【正文】 本階段銷售投入： ? 物業(yè)研討會 2萬 ? 報紙發(fā)布 10萬 ? SP活動一次 3萬 ? 其他機會性媒體 7萬 小計： 22萬 四、尾盤清理期 (06年 2月 11日－以后） 企劃工作 銷售工作 開發(fā)商工作 日期節(jié)點 祝賀慶典 3月 28日 客戶資料匯總 4月 1日 協(xié)助移交合同 4月 15日 會所建設(shè) 2月 25日 報紙稿發(fā)布 2月 10日 總結(jié)本案營銷成果 4月 30 日 本階段銷售投入： ? 祝賀慶典 8萬 ? 報紙發(fā)布 5萬 ? 其他 7萬 小計： 20萬 四、銷售活動策劃 公開形式 SP活動之一 “檀香園爵士之夜” 活動地址 ： 上海虹橋 《 上海城中庭廣場 》 活動內(nèi)容 ： 舉辦“檀香園爵士之夜” ,邀請戶上知名的爵士樂隊（最好有老外的）現(xiàn)場演奏，烘托氣氛。 一套好的智能化系統(tǒng)需要包括以下內(nèi)容： ? 一 、 周界防盜報警系統(tǒng) ? 周界防盜報警系統(tǒng)是將小區(qū)與外界隔離的主要手段，俗稱 “ 電子圍墻 ” 。調(diào)查顯示，接近80%的上海客戶認為優(yōu)先考慮的休閑度假類型別墅單價應(yīng)低于 9000元 /平方米； 20%的人首選萬元以下別墅作休閑度假之用。 由于近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展 ， 昆山地區(qū)周邊正在建設(shè)的大學(xué)園區(qū) 、 森林生態(tài)公園 、 體育中心 ，為陽澄湖在文化 、 休閑 、 教育 、 娛樂等配套設(shè)施填補了豐富內(nèi)容 。作為本案在上海房展會上的第一次亮相 ， ? 此次別墅博覽會匯集了上海 、 浙江 、 江蘇等地 30余家別墅發(fā)展商參展 ， 主要以獨立別墅為本屆展會的主打作品 。 小區(qū)為歐式獨棟別墅群 ， 由著名園林藝術(shù)專家樂峰 （ 古建筑學(xué)家陳從周弟子 ） 擔(dān)綱設(shè)計 。 目前在售的二期共有 26幢 4種房型 ，面積范圍從 258368㎡ 。 主要競爭個案數(shù)據(jù)分析 ? 天使灣 競爭性： ★★★★ ? 項目概況：該項目位于陽澄湖度假區(qū)環(huán)城西路 142號 ， 由昆山易通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā) 。大上海高爾夫昆山人只有幾戶；頤湖園外地人也占相當(dāng)部分 。 因此 ， 陽澄湖一帶的高檔別墅仍然倍受來自上海 、 臺灣 、 香港 、 昆山以及海內(nèi)外上層成功人士的青睞 。今后別墅產(chǎn)品多元化是市場發(fā)展的一個主流方向 ， 但也存在一些一反常態(tài)的現(xiàn)象 ， 如全聯(lián)體別墅社區(qū)的出現(xiàn) 。 公園內(nèi)擁有國賓館級的大型酒店 、 中西餐廳 、 競技場 、 展覽館 、 露天影院 、 演奏廳 、 游樂場 、 鳥公園 、 石雕公園 、 釣魚臺等二十多項設(shè)施 ， 將燦爛明媚的自然與閑適安逸的生活極善巧妙地融合到一起 ， 極大地提升了這一區(qū)域的風(fēng)景品位與地產(chǎn)價值 。 陽澄湖區(qū)域代表樓盤 克拉水城 57899286 7500 海之舟房產(chǎn) 民權(quán)路 18 頤湖園別墅 57801538 65006800 新德開發(fā) 大上海高爾夫球場 泰泓花園 57550033 6400（ 獨 ） 5400（ 雙 ） 泰泓房產(chǎn) 環(huán)城西路馬鞍山路 萬科高爾夫別墅 一期以公寓房為主 ， 獨棟價格未定 ， 年底開盤 鼎園美墅 57517733 7000 昆山冠鼎置業(yè) 陽澄路民權(quán)路 鹿澄天地 57894310 7400（ 雙 ） 8200（ 獨 ） 永業(yè)房產(chǎn) 威尼斯渡假村內(nèi) 國際上湖 57650222 10000（ 酒店公寓 ） 華燁置業(yè) 馬鞍山路 2871 漾月灣 57570606 70008000 江蘇曼氏置業(yè) 陽澄中路 18號 天使灣 57597776 6100 易通房產(chǎn) 民權(quán)路環(huán)城西路 威尼斯花園 57895858 70008000（ 現(xiàn)房 ） 上海浦江房產(chǎn) 民權(quán)路 其他區(qū)域代表樓盤 森活星墅 57449556 7500 太陽房地產(chǎn) 張浦鎮(zhèn)雙洋湖北面 天墅 57771818 8000 水秀房產(chǎn) 張浦鎮(zhèn)雙洋湖畔 綠地國際花園 52418388 4500 昆山綠地置業(yè) 花橋鎮(zhèn) 豐澤灣 57225288 8900 豐澤恒業(yè)房產(chǎn) 淀山湖風(fēng)景區(qū) 源水美墅 57469133 5300 銀泰置業(yè) 昆山千燈鎮(zhèn) 東湖水岸花園 57488880 5200 東湖房產(chǎn) 新樂路香石路 檀香園所在區(qū)域介紹 ? 地區(qū)概況：巴城鎮(zhèn)之于昆山 ， 更多的是行政意義上而言 。 區(qū)域產(chǎn)品在檔次上較花園路區(qū)域為高 ， 因而也吸引了不少臺商 、 外商 ， 以及部分浙江人 、 上海人 、 福建人 ， 本地業(yè)主和政府人員約占客戶的 60%。 ? ◇花園路區(qū)域 目前花園路區(qū)域在售項目 5個，其中以聯(lián)體別墅為主，區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅的面積集中在 160～ 215平方米左右，以四房兩廳的房型為主，銷售單價在5000～ 6800元 /平方米不等，區(qū)域均價 6000元 /平方米，主力總價基本控制在 100～ 130萬元之間。 現(xiàn)在 昆山別墅項目的設(shè)計在功能上將更加具體 、 細化 ， 對生活方式的研究與探索更加深入 。 ? ◇社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量與景觀質(zhì)量不斷提高。 ? 品質(zhì)好的近郊小戶型獨棟項目由于數(shù)量少，需求量大，仍會受到追捧，但其價格潛力已基本釋放，上升空間預(yù)計不會太大。 除了原有需求外 ， 隨著 昆山經(jīng)濟發(fā)展 ， 本地消費者的購買力愈來愈強 ， 經(jīng)濟型別墅會越來越受到他們的歡迎 。未來隨著萬科等大型企業(yè)的進入，開發(fā)企業(yè)之間的競爭將日趨激烈，品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；瘜⑹俏磥黹_發(fā)企業(yè)發(fā)展的趨勢。近期，隨著國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的新 8點措施的出臺，本輪政府的調(diào)控已達白熱化。但其他區(qū)域目前正處 于開發(fā)高潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前昆山仍有逾 200萬平方米的土地儲備，主要集中在陽澄湖周邊和昆山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，由此可見這兩個地方將是未來昆山別墅開發(fā)的重點。目前區(qū)域的別墅開發(fā)已經(jīng)進入尾聲，未來數(shù)年基本沒有新的產(chǎn)品推出。 首先消費群體對昆山別墅產(chǎn)品的需求將繼續(xù)加強 ， 此外前期已立項 并已經(jīng)拿到地塊進行觀望的開發(fā)商紛紛開始了項目開發(fā)的前期準備工作 ， 預(yù)計未來兩年內(nèi) ， 昆山別墅市場的供應(yīng)量將會持續(xù)放大 ， 形成別墅開發(fā)熱潮 。 隨著別墅規(guī)劃設(shè)計水平的不斷提高，且價格增幅不大，昆山別墅的性價比將顯著提升，高檔別墅的品質(zhì)和個性化程度也將有較大提高。 庭院作為別墅生活 的一部分 ， 地位越來越高 ， 其對業(yè)主生活的價值不亞于起居室和臥室 。持續(xù)高漲的經(jīng)濟發(fā)展、山明水秀的自然環(huán)境、源遠流長的歷史文脈，昆山獨特的海派城市性格結(jié)合著異域風(fēng)情的文化特色，讓她成為一處開放、開明的生活沃土，成功歸來者的隱居樂土，投資升值的財富熱土。 價格較花園路區(qū)域為高 ， 獨體別墅在 250萬元左右 ， 聯(lián)體別墅 120萬元上下 ， 疊加別墅的單價業(yè)已達到 4000 元 /平方米 ，總價突破了 80萬元 。 該區(qū)域的產(chǎn)品檔次規(guī)劃較高 ， 目前獨體別墅的單價很多已經(jīng)超過 7000元 ， 總價也在 220萬元以上 ， 雙拼別墅的價格也在 5500元以上 。 新巴城借行政區(qū)域重劃之機進一步整合了陽澄湖東岸資源 ， 這里既與自然親密接觸 ，遠離都市的喧囂 ， 又擁有連接都市的一切便利 ， 與紅塵隔而不斷 。 ” 可以預(yù)計 ， 不久之后 ， 陽澄湖東岸將成為華東地區(qū)最高檔的度假物業(yè)和國內(nèi)屈指可數(shù)的高端住宅項目的匯集地 。 相比之下 ， 目前經(jīng)濟型別墅開發(fā)量逐步加大 ， 并且該類產(chǎn)品具有高品質(zhì) 、 低總價優(yōu)勢 ， 所以將會成為今后面對中等收入階層的熱銷產(chǎn)品 。 ? 總體銷售業(yè)績不算少 ， 但是入住率太低 ， 這一點還是比較讓人擔(dān)憂的；入住率太低將直接導(dǎo)致別墅氛圍無法形成 ， 更談不上別墅文化了 。特別未來陽澄湖板塊的持續(xù)打造 ， 以及與市區(qū)連接帶 —— 馬鞍山路生態(tài)大道的日趨完備 ， 體育中心 、 大學(xué)城 、 森林公園的投入使用 ，未來陽澄湖板塊升值是肯定的 。 總占地達 500畝 ， 戶均占地 1332平方米 。 共有 5種主力房型 ， 并且全部為全框架結(jié)構(gòu) ，內(nèi)部格局可自由分割 ， 比較人性化 。 其半地下室可供停車 、 健身 、 洗衣 、 倉儲和安排保姆房等 。 除此 ， 蘇州繞城高速 、 昆山繞城外環(huán) 、 繞城內(nèi)環(huán)等三條高速已在建造中 ， 從昆山到虹橋機場只需３５分鐘車程 。 在居住方面 ， 這部分客戶已經(jīng)完全解決了住的基本問題 ， 開始向往更高層次的居住環(huán)境 ， 在近幾年內(nèi)成為購買別墅的主要力量之一 。二手房市場上的拋盤不段增多，從拋盤情況看，多為一些投資人士，他們對政策過于敏感，而許多潛在購買力仍處于觀望狀態(tài)，因此各區(qū)域的成交量普遍呈現(xiàn)出回調(diào)的現(xiàn)象。 六 、 可視對講系統(tǒng) ? 具備多重功能的可視對講系統(tǒng) ， 除實現(xiàn)身份確認 ， 門禁控制外；還可以實現(xiàn)緊急求助 ， 紅外報警 、 煙霧報警等家居安保功能 。 ①司儀上臺介紹活動內(nèi)容、并介紹本樓盤的大致情況。 準備工作： 會場布置、新聞統(tǒng)發(fā)稿、禮品、人員邀請 活動日期： 六月二十五日（周五） 媒體包括： 新聞晨報、新民晚報、解放日報、文匯報、房地產(chǎn)時報、新地產(chǎn)、昆山日報、東方早報、上海樓市、 活動細則 ：活動時間約為二小時。 ? ? 第四 、 五頁： （ 跨頁