【正文】 車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資 源，演繹都會繁華。 （ 3） 基本了解項目策劃的工作思路和方法，并應用于今后的課程學習和畢 業(yè)設計?；浐４髲B地處城市繁華商業(yè)圈，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學等教育機構；交通便利，位于汕頭經(jīng)濟發(fā)達的市中心。 功能定位： ? 城市新地標：統(tǒng)御 CBD—— 核心地段、中心區(qū)稀缺席位、 ArtDeco 恢弘外觀 ? 商務新風尚：財富領地 —— 豪華大堂、精英俱樂部、酒店式物業(yè)管理 ? 價值新篇章：金領匯聚 —— 戶戶陽臺全明套型、自由靈動空間、 SOHO 宜居宜商 ? 科技耀未來：標桿之作 —— 首創(chuàng)高層智能停車場、近 600 席車位、高配置環(huán)保建材 項目定位： ? 住宅：品味高的金領生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 ? 寫字樓 :高級豪華，交通便利，視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善 ? 商務：面向上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務齊全 ? 會所：以娛樂休閑、運動休閑為主， 9樓設立大廈會所，服務于大廈的業(yè) ? 智 能停車場：充裕的停車空間，便利生活 市場定位 ? 目標市場：高端市場。 10 / 39 客戶定位 主要面向人群：金領、高薪白領、高產(chǎn)家庭、社會 名流 目標市場客戶描述表 表 12 人口統(tǒng)計特 征 年齡組成 30 歲到 45 歲之間收入偏高的群體 職業(yè)分析 教師、科研人員、科技人員、職員、公務員、私營業(yè)主及其它高收入行業(yè)的人士 經(jīng)濟收入 月收入 10000元以上，或曾事業(yè)有成已有富裕積蓄 行為特征 擁有良好的價值取向 不斷提高自己的精神涵養(yǎng) 尊重社會道德規(guī)范、有關愛 他們在追求自我實現(xiàn)的過程中表現(xiàn)出有別于一般人特征：高層次的精神、有品位的行為、有素養(yǎng)的言談。以下是對該項目可以有的銷售策略建議，以達到快速的銷售目的。 營業(yè)推廣 指企業(yè)為了激勵購 買、銷售商品和服務而使用的除廣、公關和人員推銷之外的全部企業(yè)營銷行為的統(tǒng)稱。 戶型 C 每層數(shù)量： 8 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身金融金領；客廳與餐廳相結合，增大空間大小。 ) 24 / 39 開發(fā)成本估算 本項目的開發(fā)成本包括土地費、前期工程費用、基礎建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費 、其他費用、不可預見費用、經(jīng)營資金。） 開發(fā)期間稅費估算表 表 27 序號 項目 總額（元） 1 土地使用稅 6219576 2 營業(yè)稅 28423207 3 營業(yè)稅附加稅 1989624 4 教育附加稅 7801931 5 城市維護建筑稅 18204505 6 土地增值稅 231641145 7 企業(yè)所得稅 27281215 合計 321561203 (注：開發(fā)期間的稅費估算依據(jù)書本 235 頁提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費的估算太難，沒有計入。其中，營業(yè)稅 =銷售收入 *5%，城市維護建設費 =營業(yè)稅 *7%，教育附加費 =營業(yè)稅 *3%） 30 / 39 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 表 214 序號 項目 合計（元） 0 1（ 2020） 0 1 2 1 現(xiàn)金流入 568464137 0 0 0 銷售收入 568464137 0 0 0 自營收入 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 5202000 8300000 開發(fā)建設投資不含財務費用） 250000000 0 5202000 8300000 經(jīng)營稅金及附加 0 0 0 運營費用 9119274 所得稅 170796532 0 0 0 3 凈現(xiàn)金流量 0 5202000 8300000 4 總現(xiàn)金流量 0 5202000 60300000 全部 投資現(xiàn)金流量表續(xù)表 序號 項目 2（ 2020） 3（ 2020） 1 2 1 2 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 自營收入 2 現(xiàn)金流出 8300000 02500 開發(fā)建設投資不含財務費用） 8300000 2775000 3300000 1102500 經(jīng)營稅金及附加 0 運營費用 3039758 3039758 3039758 所得稅 0 8 3 凈現(xiàn)金流量 8300000 27151691 4 總現(xiàn)金流量 68600000 （單位：元） (注：該表格參考于課本 255 頁的表 1034，其中所得稅從有銷售收入的半年分開始算起，所得稅 =銷售收入 *33%，開發(fā)建設投資所采用的數(shù)據(jù)為現(xiàn)場咨詢得到，運營費用 =管理費用 +銷售費用（財務費用為 0） ) 31 / 39 財務評價 損益表 損益表 表 215 序號 項目 合計 1（ ~6） 2(~12) 3（ ~6） 1 銷售收入 (元 ) 568464137 2 開發(fā)成本 (元 ) 146762574 30515724 48709440 48709440 3 銷售費用 (元 ) 3647710 4 營業(yè)稅稅金(元 ) 5 利潤總額 (元 ) 389630646 6 所得稅 33%(元 ) 170796532 7 稅后利潤 (元 ) 218834114 損益表續(xù)表 序號 項目 4（ ~12） 5(~6) 6(~12) 1 銷售收入 (元 ) 230993922 223174765 114295450 2 開發(fā)成本 (元 ) 16236480 3 銷售費用 (元 ) 994830 1989660 663220 4 營業(yè)稅稅金 (元 ) 11549696 5 利潤總額 (元 ) 202212916 208082749 107269584 6 所得稅 33%(元 ) 66730262 68667307 35398963 7 稅后利潤 (元 ) 135482664 139415442 71870621 財務評價參數(shù)選取以及初步評價（靜態(tài)） 財務評價參數(shù)表 表 216 參數(shù) 寫字間、公寓 停車場 商業(yè) 平均 銷售單價（元 /m2） 9500 銷售面積（ m2) 營業(yè)收入（萬元） 239466785 230993922 營業(yè)稅及附加（元 /m2) 11973339 11549696 開發(fā)成本單價（元 /m2） 64454376 4312841 2557 開發(fā)成本（萬元） 64454376 82308198 項目利潤 (萬元） 163039070 137136028 期間費用（萬元） 2402736 3068828 稅前利潤（萬元） 160636334 134067200 所得稅（萬元） 53009990 44242176 稅后利潤（萬元） 107626344 89825024 單位毛利 (元 /m2) 6373 79486 單位凈利 (元 /m2) 4270 53256 銷售毛利率 % 67% 58% 銷售凈利率 % 45% 39% 32 / 39 動態(tài)財務評價相關指標及評價 （ 1） 本項目的利潤總額為 389630646 元。銷售單價下降 10%時，通過計算，項目的主要盈利能力指標的數(shù)據(jù)見表 31 銷售單價下降 10%時項目主要盈利能力指標數(shù)據(jù) 表 31 盈利能力指標 變動前指標值 變動后指標值 利潤總額 389630646 元 332784232 元 稅后利潤總額 218834114 元 179067354 元 投資利潤率 25% 21% 資本金利潤率 52% 44% 資本金凈利潤率 29% 29% 資本金財務凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 302103 95698 資本金財務內(nèi)部收益率 % % 2) 開發(fā)成本上升 10%時的敏感性分析。這些因素，受當?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟目標的實現(xiàn)。 結論 : 根據(jù)敏感性分析和臨界點分析的 結果，從銷售情況、開發(fā)成本、定價策略和議價能力來說 有較強的抗風險能力。 據(jù)此，根據(jù)定位安排，有如下策略： ?? 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。