【正文】 劃管理部門行使。 在今后的實踐操作中，物業(yè)服務企業(yè)必須注意以下兩方面工作： 《條例》第三十條明確，發(fā)現業(yè)主有違反規(guī)定的行為， 5 ●首先 應當勸阻、制止，要求行為 人及時改正 ，要有書 面、存檔備查 ； ● 其次 經勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時告知公安、城管、工商、規(guī)劃、環(huán)保、價格、人防等有關部門依法查處，要有書面、存檔備查。 根據 《實施意見》 的條款，我 個人理解，歸納起來 、 重點 要理解 或領會 好 七 個方面 的內容 ： （一） 明確 職能部門的 職責 ，加強指導和監(jiān)管工作 建立物業(yè)管理協(xié)調領導小組 。 《 關于規(guī)范人防工程平時使用費管理的通知 》 （甬人防辦通〔 2021〕 55 號）；市人防辦、市建委聯合下文， 2021年 12月 16 日印發(fā)并施行。 （ 二 ） 整合原有物業(yè)管理 政策 ，便于統(tǒng)一操作 。 關于印發(fā)《寧波市物業(yè)服務企業(yè)不良行為記錄和公示暫行辦法》的通知（甬建發(fā)〔 2021〕 45 號）； 2021 年 3月 10日印發(fā)并施行。 1代市 政府草擬的《寧波市物業(yè)專項維修資金管理 辦法》，已報市政府審議中。 進一步明確街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的物業(yè)管理工作職能，要求建立物業(yè)管理服務站，配置物業(yè)管理專職人員，負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，同時指導召開業(yè)主大會、籌建業(yè)主委員會以及換屆等工作，并監(jiān)督、規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主開展正常的自治工作。其余涉及城市規(guī)劃管理的違法行為，仍由規(guī)劃部門負責查處。 （ 2）城市管理行政執(zhí)法局行使城區(qū)內河、城市規(guī)劃區(qū)地下水管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行政處罰權，具體是指城管理行政執(zhí)法局依法對世紀大道、南外環(huán)、機場路、北外環(huán)范圍內（不包括奉化江、余姚江、甬江河道）涉及城區(qū)內河管理的違法行為，以及海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖五區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內涉及地下水管理的違法行為行使行政處罰權。在具體操作中，環(huán)保部門應當嚴格審批把關，加強批后管 理。 《條例第 46 條規(guī)定》 ● 租金收入管理。 示范文本建委已另制定， 2021年 2 月 23 日已印發(fā)。 （四 ） 熟悉 物業(yè) 服務 相關規(guī)定，進一步規(guī)范物業(yè)服務行為 財務公布制度。 ； 建設單位的車庫（位）出租。 （ 6） 門衛(wèi)房、設施設備房不能作物業(yè)管理用房抵扣； （ 7） 物業(yè)管理區(qū)域內開發(fā)建設單位配置會所的，其會所性質的用房不能作物業(yè)管理用房抵扣。 不得分割、轉讓和抵押，未經業(yè)主大會同意，不得擅自改變使用用途。 按 物業(yè)建筑安裝總造價 2%的 比例交納 ，為便于計算，明確低、多層住宅 按照建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積 18元 /平方米，中高層按照建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積 22元 /平方米，高 層按照建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積 26元 /平方米計收 。 明確了三種對象，即民政部門簽發(fā)的《最低生活保障金領取證》、《寧波市城區(qū)社會扶助證》和市總工會核發(fā)的《特困職工證》家庭，其物業(yè)服務費依照物業(yè)服務合同約定交納之后，每年底可向當地人民政府申請物業(yè)服務費補貼。 。 三 、 落實《實施意見》 工作要點 （一）轄區(qū)物業(yè)主管部門 把好 6 個 關口 （ 1）參與 開發(fā)地塊的擴初會審和交付前 聯合檢查； （ 2）指導監(jiān)管前期物業(yè)管理招投標； （ 3） 做好《臨時管理規(guī)約》備案； （ 4）嚴格落實不良行為記錄； （ 5）嚴格物業(yè)管理用房配置； （ 6）嚴格各項經費的計算、交存和劃撥。 物業(yè)專項維修資金 。 首次業(yè)主大會籌備 費 。 （ 8） 房產測量后，地上建筑面積超過建筑工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，超過部分按照上述第 2 類規(guī)定的比例補配物業(yè)用房；確實無法配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的同類型物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需求。為 防止建設單位以長期出租、高額收租為由，影響正常出租，導致車庫、車位空置，對車庫、車位租賃期限規(guī)定原則上一次不超過一年。 明確了業(yè)主未入住空 11 關房物業(yè)服務費的交付比例，業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿一年后仍未入住的空關房，從第二年開始空關房期間的物業(yè)服務費按 80%比例交納； 執(zhí)行中注意的幾個問題 ： （ 1）執(zhí)行時 間： 2021 年 6 月 12 日； （ 2）適用范圍： 實施意見中指的空關房僅指 住宅物業(yè) ，其如綜合 辦公樓、商場（店） 不含在內。 （三 ） 做好 前期 管理 工作 ， 為 物業(yè)服務創(chuàng)建良好基礎 參與擴初會審和聯合檢查。 業(yè)主委員會目前還不能自立帳戶，自行管