【正文】 的消費群體而言，是地理位置優(yōu)越的城市中心建筑的豪宅。這類市場的核心要點是“為生活而居住”，以商業(yè)、生活、環(huán)境為名義，鎖定的是極度熱愛生活的群體。該項目除了第 9層作為大廈 會所，不出售外，其余物業(yè)都用于銷售。 難于形成營銷專業(yè)優(yōu)勢 分散了企業(yè)的人力、物力和財力 代理銷售 由中間代理商承擔(dān)房地產(chǎn)商品的流通 委托代理公司可以整合社會資源； 代理公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)；代理商具有營銷專業(yè)優(yōu)勢； 有利于開發(fā)商集中資源 容易導(dǎo)致銷售失控； 需要支付銷售傭金； 分流了利潤。 電視廣告 選擇在當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥Φ碾娨暸_投放廣告，最高收視率的節(jié)目前投放廣告 報紙廣告 選擇在項目所在區(qū)域發(fā)行量大的報紙或刊物集中投放廣告 車體廣告 利用人流量非常大的地鐵、高鐵、車站打廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 充分利 用公司網(wǎng)站，對公司整體運作以及所有開發(fā)項目做統(tǒng)一宣傳； 以提供高效的一站式物業(yè)服務(wù)為宗旨，建立專屬于本項目物業(yè)的社區(qū)網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)容需囊括社區(qū)內(nèi)外生活資訊和公共信息，使業(yè)主的日常生活更加方便、快捷、精彩。 與各方面建立良好的關(guān)系 注重以客戶為導(dǎo)向，強調(diào)利用公司與客戶的雙向交流，以建立持久的對應(yīng)關(guān)系， 在業(yè)界樹立公司和品牌的競爭優(yōu)勢。 — 參加和組織房地產(chǎn)展銷會、 免費樓巴接送看樓、買樓送禮品、舉辦大型文化娛樂活動、團購折扣優(yōu)惠、贈送物業(yè)管理費、聯(lián)合大型商家購物優(yōu)惠促銷、先租后售、讓利以聚人氣、重大節(jié)假日開盤 規(guī)劃概述 規(guī)劃建設(shè) 1幢 30層建筑，其中裙樓 15 層為商業(yè)， 69 層為機械停車， 1030層為公寓，另加 3層地下停車。也適合小公司經(jīng)營做辦公室 戶型 B 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 土 地費用估算 表 23 土地出讓金 用地面積 土地費用（元） 5500元 /m2 35632988 （注：土地費用估算依據(jù)老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。） 管理費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 +建筑安裝工程費 +公共配套設(shè)施費） *3% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *3% = 5471564元 （注：管理費用的估算依據(jù)書本 232 頁提供的資料。） 不可預(yù)見費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 +建筑安裝工程費 +公共配套設(shè)施費） *5% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *5% = 9119274(元 ) （注：不可預(yù)見費用的估算依據(jù)書本 233 頁提供的資料。） 項目投資計劃 資金投入： 投資計劃表 表 210 序號 名稱 合計 （元） 0 1 （ ~6） 2 (~12) 1 開發(fā)建設(shè)投資 (元 ) 522775760 48709440 土地費用 (元 ) 35632988 35632988 前期工程費 (元 ) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 (元 ) 2591490 建筑安裝工程費 (元 ) 138000000 0 0 27600000 .1 人工費 (元 ) 17940000 2990000 2990000 27 / 39 .2 材料費 (元 ) 74520200 .3 設(shè)備機械費（元） 6900000 .4 安裝工程費（元） 15180000 .5 其他直接費（元） 11040000 2208000 .6 其他間接費（元） 12420200 2484000 公共配套設(shè)施費（元） 0 管理費用（元） 5471564 銷售費用（元） 3647710 開發(fā)期稅費（元） 321561203 其他費用（元） 不可預(yù)見費（元） 9119274 2 經(jīng)營資金（元） 0 3 項目總投資（元） 522775760 48709440 投資計劃表續(xù)表 序號 名稱 3 （ ~6） 4 （ ~12） 5 (~6) 6 (~12) 1 開發(fā)建設(shè)投資 (元 ) 48709440 16236480 土地費用 (元 ) 前期工程費 (元 ) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費 (元 ) 2591490 建筑安裝工程費 (元 ) 27600000 27600000 27600000 27600000 .1 人工費 (元 ) 2990000 2990000 2990000 2990000 28 / 39 .2 材料費 (元 ) .3 設(shè)備機械費（元） 34500000 34500000 .4 安裝工程費（元） 7590000 7590000 .5 其他直接費（元） 2208000 2208000 2208000 2208000 .6 其他間接費（元） 2484000 2484000 2484000 2484000 公共配套設(shè)施費（元） 管理費用（元） 銷售費用（元） 994830 994830 994830 開發(fā)期稅費（元） 其他費用（元 ） 不可預(yù)見費（元） 2 經(jīng)營資金（元） 3 項目總投資（元） 48709440 16236480 (注：該表格參考于課本 252頁的表 1028，其中開發(fā)間接費結(jié)合本項目具體情況，直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用，由于該項目并無貸款，財務(wù)費用為零，由于本項目實行商品房預(yù)售，所以不需要另外準備經(jīng) 營資金 ) 資金收入：房地產(chǎn)銷售收入計劃與預(yù)期 項目銷售回款計劃表 表 211 項目內(nèi)容 銷售建筑面積（平方米） 銷售價格 （元 /平方米） 總價（元） 備注 公寓 9500 245816015 車位（個） 442 2280000元 /個 101026836 寫字樓 10500 98003430 底商 123617856 合計 568464137 住宅銷售率 100% 商鋪銷售 率 100% 銷售收入 568464137 29 / 39 銷售計劃表 表 212 銷售比例 回款比例 回款金額 合計 計算期 (季度） 住宅 寫字樓 住宅 寫字樓 住宅 寫字樓 — 6 — 12 — 6 — 12 33% 23% 28% 20% — 6 64% 55% 59% 57% — 12 3% 22% 13% 23% 合計 100% 100% 100% 100% 245816015 98003430 255616358 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 表 213 序號 項目 合計（元） 0 1（ 2020） 0 1 2 1 銷售收入 568464137 0 1 2 公寓 245816015 0 0 0 寫字樓 98003430 0 0 0 底商 123617856 0 0 車位（個） 101026836（ 萬元 /個） 0 0 0 自營收入 0 0 0 0 2 經(jīng)營稅金及附加 0 0 0 營業(yè)稅 0 0 城市維護建設(shè)費 0 0 0 教育費附加 0 0 0 序 號 項目 2(2020) 3(2020) 1 2 1 2 1 銷售收入 0 % % 9% 公寓 0 33% 64% 3% 寫字樓 0 23% 55% 22% 底商 0 23% 55% 22% 車位（個） 0 33% 64% 3% 自營收入 0 0 0 0 2 經(jīng)營稅金及附加 0 % % 9% 營業(yè)稅 0 % % 9% 城市維護建設(shè)費 0 % % 9% 教育 費附加 0 （ 3） 投資利潤率。 10%。 由于銷售單價對盈利能力指標最敏感，而本項目商業(yè)用房銷售單價下降的可能性 34 / 39 較小。 工程項目風(fēng)險的主要來源為市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險、信用風(fēng)險。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考 慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 35 / 39 ?? 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，有計劃地分配資金的利用