開(kāi)發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 車(chē)場(chǎng)于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢(shì)資 源，演繹都會(huì)繁華。 （ 3） 基本了解項(xiàng)目策劃的工作思路和方法，并應(yīng)用于今后的課程學(xué)習(xí)和畢 業(yè)設(shè)計(jì)?；浐４髲B地處城市繁華商業(yè)圈，附近有金海灣大酒店，大蘋(píng)果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)；交通便利，位于汕頭經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的市中心。 功能定位： ? 城市新地標(biāo)：統(tǒng)御 CBD—— 核心地段、中心區(qū)稀缺席位、 ArtDeco 恢弘外觀 ? 商務(wù)新風(fēng)尚：財(cái)富領(lǐng)地 —— 豪華大堂、精英俱樂(lè)部、酒店式物業(yè)管理 ? 價(jià)值新篇章：金領(lǐng)匯聚 —— 戶戶陽(yáng)臺(tái)全明套型、自由靈動(dòng)空間、 SOHO 宜居宜商 ? 科技耀未來(lái)：標(biāo)桿之作 —— 首創(chuàng)高層智能停車(chē)場(chǎng)、近 600 席車(chē)位、高配置環(huán)保建材 項(xiàng)目定位： ? 住宅：品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 ? 寫(xiě)字樓 :高級(jí)豪華，交通便利，視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會(huì)議室等配套完善 ? 商務(wù)：面向上檔次的商家，購(gòu)物中心、精英俱樂(lè)部、餐飲等服務(wù)齊全 ? 會(huì)所：以?shī)蕵?lè)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑為主， 9樓設(shè)立大廈會(huì)所，服務(wù)于大廈的業(yè) ? 智 能停車(chē)場(chǎng)：充裕的停車(chē)空間，便利生活 市場(chǎng)定位 ? 目標(biāo)市場(chǎng)：高端市場(chǎng)。 10 / 39 客戶定位 主要面向人群：金領(lǐng)、高薪白領(lǐng)、高產(chǎn)家庭、社會(huì) 名流 目標(biāo)市場(chǎng)客戶描述表 表 12 人口統(tǒng)計(jì)特 征 年齡組成 30 歲到 45 歲之間收入偏高的群體 職業(yè)分析 教師、科研人員、科技人員、職員、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及其它高收入行業(yè)的人士 經(jīng)濟(jì)收入 月收入 10000元以上，或曾事業(yè)有成已有富裕積蓄 行為特征 擁有良好的價(jià)值取向 不斷提高自己的精神涵養(yǎng) 尊重社會(huì)道德規(guī)范、有關(guān)愛(ài) 他們?cè)谧非笞晕覍?shí)現(xiàn)的過(guò)程中表現(xiàn)出有別于一般人特征：高層次的精神、有品位的行為、有素養(yǎng)的言談。以下是對(duì)該項(xiàng)目可以有的銷售策略建議，以達(dá)到快速的銷售目的。 營(yíng)業(yè)推廣 指企業(yè)為了激勵(lì)購(gòu) 買(mǎi)、銷售商品和服務(wù)而使用的除廣、公關(guān)和人員推銷之外的全部企業(yè)營(yíng)銷行為的統(tǒng)稱。 戶型 C 每層數(shù)量： 8 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合時(shí)尚單身金融金領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。 ) 24 / 39 開(kāi)發(fā)成本估算 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)資金。） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算表 表 27 序號(hào) 項(xiàng)目 總額（元） 1 土地使用稅 6219576 2 營(yíng)業(yè)稅 28423207 3 營(yíng)業(yè)稅附加稅 1989624 4 教育附加稅 7801931 5 城市維護(hù)建筑稅 18204505 6 土地增值稅 231641145 7 企業(yè)所得稅 27281215 合計(jì) 321561203 (注：開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)估算依據(jù)書(shū)本 235 頁(yè)提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費(fèi)的估算太難，沒(méi)有計(jì)入。其中，營(yíng)業(yè)稅 =銷售收入 *5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 *7%，教育附加費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 *3%） 30 / 39 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 表 214 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（元） 0 1（ 2020） 0 1 2 1 現(xiàn)金流入 568464137 0 0 0 銷售收入 568464137 0 0 0 自營(yíng)收入 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 5202000 8300000 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 250000000 0 5202000 8300000 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 0 0 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 9119274 所得稅 170796532 0 0 0 3 凈現(xiàn)金流量 0 5202000 8300000 4 總現(xiàn)金流量 0 5202000 60300000 全部 投資現(xiàn)金流量表續(xù)表 序號(hào) 項(xiàng)目 2（ 2020） 3（ 2020） 1 2 1 2 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 自營(yíng)收入 2 現(xiàn)金流出 8300000 02500 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 8300000 2775000 3300000 1102500 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 3039758 3039758 3039758 所得稅 0 8 3 凈現(xiàn)金流量 8300000 27151691 4 總現(xiàn)金流量 68600000 （單位：元） (注：該表格參考于課本 255 頁(yè)的表 1034，其中所得稅從有銷售收入的半年分開(kāi)始算起，所得稅 =銷售收入 *33%，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資所采用的數(shù)據(jù)為現(xiàn)場(chǎng)咨詢得到，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用為 0） ) 31 / 39 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 損益表 損益表 表 215 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1（ ~6） 2(~12) 3（ ~6） 1 銷售收入 (元 ) 568464137 2 開(kāi)發(fā)成本 (元 ) 146762574 30515724 48709440 48709440 3 銷售費(fèi)用 (元 ) 3647710 4 營(yíng)業(yè)稅稅金(元 ) 5 利潤(rùn)總額 (元 ) 389630646 6 所得稅 33%(元 ) 170796532 7 稅后利潤(rùn) (元 ) 218834114 損益表續(xù)表 序號(hào) 項(xiàng)目 4（ ~12） 5(~6) 6(~12) 1 銷售收入 (元 ) 230993922 223174765 114295450 2 開(kāi)發(fā)成本 (元 ) 16236480 3 銷售費(fèi)用 (元 ) 994830 1989660 663220 4 營(yíng)業(yè)稅稅金 (元 ) 11549696 5 利潤(rùn)總額 (元 ) 202212916 208082749 107269584 6 所得稅 33%(元 ) 66730262 68667307 35398963 7 稅后利潤(rùn) (元 ) 135482664 139415442 71870621 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選取以及初步評(píng)價(jià)（靜態(tài)） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)表 表 216 參數(shù) 寫(xiě)字間、公寓 停車(chē)場(chǎng) 商業(yè) 平均 銷售單價(jià)（元 /m2） 9500 銷售面積（ m2) 營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 239466785 230993922 營(yíng)業(yè)稅及附加（元 /m2) 11973339 11549696 開(kāi)發(fā)成本單價(jià)（元 /m2） 64454376 4312841 2557 開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元） 64454376 82308198 項(xiàng)目利潤(rùn) (萬(wàn)元） 163039070 137136028 期間費(fèi)用（萬(wàn)元） 2402736 3068828 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 160636334 134067200 所得稅（萬(wàn)元） 53009990 44242176 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 107626344 89825024 單位毛利 (元 /m2) 6373 79486 單位凈利 (元 /m2) 4270 53256 銷售毛利率 % 67% 58% 銷售凈利率 % 45% 39% 32 / 39 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)相關(guān)指標(biāo)及評(píng)價(jià) （ 1） 本項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為 389630646 元。銷售單價(jià)下降 10%時(shí)，通過(guò)計(jì)算，項(xiàng)目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見(jiàn)表 31 銷售單價(jià)下降 10%時(shí)項(xiàng)目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 31 盈利能力指標(biāo) 變動(dòng)前指標(biāo)值 變動(dòng)后指標(biāo)值 利潤(rùn)總額 389630646 元 332784232 元 稅后利潤(rùn)總額 218834114 元 179067354 元 投資利潤(rùn)率 25% 21% 資本金利潤(rùn)率 52% 44% 資本金凈利潤(rùn)率 29% 29% 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 302103 95698 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 2) 開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)的敏感性分析。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 結(jié)論 : 根據(jù)敏感性分析和臨界點(diǎn)分析的 結(jié)果，從銷售情況、開(kāi)發(fā)成本、定價(jià)策略和議價(jià)能力來(lái)說(shuō) 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 據(jù)此，根據(jù)定位安排，有如下策略： ?? 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。
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