【正文】 ％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。 ” 在 2020 年的 縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，重點發(fā)展生態(tài)旅游。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個 問題，在 2020— 2020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點。 雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企 業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英。 － 10－ 第二章 項目背景及必要性 項目背景 當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目名 稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 357017 建筑總占地面積 平方米 35285 總建筑面積 平方米 55054 道路面積 平方米 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 77 道路總長度 米 － 7－ 序號 項目名 稱 單位 指標(biāo) 備注 容積率 公共停車位 個 185 2. 年營業(yè)收入 計算期平均，不含二期項目 門票收入 萬元 住宿收入 萬元 餐飲收入 萬元 娛樂及購物收入 萬元 租賃收入 萬元 合計 3. 總定員 人 100 4. 年工作日 天 280 一班制 5. 定員 人 100 6. 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費用 萬元 200 不可預(yù)計費 萬元 430 7. 年總收入 萬元 不含二期 8. 年總成本費用 萬元 計算期平均 9. 年銷售稅金及附加 萬元 計算期平均 10 年利潤總額 萬元 計算期平均 11 財務(wù)評價指標(biāo) － 8－ 序號 項目名 稱 單位 指標(biāo) 備注 投資利潤率 計算期平均 銷售收入利潤率 計算期平均 銷售收入利稅率 計算期平均 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 所得稅前 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 所得稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=8％ ) 9295 所得稅前 5248 所得稅后 可行性研究報告編制的依據(jù) 《 省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “ 十五 ” 規(guī)劃》 《 縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《 度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《 縣建設(shè)項目選址意見書》 綜合評價和論證結(jié)論 (1)為了加快 縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給 開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項目的順利實施。 二期工程： － 6－ (1)、土地征用，投資額 720 萬元； (2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額 300 萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額 8760 萬元； (4)、不可預(yù)計費 489 萬元。 － 9－ (4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財務(wù)分析，得出本項目一期總投資 10208 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 10008 萬元。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點帶來客源和市場，而 且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而還能刺激金融、保險、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。本項目建成運行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為 縣旅游招商引資工作打開新的局面。 縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果。 區(qū)位優(yōu)勢好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動 介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間， 與三清山也相距不遠(yuǎn)，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展，這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義。 自然資源狀況 氣候條件 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨 宜 ” ，乃避暑勝地。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水溫度約 攝氏度，日流量約 1600 余噸，富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。 投資人基本情況 公司法人代表 是 度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次 度假村項目建設(shè)的負(fù)責(zé)人， 是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)，而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至， 個人獨資或控股的企業(yè)有： 衢州市天欣房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為 個人獨資公司，公司注冊資本 1000萬元，至 2020年 12月，公司資產(chǎn)總額 ，凈資產(chǎn) 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū)。因此， 的市場定位應(yīng)該是 “ 溫泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅 ” 。 － 20－ 海外旅游市場。 － 21－ 第七章 項目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模 建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積 357017 平方米，總建筑面積55054 平方米，道路面積 平方米，項目分為兩期，總投資 20477 萬元 (含不可預(yù)計費 919 萬元 )。 溫泉健身休閑區(qū) 該區(qū)塊為整個項目的核心區(qū)塊，面積約 148000 平方米，呈狹長形，兩側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 外圍控制區(qū) 外圍控 制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達(dá)到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。 后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等； 其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等； 由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此只能進(jìn)行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風(fēng)溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。所有建 － 27－ 筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 設(shè)計采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) － 28－ (1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到 GB3095— 1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級以上； (2)水環(huán)境質(zhì) 量要求，達(dá)到 GHZBl1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； (3)聲環(huán)境質(zhì)量要求 GB3096— 93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； － 29－ 第八章項目實施進(jìn)度安排 表 81 一期工程項目實施進(jìn)度表 進(jìn)度 工作計劃 2020年度 2020年度 2020年度 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項目論證及審 批 土地征用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 入口景門和管理房 廣場 溫泉山莊 溫泉游泳館 溫泉水上娛樂中心 配套工程 設(shè)備購置安裝 人員招收和培訓(xùn) 天師 觀 項目運行 － 30－ 第九章 投資估算與資金籌措 說明 本次可行性 報告只測算 度假村的一期工程投資和收益，按照項目實施進(jìn)度安排，在 2020年 12月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營業(yè)， 2020 年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至 2020 年 12 月底完成一期工程的全部建設(shè)。 － 31－ 固定資產(chǎn)總投資估算 序號 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 1 一、土地征用 平方米 148000 2 二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 3 三、游賞招待設(shè)施 4 四、一至三部分合計 5 五、不可預(yù)計費 6 六、建設(shè)期利息 7 七、前期經(jīng)費和宣傳費用 8 八、工程總投資 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 表 9— 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 一 土地整理 1 一、土建直接費 平方米 148000 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 － 32－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費 8 八、設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 二 景區(qū)入口至 316 國道相接公路 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費 (路燈等 ) 8 八、設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 － 33－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 三 圍墻、綠化及地下管渠道 平方米 106680 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費 8 八、設(shè)備安裝費、 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 四 區(qū)內(nèi)場館之道路 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 － 34－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設(shè)備購置費 8 八、設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 五 停車場 1 一、土建直接費 平方米 4500 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費 8 八、設(shè)備安裝費 9