（全部投資） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 損益及利潤(rùn)表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選取與初步評(píng)價(jià)（靜態(tài)） 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)相關(guān)指標(biāo)與總結(jié) 第三章 不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 臨界點(diǎn)（盈虧平衡）分析 風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源與控制 5 / 39 第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹 項(xiàng)目區(qū)概況 區(qū)域位置 項(xiàng)目位于汕頭城市中心，該區(qū)域有城市發(fā)達(dá)繁榮的商業(yè)圈，地處 CBD 核心地段金砂路與華山路交界處，附近有金海灣大酒店，大蘋(píng)果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。總高度達(dá) 100米，建筑面積約 57604平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。途經(jīng)的公交車(chē)有： 2 路上行； 2路下行； 6 路上行； 6路下行； 18 路上行； 18路下行； 38 路上行； 38路下行。 為充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項(xiàng)目集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成融高級(jí)寫(xiě)字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂(lè)部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車(chē)場(chǎng)于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢(shì)資源，演繹都會(huì)繁華。 ? 消費(fèi)者需求的變化和市場(chǎng)供應(yīng)水平的變化，呈現(xiàn)出如下特性： 對(duì)于地段論
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