關(guān)于寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例-預(yù)覽頁
【正文】 的物業(yè)管理糾紛快速處理機(jī)制， 解決協(xié)調(diào)物業(yè)管理發(fā)生的爭議和糾紛。 了解掌握 各 相關(guān)行政職能的 職責(zé) 物業(yè)管 理涉及面很廣，在日常管理活動中離不開公安、城管、工商、規(guī)劃、環(huán)保、價(jià)格、 的 財(cái)稅、人防等有關(guān)部門的大力協(xié)作。 在實(shí)際工作 中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會碰到一些業(yè)主違法違規(guī)的事件，要向行政部門報(bào)告，而因職能交叉，導(dǎo)致一些行政部門相互推委，最后弄的企業(yè)不知向誰投訴都搞不清。在城 6 市道路（含廣場）及其兩側(cè) 30 米范圍內(nèi)以及在公共綠地和河道范圍內(nèi)進(jìn)行違法建設(shè)行 使行政處罰權(quán)。 《關(guān)于我市規(guī)劃管理行政處罰權(quán)劃轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)會議紀(jì)要》（市府辦公廳 〔 2021〕 62 號 ）紀(jì)要又明確，從 2021 年 1 月 1 日開始，在寧波市市區(qū)范圍內(nèi)，規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)、規(guī) 7 章規(guī)定的行政處罰權(quán)全部由城市管理行政執(zhí)法局集中行 使。其余涉及水利管理的違法行為，仍由水利部門負(fù)責(zé)查處。城市管理行政執(zhí)法局可以采取原地鎖車的行政強(qiáng)制措施，對于違法行為涉及妨礙交通的由城市管理行政執(zhí)法局聯(lián)系公安交通部門實(shí)施強(qiáng)制拖離。 （二 ） 規(guī)范 業(yè)主 大會、業(yè)主委員會運(yùn)作 ，增強(qiáng)業(yè)主委員會自治管理 《條例》第六條至第二十條對 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作作了明確規(guī)定，《實(shí)施意見》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面的問題， 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)規(guī)范運(yùn)作 。 《條例第 46 條規(guī)定》 ● 出租合同簽定 。 《實(shí)施意見》第三條第四款規(guī)定， 經(jīng)營用房出租無論采取那種形式，其 經(jīng)營租金的收入統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保管、單獨(dú)記帳。 ● 前期物業(yè)管理服務(wù)期間，物業(yè)經(jīng)營用房出租 ， 《條例》第六 章第四十六條規(guī)定 ： ★ 物業(yè)經(jīng)營用房出租合同期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限； ★ 其租金收入應(yīng)當(dāng)專戶存儲，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或物業(yè)管理的 其它 需要。 10 審查、 監(jiān)督 物業(yè)財(cái)務(wù)公布和審計(jì) 工作 。 明確供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等專業(yè)單位對聯(lián)合檢查合格的共用設(shè)施設(shè)備必須按規(guī)定接收，確保設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)和保養(yǎng)工作。 強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立財(cái)務(wù)公布制度，要求在每年 3 月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置按規(guī)定公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況，維護(hù)廣大業(yè)主的利益； 空關(guān)房物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納比例 。 實(shí)施意見 明確 了 物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，雙方當(dāng)事人對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算情況作出 約定，從產(chǎn)權(quán)過戶上控制少數(shù)人無理欠費(fèi) 的 問題 ； ●房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心受理房屋過戶時(shí)，在審查提交的資料時(shí)要把 好 關(guān)口； ●物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)在為售房人證明 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算清單時(shí)要 及時(shí) ，為為售房人房屋過戶提供方便 。 明確產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位的車庫、車位，在沒有出售前應(yīng)按《條例》第三十九條規(guī)定，出租給小區(qū)業(yè)主停放車輛。 （ 4） 物業(yè)管理經(jīng)營用房至少應(yīng)配置在 30 平方米 以上。物業(yè)管理用房確需與會所毗連在一起的，應(yīng)在擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本上注明； ●會所從法律上沒有作要求，會所的配置多為建設(shè)單位為促 銷物業(yè)而向業(yè)主作承諾的； ● 若建設(shè)單位又向業(yè)主作承諾，同時(shí)又把會所當(dāng)做物業(yè)辦公等用房，損失的是廣大業(yè)主的利益。 物業(yè)管理用房權(quán)屬 。 （六 ） 統(tǒng)一 各項(xiàng) 費(fèi) 用收取， 確保各 項(xiàng) 資金的正常運(yùn)作 根據(jù)《條例》規(guī)定 ， 《實(shí)施意見》 對 以下 四項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的繳交標(biāo)準(zhǔn)、方式、使用和管理辦法作了 明確 ，以便于 全市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 操作。 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用問題， 95%用于物業(yè)交付前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用，5%作為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展資金，主要用于物業(yè)管理行業(yè)的培訓(xùn)教育、學(xué)習(xí)交流、考評獎勵(lì)以及各類創(chuàng)建工作等支出。 保修金是物業(yè)保修期內(nèi) 供 物業(yè) 維修的一筆保證金，正常情況下是不能動用的， 物業(yè) 保修時(shí)建設(shè)單位應(yīng)另行支付 費(fèi)用 ，只有在建設(shè)單位違約或歇 業(yè)、破產(chǎn)不存在時(shí)才能動用保修金。 明確各縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)加強(qiáng)對 老住宅小區(qū)物業(yè)管理的 扶持 力度，對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的老小區(qū)采取適當(dāng)補(bǔ)貼的辦法，解決老小區(qū)物業(yè)的長效管理問題； 拆遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 物業(yè)經(jīng)用房 增 配 。這既體現(xiàn)了政府對困難群體的扶助，也有利于減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 2 做 好 10件 工作 （ 1）專業(yè)部門設(shè)施設(shè)備移交； （ 2） 各 項(xiàng) 資料 的接 交 、移交 ； （ 3） 協(xié)助 業(yè)主接收物業(yè)時(shí)的 驗(yàn)收； （ 4）物業(yè)過戶 時(shí) 物業(yè)費(fèi) 用 結(jié)算 清單 ； （ 5）前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支； （ 6）保修金開支； （ 7）共用部位共用設(shè)施日常維護(hù) 和經(jīng) 費(fèi)開支； （ 8） 停車費(fèi)收入、利用共用部位經(jīng) 營 收入 ； （ 9） 財(cái)務(wù) 帳目的設(shè)立和 公布 、審計(jì)
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