【正文】 下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 （ 2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院等。 （ 4）國(guó)家政策 國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。 多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等， 也可作為城市居民居住的地方等。 平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值 供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況： （ 1）一級(jí)市場(chǎng)： 主管部門(mén)：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門(mén)。 不完全開(kāi)發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類 占有權(quán)： 對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。 三、土地所有權(quán)的概念與劃分 土地所有權(quán) ：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。 ? 倉(cāng)庫(kù)用地 ：指專門(mén)用來(lái)存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。 ? 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。 生產(chǎn)用房 ：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。 廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。 供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 （ 1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。 平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。 消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長(zhǎng)，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。 （ 2）城市人口增長(zhǎng)及生活水平 城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來(lái)越大了。如果消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)是樂(lè)觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，如果是悲觀的，消費(fèi)會(huì)減少。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其它材料制成。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。 ? 體積安定性：是指水泥在硬化過(guò)程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。 ? 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。 （ 2）建筑木材的性能與用途 ? 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開(kāi)裂，樹(shù)脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門(mén)窗、屋架、檁條、模板等。 ? 柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開(kāi)裂，堅(jiān)韌耐久。 板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。 ? 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。多孔磚的規(guī)格為 240 mm 115 mm 90 mm，每立方米約重 1400 Kg。 （ 5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與 工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。 （ 6）門(mén)和窗： 門(mén)：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。 按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基 礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。按構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。 ? 地下水位的影響：地下水對(duì)某些土層的承載力有很大影響。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。 （ 2）磚墻的厚度 ? 磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。 ? 磚砌過(guò)梁：常見(jiàn)的有平拱磚過(guò)梁和弧拱磚過(guò)梁。每層樓板上的面層通常叫樓面， 樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。它由主板、次梁和主梁組成。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板，改善制作時(shí)的勞動(dòng)條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。 窗的采光作用主要取決于窗 的面積。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開(kāi)在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。 類型： 門(mén)的種類很多，按使用材料分，有木門(mén)、鋼門(mén)、鋼筋混凝土門(mén)、鋁合金門(mén)、塑料門(mén)等。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開(kāi)啟的門(mén)上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開(kāi)啟的門(mén)上。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁(yè)板連接而成。 夾板門(mén)扇： 它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。室外樓梯的優(yōu)點(diǎn)是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺(tái)。其最大坡度不宜超過(guò) 38 度，以 26— 33度較為適宜。 （ 3）樓梯的構(gòu)造 鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。 ? 小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺(tái)梁和平臺(tái)板分別預(yù)制，然后進(jìn)行裝配。同時(shí)要求構(gòu)件簡(jiǎn)單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。 ? 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。 二、計(jì)算建筑面積的范圍： 單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 1封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 檢修消防等用的室外爬梯、寬度在 60cm 以內(nèi)的鋼梯。 第二節(jié) 建筑識(shí)圖 學(xué)會(huì)識(shí)別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。面積大小又與購(gòu)房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個(gè)基本的面積要求，若面積太小，則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過(guò)大，就會(huì)造成浪費(fèi)，對(duì)于購(gòu)買某一種明確戶型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，總面積過(guò)大或某種使用功能面積過(guò)大，都是不經(jīng)濟(jì)的。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。 六、朝向與樓層： 住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問(wèn)題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素： 1 、朝向：任何一個(gè)購(gòu)房者在選取房過(guò)程中，都有會(huì)注意到的到所購(gòu)住宅的朝向問(wèn)題，住宅朝向直接影響人的生活。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 18 頁(yè) 住宅的通風(fēng)要滿足對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，開(kāi)啟門(mén)窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動(dòng)，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。 九、建筑質(zhì)量 在選購(gòu)商品房過(guò)程中，最難以把握的就是質(zhì)量問(wèn)題；在日后使用過(guò)程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問(wèn)題。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無(wú)，而在于營(yíng)造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。 A 詢問(wèn)房產(chǎn)公司的主管部門(mén)。再到住戶中去探問(wèn)，管理是否好，收費(fèi)是否合理。 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供的材料 婚姻證明（ 結(jié)婚證復(fù)印件，未婚證明）身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）； 有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明； 符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件； 抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明； 保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明； 申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門(mén)出具的證明； 房貸款的額度、期限與利率。 積金貸款手續(xù)流程及相關(guān)費(fèi)用。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 動(dòng)靜分區(qū)：一般來(lái)說(shuō)起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門(mén)設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門(mén)最好不要對(duì)著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。 陽(yáng)臺(tái)：主陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。 。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高 米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至 850 至 900 毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。 衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 米，如為淋浴則凈寬度不得小于 米。次臥室的面積宜大于 10 平方米。 起居室：起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于 1／ 7。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開(kāi)間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 （二）住房公積金貸款 申辦公積金貸款應(yīng)具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交 存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購(gòu)房貸款的申請(qǐng)。 十二、其它考慮因素 除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過(guò)程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會(huì)治安、文化環(huán)境、親情因素等。 B 觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。 購(gòu)房者 在選擇房屋的同時(shí)，往往會(huì)會(huì)選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時(shí)的舒適、安全和方便。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個(gè)方面。 北京地區(qū)對(duì)普通住宅的層高要求最低為 米，適當(dāng)提高層高，對(duì)使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。 傳 統(tǒng)觀念上， 以南北朝向?yàn)檎?，東西朝向?yàn)槠系姆块g為正房，是位尊的表示。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合 理，采光、通風(fēng)、私密性的房型 ，將成為購(gòu)樓時(shí)選擇的目標(biāo)。 其它功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。 建筑面積。目前對(duì)商品房的普遍感覺(jué)是價(jià)格太高，這兩方面的情況一是相對(duì)于商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)格背離了價(jià)值。 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門(mén)窗洞口，不做地面及裝飾的。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈空面積（包 括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。 ? 多波式折板屋頂：是由鋼筋混 凝土薄板制成的一種多波式屋頂。 ? 平屋頂：屋面的最大坡度不超過(guò) 10%，民用建筑常用坡度為 1%— 3%。 ? 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是 將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯 是將樓梯段、平臺(tái)和平臺(tái)梁現(xiàn)場(chǎng)澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。當(dāng)樓梯踏步超過(guò) 18 步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用。 ? 三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 18 頁(yè) 按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門(mén)。卷簾門(mén)美觀、牢固、開(kāi)關(guān)方便，適用于商店、車庫(kù)等 ?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。 按用途可分為：普通門(mén)、 紗門(mén)、百葉門(mén)以及特殊用途的保溫門(mén)、隔聲門(mén)、防火門(mén)、防盜門(mén)、防爆門(mén)、防射線門(mén)等。