【正文】 子女的教育不遺余力 看重房地產的多重投資價值 購物講究質料品牌和檔次 社交圈與商務活動緊密相連 購買的核心目標 提高生活品質，彰顯身份 從一定層面上講，也可以理解為投資行為 11 / 39 營銷計劃 銷售價格定位 粵海大廈占據優(yōu)勢地段，擁有豐富的周邊配套資源，大廈設計本身定位融高級寫字樓、金領公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現代化綜合大廈，面向高收入人群。 銷售渠道表 表 14 營銷渠道 定義 優(yōu)點 缺點 自營銷售 房地產開發(fā)商自己承擔全部流通功能，通過自己的營銷人員直接推銷房地產產品， 國內房地產銷售的主渠道 直接面對客戶 ，方便掌握消費者需求； 通過在銷售處售樓，在賣產品的同時也賣服務，有利于維護開發(fā)商的品牌； 對銷售節(jié)奏和價格走向進行有效的控制；節(jié)省銷售傭金。（表 15） 促銷策略分析表 表 15 促銷手段 定義 促銷方式 具體流程 廣告促銷 廣告是房地產企業(yè)用來直接向目標對象傳遞信息的最主要的促銷方式，以刺 激目標對象產生需求。 危機公關 面對問題危機，在眾多消費者與媒 體的關注下，迅速采取全面返工維修、協(xié)商解除合同、補償客戶損失、加強建筑施工質量監(jiān)控等措施，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，在一定程度上挽回了公司的美譽度。 適合將產品在短時間內推廣的促銷方法。 圖 110 15單元公寓平面圖 圖 111 15單元辦公平面圖 18 / 39 戶型 A 每層數量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領；客廳與餐廳相結合，增大空間大小。也適合公司經營做辦公室。 戶型 F 每層數量： 1 面積； m2 住宅 可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領；飯廳過道和客廳之間可加用屏風，不僅占用空間小，而且私密性更好。又由于本項目是盈利性企業(yè)，且全部投資 沒有融資和借貸 ，因此公共設施配套建設費用、財務費用為零，開發(fā)間接費用直接計入企業(yè)的銷售費用，不單獨進行計算。） 建筑安裝工程費（單位：億元） 表 26 序號 項目 占安裝工程費的百分比 建筑安裝工程費 項目費用 1 人工費 13% 2 材料費 54% 3 設備機械費 5% 4 安裝工程費 11% 5 其他直接費 8% 6 其他間接費 9% 注：建筑安裝該工程費 =2400*=138010080元 = （注：建筑安裝工程費的總價由老師提供的單位造價和本方案實際建筑面積算得，其中 25 / 39 每部分的費用估算依據上網查得的資料。） 其他費用估算表 表 28 序號 項目 數量（工程造價 /元） 收費標準 總額（元） 1 標底編制費 140601570 % 2 標底審核費 140601570 % 3 招標管理費 140601570 % 4 工程質量監(jiān)督費 140601570 % 5 安全監(jiān)督管理費 140601570 % 6 工程監(jiān)理費 140601570 % 合計 （注：其它費用的估算依據書本 251 頁提供的資料，其中取費基數為總工程造價費，總工程造 價費 = 基礎設施建設費 + 建筑安裝工程費。 項目投資表 表 29 序號 名稱 合計 (元 ) 1 開發(fā)建設投資 522775760 土地費用 35632988 前期工程費 基礎設施建設費 2591490 建筑安裝工程費 138000000 公共配套設施建設費 0 間接開發(fā)費 0 管理費用 5471564 財務費用 0 銷售費用 3647710 開發(fā)期稅費 321561203 其他費用 不可預 見費 9119274 2 經營資金 0 3 項目總投資 522775760 （注 :該表是整個項目開發(fā)過程中的總投資表。 （ 2） 本項目稅后利潤總額為 218834114 元。根據項目的實際 情況，選擇進行不確定性因素為銷售單價、開發(fā)成本，不確定性因素的變動范圍為177。當開發(fā)成本上升 10%時，通過計算，項目的主要盈利能力指標的數據見表 32 開發(fā)成本上升 10%時項目主要盈利能力指標數據 表 32 盈利能力指標 變動前指標值 變動后指標值 利潤總額 389630646 元 374954389 元 稅后利潤總額 218834114 元 204157857 元 投資利潤率 25% 24% 資本金利潤率 52% 50% 資本金凈利潤率 29% 27% 資本金財務凈現值 （ MARR=12%） 205612 資本金財務內部收益率 % % 從中的數據可以看出，本項目不確定性因素對主要盈利能力指標的敏感性排序是銷售單價、開發(fā)成本 . 臨界點（盈虧平衡）分析 本項目臨界點分析采用的盈利能力指標為資本金利潤率，投資者接受的資本金利潤率的最低為 12%。 風險來源與控制 風險，是相對于預期目標而言，經濟主體遭受損失的不確定性。 綜合上述情況，本項目著重達到： （ 1）對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。 ?? 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 36 / 39 37 / 39 （續(xù)附頁） 38 / 39 （續(xù)附頁） 39 / 39 指導教師評語： 指導教師： 日 期： 2020 年 05 月 日 。 ?? 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金凈流入時間、資金占用月平均額 。 （ 2）具有一定的經濟效益和具有明顯的社會效益。 本項目的不確定性因素要來自以下幾個方面：建造成本、銷售單價、銷售情況、開發(fā)周期等等。所以臨界點分析時， 分析的住宅銷售單價的臨界點。 1) 銷售單價下降 10%時敏感性分析。 投資利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目總投資 *100% =(389630646/3)/=25% (4)資本金利潤率 資本金利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目資本金 *100% =(389630646/3)/250000000=52% （ 5） 資本金凈利潤率 資本金凈利潤率 =年利潤總額或年平均凈利潤總額 /項目資本金 *100% =(218834114/3)/250000000=29% ?當 i1=27%時， FNPV1=1628530(元 ) ?當 i1=28%時， FNPV2=725724(元 ) 即， FIRR=% 財務評價指標 表 217 指標 數值 總投資 （元） 銷售收入 （元） 568464137 FNPV （元） 205612 FIRR （元） % 回收期 （年） 1 利潤 （元） 389630646 投資利潤率 25% 資本金 （元） 250,000,000 資本金利潤率 52% 資本金凈利潤率 % 當第二年可以達到累計凈現值為正，有凈現值 205612 元 0，內部收益率有33%,大于房地產行業(yè)平均 的 15%，所以本項目在財務上是可行的。 % % 9% （注：表格參考于課本 254頁表 1031，合計部分以元為單位，而后的半年統(tǒng)計的則為銷售比例。） 26 / 39 經營資金 是開發(fā)企業(yè)用于日常的周轉資金，也就是在建設起末為經營期準備的鋪底的流動資金。） 銷售費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎設施建設費 +建筑安裝工程費 +公共配套設施費） *2% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *2% = 3647710元 （注：管理費用的估算依據書本