【正文】 本地電話網(wǎng)登陸網(wǎng)站，高速瀏覽管理處的管理情況，并獲取服務資料，同時對管理處的工作業(yè)績進行監(jiān)督和指導，實現(xiàn)管理服務信息的多層面?zhèn)鬟f。我們城信：只要從服務業(yè)主、住戶的根本目標出發(fā)，三方的合作一定能成為推動大廈管理水平提高的助力。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的服務，以解業(yè)主的后顧之憂。在此方面，我們主要遇過構(gòu)建網(wǎng)絡化的物流鏈——虛擬倉庫來實現(xiàn)。經(jīng)過近兩年的運作，我們已經(jīng)取得了實質(zhì)性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位勢流程上，如∶信息收集分析、企業(yè)決策、投標組織、材料管理、外委工程管理、業(yè)主住戶投訴受理等，取得了較好的再造效果。實現(xiàn)管道凈水供應，是解決當前飲水問題最為科學有效的途徑。城市花園管理處運作原理模型圖：二、城市花園管理處組織架構(gòu)城市花園管理處組織架構(gòu)描述：組織架構(gòu)的設置原則是精簡高效、一專多能，采用經(jīng)理負責制，簽訂經(jīng)營責任書，實行獨立核算。注：城市花園管理處的人員配置見第四部分。第二章 工作計劃城市物業(yè)管理公司將根據(jù)開發(fā)商提供的實際樓盤施工進度表，分別制訂前期介入、入伙接管工作計劃；并依據(jù)開發(fā)商制訂的城市花園遠景開發(fā)目標，制訂正常居住期的對內(nèi)、對外達標計劃。（二）. 銷售劣勢：1. 容積率大：項目為36層的超高層建筑，容積率較高（超過10以上），可供業(yè)主休閑利活動空間較?。?. 噪音影響：項目臨近南路，車流頻繁，而市政的綠化隔離帶較短，臨街的房屋將受到一定的噪音影響：3. 配套不足：該地段開發(fā)較遲，目前大型住宅區(qū)較少，一期工程周邊配套尚不足。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合城本地之文化背景之特定區(qū)域，要想成功達到上述目的，我們設想，運用文化感召力滲入日常的管理和服務之中。二、招聘中年銷售人員購房者與銷售員面對面進行溝通和咨詢的直銷方式仍然是現(xiàn)階段房地產(chǎn)銷售的主導方式，因此，一支出色和穩(wěn)定的銷售人員隊伍對于銷售業(yè)績的保證顯得舉足輕重。而在以往的銷售管理中，此方面工作常常被忽略。 六、成立銷售協(xié)調(diào)小組在物業(yè)的開發(fā)過程中，建筑、監(jiān)理、銷售、管理、租賃等各方通常各自為政、缺乏溝通，從而導致一些因內(nèi)部運作而引起的矛盾暴露出來，引起客戶投訴。此舉一方面可體現(xiàn)發(fā)展商對業(yè)主的人性化關(guān)懷，二是通過對參加活動的準業(yè)主贈送精美小禮品，營造人氣。為了配合物業(yè)的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務：一、提供物業(yè)管理咨詢物業(yè)公開發(fā)售后，我們將派遣物業(yè)管理服務人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理服務方面的咨詢服務，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答。同時配置一定量的兒童游樂設施、資料架及時尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；2. 提供門童服務，負責業(yè)主的迎送工作；3. 在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項服務。二、管理人員配備方案及崗位要求序號崗位設置崗 位 要 求配置人數(shù)1管理處經(jīng)理大學本科以上學歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格。熟悉IS09002質(zhì)量管理體系。10人7廚師男性45歲以下三級以上廚師1．具有三年以上相關(guān)經(jīng)驗，熟悉南方菜系及北方面點；2．愛干凈，講衛(wèi)生，持健康合格證。2. 樹立“管理者就是培訓者”的觀念。5. 采用目前國際企業(yè)管理培訓行業(yè)中流行的“KAS”培訓方法，即集知（KNOWLEDGE）、能力（ABILITY）和技巧（SKILL）于一體的培訓方法。強調(diào)將理論應用到實踐工作中。4. 員工培訓常用方法序號培 訓類 別培 訓 方 式、方 法培訓對象培訓目的及適用環(huán)境1綜合類1．參加拓展訓練管理人員促進相互的信任、支持與合作2．參加軍事訓練全體人員增強員工的組織紀律性和自律性3．“5S”培訓管理、工程技術(shù)人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)4．投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認識2研討類1．頭腦風暴法管理人員提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維2．專題討論法管理人員提高管理水平3．典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力3演練類1．模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務工作2．對抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力3．游戲訓練法全體人員激勵員工工作積極性4學習類1．檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力2．快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力5講課類1．逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維三、培訓內(nèi)容及目標（一）新員工公共培訓科目序號培訓科目培訓內(nèi)容課時1軍訓軍事訓練和體能訓練5天2禮儀知識常用禮儀知識6課時形體訓練員工行為語言規(guī)范3服務意識職業(yè)道德教育3課時客戶溝通協(xié)調(diào)技巧受理及處理客戶投訴4企業(yè)文化企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹3課時企業(yè)理念與宗旨員工手冊與勞動人事規(guī)章制度5物業(yè)管理知識物業(yè)管理基礎知識6課時物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時入伙與二次裝修管理服務要求與技巧3課時典型物業(yè)管理案例6課時6質(zhì)量管理ISO9002質(zhì)量管理體系6課時7安全防范知識消防知識6課時治安防范知識與技巧8大廈情況大廈基本情況介紹3課時9帶班實行7天（二）安防員及車輛管理員培訓科目序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標1工作例會每周一次提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2內(nèi)務管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔31．單兵隊列動作；2．三大步法；3．體能訓練；逢周一至周五，每天訓練1小時培養(yǎng)組織紀律性，訓練扎實基本功41．擒拿格斗基本功；2．捕俘拳；3．防衛(wèi)術(shù)；逢周六、周日，每天訓練3小時熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能5安防服務工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7消防知識每月一次熟悉消防救火職責8消防訓練每周一次掌握基本消防操作技能9突發(fā)應急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力，掌握處理技巧（三）保潔員培訓科目序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標1工作例會每周一次提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2內(nèi)務管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔3保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4保潔設備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧5保潔服務工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧7環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度8消防知識及訓練每季度一次熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能9突發(fā)應急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力（四）園藝工培訓科目序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標1工作例會每周一次提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2內(nèi)務管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4園藝設備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧5園藝服務工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧7消防知識及訓練每季度一次熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能8突發(fā)應急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力（五）維修技工培訓科目序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標1工作例會每周一次提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2內(nèi)務管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4園藝設備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧5園藝服務工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧7消防知識及訓練每季度一次熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能8突發(fā)應急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力《維修服務工作手榭》《設備管理工作手榭》《消防管理工作手朋》熟悉菽工的崗位職牡，操作規(guī)程，工作標準掌握基本的消防知識禾□設備管理知識房屋維修艿面納管理條例，房屋修繕標準大厘內(nèi)水、電、消防管道走向，設備設施特點，維修S反務范圍了解和熟悉大廈狀況，提高工作效率土建、機窀、綰排水、空讕等杞天專業(yè)的基礎管理婀識沒備及機具的操作演練和倮養(yǎng)規(guī)程技術(shù)大比武每年一次綜合評比，提高技能四、管理人員培訓計劃 【針對物業(yè)實際情況及管理需要，特制訂一年期的管理人員培訓計劃】時間培訓內(nèi) 容備 注入伙后第一用新員工入職培訓（內(nèi)容見公共培丬丨｜科呂）內(nèi)培入伙后第二、三月物業(yè)管理理論璁諸專職教師授謀入伙后第四用國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢邀請專業(yè)人士舉辦講座國外先進物業(yè)管理介紹同上入伙后第五用法律常識及物業(yè)管理榴夫之法規(guī)條例內(nèi)培入伙后蕘六月主笤的職賁利領(lǐng)導技巧如何戚為烙訓看及妞阿培訓下寓入伙后第七用企業(yè)管理基礎知識潷諂專職教師入伙后第∧用丨山理學基礎知識同上入伙后第九、十用住宅區(qū)智能化管理與服務介紹邀請專業(yè)入士舉辦講座辦公自動化原理及電腦實操內(nèi)堵入伙后第十一月物業(yè)管理會計基礎知識內(nèi)培入伙后第十二用城丬丨｜優(yōu)秀居住區(qū)參觀學習擬參觀3－4個居住區(qū)入伙后第二年一月酒店管理介紹及現(xiàn)場實習擬選派5名人員到三星級酒店學習注：具體時間以正式安排為旌。倡導合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個員工都是管理處經(jīng)理。我們強調(diào)一個上級的原則，并在管理處內(nèi)部建立逐級向上負責的垂直指揮系統(tǒng)。將以公司的《員工獎懲條例》為依據(jù)，對管理人員進行相應的激勵和約束。第五部分 財務管理及經(jīng)費收支測箅堅持“取于民，用于民”的原則。同時為方便業(yè)主，我們將在管理處客戶物業(yè)管理服務中心設專職財務人員1名，負責管理處日常費用收支、代收代繳費用的辦理以及受理業(yè)主有關(guān)的咨詢工作。3. 對子極少數(shù)欠交管理服務費用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。5. 管理處員工每月工資待遇：管理處經(jīng)理1人，5000元／人；管理處經(jīng)理助理1人，4000元／人；主管3人，3000元／人；其他管理人員3人，2500員／人；作業(yè)服務員工15人，平均工資待遇1500元／人。（—）收入測算假設住宅物業(yè)管理服務費標準為PM，則：營業(yè)收入＝住宅管理服務費收入十地下停車場收入＋有償服務收入＝70585M290％PM12月＋349車位80%400元／()12月＋50000元／年＝762318PM十1390160（二）成本支出測算序號項 目 名 稱計 算 方 法支出費用（元/年）一、 人工行政費用1員工工資（5000元／1人＋4000元／1人＋3000元／3人＋2500元／3人＋1500元／15人）12月5760002工會經(jīng)費576000元2% 115203養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險576000元% 1699204員工勞保及誤餐補貼80元／23人12月220805聘用人員辦證費20人400元／（）80006辦公費辦公消耗品、通訊、交通、設備保養(yǎng)等按50000元/年綜合測算500007員工培訓費23人250元／（）5750二、 共用設施維護費8室外道路、場地維護3000 M25元／（）150009排污排雨管道疏通5000元／次2次／年1000010化糞池清理維護2座2500元／（）2次／年1000011排污排雨檢查井疏通30座100元／（）300012外墻清洗60000 M21次／年2元／M212000013智能系統(tǒng)維護5000元／月12月6000014消防系統(tǒng)維護5000元／月12月6000015共用水電設施維護2000元／月12月2400016維修工具設備折舊按20000元/年綜合測算20000三、 共用水電費17樓內(nèi)共用照明500盞24小時365天／年／度9526518照明路燈30盞12小時365天／年／度457319停車場照明90盞24小時365天／年／度2743620電梯用電（，）9臺15Kw247。24小時360天／年／度 30067222辦公管理用水電費2000元／月12月2400023員工宿舍水電費25元／（）47人12月14100四、 項目分包費用24保潔外包