【正文】 房型更是多達(dá)八種 ， 必有一款能滿足您的要求 。 前進(jìn)西路的打通標(biāo)志著昆山城市重心的西移規(guī)劃正式啟動 。 獎品情況： ①一等獎（ 1名）：奇瑞 轎車一輛 ②二等獎（ 2名）：鋼琴兩架 ③三等獎（ 3名）：空調(diào)三臺 目的：顯示開發(fā)商的實(shí)力、為客戶樹立信心、有利于老客戶帶新客戶，開盤第二天進(jìn)行報(bào)紙稿特約報(bào) 道（炒做）；在漢口引起轟動，進(jìn)一步激發(fā)客戶購買熱潮。 合計(jì) :56070元 共計(jì)： 6萬（含其他） ? 公開形式之二 “新聞發(fā)布及研討會” 活動地址 ： 上海揚(yáng)子江大酒店 活動內(nèi)容 ： 舉辦“昨天 /今天 /明天 居住在何方暨 檀香園 項(xiàng)目介紹會” 邀請上海知名的學(xué)者、記者、各界名人代表出席。 活動目的： 提高樓盤在上?？诒畟鞑ザ?，在上海樹立一個可住可投資樓盤的形象；進(jìn)一步積累意向客戶；為開盤埋下伏筆。 ? 三 、 保安巡更管理系統(tǒng) ? 在小區(qū)的關(guān)鍵地段設(shè)立電子巡更點(diǎn)，各巡更點(diǎn)預(yù)埋巡更 “ 紐扣 ” ，值 班人員攜帶便攜式電子巡更捧在各個巡更點(diǎn)定時讀取巡更 “ 紐扣 ” ? 四、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng) ? 所有的門窗都應(yīng)該設(shè)置窗磁門磁系統(tǒng) ， 每戶預(yù)設(shè)報(bào)警終端接口 ， 與社區(qū)安保中心相連 ， 安保中心可即刻收到信號 ， 保安人員及時出警或通知有關(guān)部門 、 戶內(nèi)報(bào)警設(shè)施由業(yè)主自理 。只有不足 5%的人首選超過 500萬的物業(yè)。 據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)調(diào)查表明 ， 江蘇昆山周邊地區(qū)休閑度假型別墅購房者中 ， 上海人正成為主力客戶群 ， 尤其是陽澄湖 、 淀山湖 、 雙陽湖三個休閑度假區(qū)域中 ， 主要購房客群中上?？蛻舻谋壤哌_(dá) 60%以上 ， 其中 8成以上的購房者并非以獲得投資收益為目標(biāo) ， 其目的大多是休閑自住 。 從客戶反饋信息來看 ， 本案在很多方面都得到了客戶的認(rèn)同 優(yōu)勢 ? 地段 ? 昆山是上海后花園中最鄰近上海的部分 ， 因此 ， 挖了 “ 第一桶金 ” 的上海人很想在昆山陽澄湖畔買一幢度假別墅已成不爭的事實(shí) 。 小區(qū)會所面積較小 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 500畝 建筑面積 容積率 綠化率 60% 79%(含水面 ) 總價 145155萬 總套數(shù) 198,二期獨(dú)棟 18聯(lián)體 17公寓 80 物管費(fèi) 開發(fā)商 昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程營銷 上海金豐易居 ? 泰泓花園 競爭性： ★★★★★ ? 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目是由蘇州泰泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建造的北美建筑風(fēng)格為主體的水景別墅 ，是陽澄湖地區(qū)最大的別墅群 。 面積從 230350㎡ ， 共 8種房型 、 42種立面造型 。 ? 而在陽澄湖別墅的購買者中 ， 投資的多 ， 自己居住的少 。 陽澄湖東岸 ， 正在形成昆山西部的 “ 頂尖富人區(qū) ” 。 ? 市場細(xì)分度加強(qiáng) ? 產(chǎn)品多元化是市場細(xì)分的結(jié)果 ， 目前陽澄湖別墅市場已經(jīng)不僅僅面向高端消費(fèi)群體 ， 而開始面向中產(chǎn)置業(yè)者開發(fā)各類相應(yīng)的產(chǎn)品 ， 如雙拼別墅 、 聯(lián)排別墅等 。 這種天然的風(fēng)景與人文的打造吸引了一批開發(fā)商 ， 華東地區(qū)最高檔度假物業(yè)板塊呼之欲出 。 巴城因?yàn)槿绱说锰飒?dú)厚的地理區(qū)位和優(yōu)越自然生態(tài)資源 ， 已經(jīng)展翅騰飛 ， 蜚聲中外了 。 ? 由于位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 配套設(shè)施的規(guī)劃較為完善 ， 升值潛力較大 ，該區(qū)域吸引了 不少投資客的視線 ， 也有不少企業(yè)家 、 商人 、 中高級白領(lǐng)等看中該區(qū)域特征以及產(chǎn) 品本身而進(jìn)行購買行為 。 區(qū)域產(chǎn)品的面積相對較小，總價較低，客戶主要為私營業(yè)主，昆山本地人為主，部分上海人、蘇州人，少數(shù)臺灣人、浙江人，以居住為主。 從以上別墅產(chǎn)品的購買客戶身份調(diào)研可以看出 ， 昆山大部分別墅為來自上海 、 港 、 澳 、 臺胞和歐美各國 、 韓國 、 日本客戶所購買 ， 成為他們在昆山安居創(chuàng)業(yè)的重要載體 。中低檔別墅也通過增加社區(qū)內(nèi)綠化率、建設(shè)高檔次的園林景觀以及優(yōu)化別墅項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)等措施以滿足業(yè)主對私密性越來越高的要求。 ? ④市場的需求促使產(chǎn)品類型花樣不斷翻新。 隨著需求的不斷放大以及新開別墅項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期 ，2020 年 昆 山 別 墅 的 銷 售 率 將 有 所 提 高 。 ? ◇花園路區(qū)域 目前花園路區(qū)域在售項(xiàng)目 5個，其中以聯(lián)體別墅為主，區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅的面積集中在 160～ 215平方米左右，以四房兩廳的房型為主，銷售單價在5000～ 6800元 /平方米不等，區(qū)域均價 6000元 /平方米，主力總價基本控制在 100～ 130萬元之間。原因很簡單，從發(fā)布限批別墅用地文件后，地價開始水漲船高，樓價也隨之上升。雖然用地停止供應(yīng)，但是開發(fā)商手中還有大量的土地囤積，土地緊俏、價格上漲使得他們開始將手中的一些地放出去，因此近年來昆山別墅的供應(yīng)量不斷上升，價格也不斷提高。獨(dú)立別墅的面積為 350平方米左右，由于區(qū)位、地段、樓盤的差異而價格差異較大。 ? ② 別墅用地停止供應(yīng) ， 但產(chǎn)品的供應(yīng)量將繼續(xù)增加 。 近年來，昆山別墅和類別墅市場不斷有新的類型出現(xiàn)，由于在戶型設(shè)計(jì)上越來越注重對人的關(guān)懷，相信未來昆山的別墅市場會涌現(xiàn)出更多體現(xiàn)人文關(guān)懷的結(jié)構(gòu)類 型，而市場將會對其品質(zhì)做出最好的評判。 ? ? ◇ 戶外景觀與室內(nèi)裝修風(fēng)格日趨統(tǒng)一 。 ? ◇ 昆山獨(dú)特而優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和濃郁人文環(huán)境資源 ， 成為別墅市場獨(dú)具魅力的最大因素 ， 吸引著本土人士熱烈購買 ， 作為提升生活質(zhì)量和品位的第二套住房 。目前區(qū)域的別墅開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，未來數(shù)年基本沒有新的產(chǎn)品推出。 ? 未來開發(fā)區(qū)的別墅市場將是昆山別墅市場的重點(diǎn)區(qū)域之一 ， 目前該區(qū)域有 1000 畝左右的土地儲備 ， 發(fā)展?jié)摿薮?。 ? 而近兩年來陽澄湖更是抓住蘇滬昆長江三角帶上蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，大力加強(qiáng)陽澄湖周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，為高檔住宅落戶陽澄湖奠定了卓越的自然條件基礎(chǔ)。 ? 陽澄湖東岸的資源優(yōu)勢與升值潛力也吸引了國內(nèi)最大的房產(chǎn)商萬科的信念 ， 萬科將挾雄厚實(shí)力在這里開發(fā)融湖景 、 高爾夫球場景觀于一體的高檔獨(dú)棟別墅及精品度假公寓社區(qū) 。 市場細(xì)分度增強(qiáng)也表明別墅市場競爭日趨激烈 。 本區(qū)域別墅市場飽和度分析： ? 昆山目前有近 20家別墅樓盤在售 ， 其中尤以陽澄湖周邊最為集中 。 陽澄湖別墅的投資價值大家都能看到 ， 陽澄湖風(fēng)光始終是其周邊別墅的最大賣點(diǎn) 。 小區(qū)設(shè)置了 1棟西班牙式集休閑 、 娛樂 、 健身為一體的綜合會所 ， 三套不同功能的商用房以及可容納 50人的游泳池 。 總占地為 30萬平方米 ， 其中水域面積 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 開發(fā)商 昆山冠鼎置業(yè)發(fā)展有限公司 全程營銷 上海誠品房產(chǎn) 景觀設(shè)計(jì) 樂峰 物業(yè)管理 南京北辰物業(yè)管理咨詢有限公司 綠化率 70% 容積率 單價 7000 總套數(shù) 136套 物管費(fèi) 2元 ? 沛綠園 競爭性： ★★ ? 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目由昆山市世新置業(yè)有限公司投資開發(fā) ， 位于昆山城北 ， 臨近長江北路和 339國道交界處 ， 具有鬧中取靜而又交通便利的區(qū)位優(yōu)勢 。 上海人到陽澄湖買別墅的重要一條理由是：那兒離上海近且交通便捷 。 另外 ， 在超過半數(shù)的昆山度假型別墅的上海購房者中 ， 3545歲具有一定素養(yǎng) 、 文化品位 ， 收入較高的白領(lǐng)人士占了 6成以上 。 ? 綜上所述 ， 我們認(rèn)為把 “ 檀香園 ” 別墅的開盤均價定在 7500元 /㎡是一個比較合理的價位 ， 理由可歸納為如下幾點(diǎn)： ? l與周遍樓盤相比 ， 7500元 /㎡ 的均價已經(jīng)是一個較高的價位 ， 不宜從一開始就與周遍樓盤價格拉開太大 ? l上海目標(biāo)客戶對休閑型度假別墅的預(yù)期心理價格與此價格接近 ? l運(yùn)用低開高走的銷售策略 ， 從開盤伊始就抓住購房者眼球 ， 集聚人氣 ， 以期制造出供不應(yīng)求的局面 ， 炒高房價 ? l留出房價升值空間 ， 利用消費(fèi)者 “ 看漲 ” 的心理預(yù)期及 “ 買漲不買跌 ” 的購買行為慣性 ， 賺取超額利潤 ? ? 產(chǎn)品 ? （ 1） 本案西班牙建筑風(fēng)格特色的外立面深受客戶好評； ? （ 2） 坡地 、 跌水 、 親水平臺 、 下沉式花園等景觀設(shè)計(jì)能得到客戶的認(rèn)同 ， 能有效的吸引客戶的眼球； ? （ 3） 陽澄湖公園的建設(shè)提升了本案的附加值； ? （ 4） 7000元左右的預(yù)期報(bào)價基本能為客戶所接受； 劣勢 ? 市場因素 ? 在樓市組合拳的影響下及種種不確定因素進(jìn)一步增多，使得開發(fā)商在推盤時更為謹(jǐn)慎，自住者盼望房價回落，投資者也開始客觀理性地分析投資收益。 系統(tǒng)應(yīng)留有與 110報(bào)警中心聯(lián)網(wǎng)的接口 。 準(zhǔn)備工作： 背景墻、看板、樓書單片、手提袋、折扇、鑰匙圈 . 。 來人分發(fā)一些小禮品如：折扇、鑰匙圈、手提袋及樓書單片。 費(fèi)用：約八萬元 五、主要文案及平面表現(xiàn) ? 一 、 檀香園宣傳口號 ? 陽澄湖 ， 就是方向 ? 30歲征服西班牙別墅 ? （ 以陽澄湖作為賣點(diǎn) ） ? 宜住宜投資可朔空間 ， 我的生活我作主 ? 在檀香園 ， 上海和昆山的距離是那么近 ? （ 以昆山作為賣點(diǎn) ） 住在昆山的上游 ? 以小博大 ， 是一種境界 ? （ 以向上追求作為賣點(diǎn) ） 工地圍墻（或戶外廣告牌）文案 ? 原創(chuàng)西班牙公園水景別墅 ? 陽澄湖一號 檀香園 ? 口號：渾然天成 地標(biāo)名宅 ? 電話： 888888888888888 售樓處 （或巡展） 展板文案 ? （ 以 6個塊面為例 ） ? ? 第一塊： 住在昆山的上游 ? 主畫面 ， LOGO， 團(tuán)隊(duì) ， 電話 ? ? 第二塊： 30歲征服西班牙別墅 ? 金融畫面 ， 體現(xiàn)投資價值 ? ? 第三塊： 陽澄湖 ， 就是方向 ? 位置圖 ， 周邊配套設(shè)施 ， 交通等 ? 四塊： 以小博大 ， 是一種境界 ? 精選房型二種 ? ? 第五塊： 簡約 ， 往往是花更多心思 ? 室內(nèi)效果 ， 草坪 ， 下沉式廣場效果 ? ? 第六塊： 豪宅 ？ 好宅 ！ ? 酒店式管理 ， 私家會所等附加品質(zhì) ? ? （每一主題均要增加小標(biāo)及其他文案，酌情處理） 平面系列報(bào)紙稿文案 ? 擬定 5次報(bào)紙稿 ? ? 第一次：公開宣言 ? 已發(fā)布 ? 第二次：開盤預(yù)告 ? 新價值 、 新尊榮 、 新地標(biāo) ? 工作與生活的最佳尺度 、 繁華與恬靜的最佳尺度 、 享受與代價的最佳尺度 ? 第三次：超高性價比 ? 商務(wù) 、 休憩 、 渡假 、 時尚 、 享榮 ? 多數(shù)人的夢想 ， 少數(shù)人的典藏 ? ? 第四次：熱銷搶購 （ 祝賀土建完成 ） ? 2020年最佳居住方向 、 都會 （ 上海 ） 青英智富首選 ? 第五次：推出保留房源 ? 壓軸最甜陽澄湖馬鞍山路中央公園旁名盤 每套 元起 ? （ 每次畫面及文案待銷售情況再定 ） ? 樓書文案 ? 封面： 原創(chuàng)西班牙公園水景別墅 陽澄湖一號 檀香園 ? ? 封二：留白 +LOGO ? ? 第一頁：主標(biāo) 尊貴氣度 一生自豪 ? 文字：昆山陽澄湖國家旅游度假區(qū)內(nèi) ， 西傍風(fēng)光秀麗 ， 煙波浩淼的陽澄湖 ， 北靠面積達(dá) 600畝的開放式中央公園 陽澄湖公園將本項(xiàng)目三面環(huán)抱 ,是陽澄湖區(qū)域的絕版地標(biāo) ， 周邊環(huán)境獨(dú)一無二 ，無與倫比 ? 位于陽澄湖 、 中央公園之間的 檀香園 ， 是未來高雅生活的非凡領(lǐng)地 ，足以令人翹首仰望 ， 讓你一生自豪 。 ? 距離上海市中心 58公里 ， 距蘇州工業(yè)園區(qū) 7公里 ， 距昆山市中心 10公里 。 ? 第十一 、 十二頁： （ 跨頁 ） 別墅符號 ? 各單體建筑錯落有致 ， 看似漫不經(jīng)心的行云布局 ， 實(shí)則經(jīng)過千錘百煉慎密推敲 。 ? ? 第十 、 十一頁： （ 跨頁 ） 別墅房型 ? 主標(biāo) 以多樣滿足個性 ? 文字： 由 110幢獨(dú)立式別墅及 20幢雙拼別墅組成 ， 平均占地 15