【正文】 (上述指標(biāo)詳見附表 附表 9) 不確定性分析 敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。 所得稅、公積金和公益金 按年 利潤總額 (扣除以前年度虧損后數(shù) )的 25％計(jì)算所得稅。 (4)折舊按平均年限折舊法計(jì)算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為 25 年，殘值率 取 5％，年折舊率為 ％；建筑物折舊年限為 40 年，殘值率取 5％，年折舊率為 ％。 (2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。 (3)材料預(yù)期單價(jià)： 水泥與砂石料：撫州價(jià)格信息： 325水泥 300 元／ T，砂子 100 元／ m3，碎石 65 元／ m3。 環(huán)境影響評(píng)估 本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對(duì)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。 度假村用水量估算 用水項(xiàng)目 人數(shù)／面積 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用水量 T 備注 住宿游客用水 400 ／人 .D 200 一般游客用水 550 ／人 .D 55 員工用水 100 ／人 .D 20 別墅用水 500 180I.／人 .D 90 道路廣場(chǎng)用水 萬 T／ 80 其他 67 用水量的 15％計(jì)算 合計(jì) 512 輸配水管網(wǎng)布置 度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用 PVC 管， DN≥=200 ，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。 1在天師 觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等 30 間，建筑統(tǒng)一采用磚 木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時(shí)期建筑風(fēng)格，街長 200 米，總建筑面積 1500 平方米。 主要游賞設(shè)施土建 入口處的塑石工藝景門 1 座，高約 9 米，寬 7 米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪； 建造約 10000 平方米的 廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑； 山莊，占地 16000 平方米，建筑面積 11000 平方米，按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高 2－ 4 層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會(huì)議室、游泳池、美容健身房以及 300 平方米的獨(dú)立停車場(chǎng)； 溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊， 面積約 1200 平方米。空氣中負(fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。 (4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。 充分利用 周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效果。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費(fèi)最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。 公司的另外兩名投資人 ，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。 － 18－ 第五章 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位 度假村開發(fā)有限公司成立于 2020年 3月，由 、 三人共同投資組建，公司注冊(cè)資本 2020 萬元，其中公司法人代表 占 90％的股份。 河流情況 境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6 小時(shí)車程。在對(duì)待人與自然的關(guān)系上，道教文化從 “ 天人合一 ” 的思想出發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強(qiáng)調(diào) “ 道法自然 ” ， “ 自然之道不可違 ” ，因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會(huì)得以持續(xù)發(fā)展。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨(dú) 宜 ” ，乃避暑勝地。 政府支持 近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項(xiàng)目建成運(yùn)營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭越來越激烈的情況下，適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策。這部分人期望能在短暫的旅游活動(dòng)中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。 旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)部門的拉動(dòng)作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆７e累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。 － 1－ 云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國際 養(yǎng) 老 （養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項(xiàng)目 開發(fā) 項(xiàng)目 可行性報(bào)告 天津邦友新創(chuàng)股權(quán)投資基金管理有限公司 2020 年 1 月 31 日 － 2－ 目 錄 一 總論 項(xiàng)目提要 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 二 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 政策環(huán)境 政府支持 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 自然資源狀況 五 建設(shè)單位基本情況 建設(shè)單位基本情況 主要投資人基本情況 六 市場(chǎng)分析與推廣方案 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析 市場(chǎng)推廣方案和推廣措施 七 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 設(shè)計(jì)基本原則 項(xiàng)目布局 具體建設(shè)內(nèi)容 － 3－ 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 給排水 電力電訊 環(huán)境影響評(píng)估 八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 九 投資估算與資金籌措 說明 投資估算依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 資金來源與籌措 借款資金償還測(cè)算 十 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)估說明 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 總成本及經(jīng)營成本估算 財(cái)務(wù)效益分析 不確定性分析 十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 項(xiàng)目組織與管理 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分 勞動(dòng)定員 項(xiàng)目經(jīng)營管理措施 人員培訓(xùn) 勞動(dòng)保護(hù)與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 問題與建議 － 4－ 附 錄 一 附表： 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 土建工程投資明細(xì)表 1－ 設(shè)備投資明細(xì)表 流動(dòng)資金估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 固定資產(chǎn)折舊估算表 總成本費(fèi) 用估算表 利潤及利潤分配表 6－ 產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 資金來源與運(yùn)用表 借款還本付息計(jì)算表 資產(chǎn)負(fù)債表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (增量全部投資 ) 二 附圖 一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖 度假村入口景門效果圖 廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖 山莊外觀效果圖 溫泉游泳館外觀效果圖 設(shè)計(jì)意向圖 外觀效果圖 三 其他附送資料： 項(xiàng)目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件 可行性報(bào)告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 可行性 報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 － 5－ 第一章 總 論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱 ：云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式 項(xiàng)目承辦單位： 昆明新利發(fā)實(shí)業(yè) 有限 責(zé)任 公司 法人代表： 朱麗 所有制形式：民營企業(yè) 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點(diǎn)： 云南省安寧市太平鎮(zhèn) 蛤蟆山 建設(shè)規(guī)模： 區(qū)域規(guī)劃總用地面積 平方米 ，總建筑面積 440871平方米，道路面積 平方米， 項(xiàng)目分為兩期，總投資 180000 萬元 (含不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919 萬元 )。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，充分發(fā)揮 縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對(duì)這部分旅游者的吸引 〃 力 － 11－ 已經(jīng)逐漸下降。 － 12－ 度假村開發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)完成后，在計(jì)算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 萬元的凈利潤，整個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險(xiǎn)等諸多生態(tài)旅游項(xiàng)目。冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉，不管是哪個(gè)季節(jié)，到 旅游，都有著別樣的享受。道教文化這種 “ 道法自 然 ” 、順應(yīng)自然的思想，乃是從對(duì)自然界與人類社會(huì)的深刻認(rèn)識(shí)中總結(jié)出來的，是符合自然界與人類社會(huì)的發(fā)展規(guī)律的，是一個(gè)古今中外都概莫能外的普遍真理，應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則。 位于 縣嵩市鎮(zhèn) 村， 緊臨 316 國道，離 縣城約15 公里。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊(yùn)藏量 61149 干瓦，可開發(fā)的蘊(yùn)藏量 34618 干瓦。公司經(jīng)營范圍：旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。 － 19－ 第六章 市場(chǎng)分析與推廣方案 市場(chǎng)定位 溫泉旅游項(xiàng)目，要受到很多自然條件的限制，而且相對(duì)與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投 資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務(wù)人士為輔。隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。 充分利用 村的天師道觀遺址和 太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會(huì)的 “ 和諧 ” 主題，作一篇 “ 親近自然、愛護(hù)自然，與自然和諧共處 ” 的大文章，宏揚(yáng)道教文化，打造一個(gè)新的道教圣地，吸引全國各地的游客前來觀光。 項(xiàng)目布局 根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動(dòng)的組織需要，將整個(gè)分為五個(gè)功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)和外圍控制區(qū)。規(guī)范將依山就勢(shì)布置各種休閑、健身旅游活動(dòng)項(xiàng)目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個(gè)項(xiàng)目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。 溫泉貴賓樓，共 4 幢，每幢面積 350－ 450 平方米，按五星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，日式風(fēng)格，計(jì)劃日接待人次 50 人。 設(shè)備投資 配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路； 溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會(huì)議室投影、擴(kuò)音設(shè)備、KTV 點(diǎn)歌設(shè)備、客房內(nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等； 溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風(fēng)泵、熱泵、冷熱水機(jī)組、水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲(chǔ)物柜、桑拿設(shè)備等； 水上娛樂中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等 水上娛樂設(shè)備。 溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可 能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。 項(xiàng)目主要污染物及治理措施 本項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和生活污水。 (4)設(shè)備材料價(jià)格： 參考國內(nèi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)及同類設(shè)備的價(jià)格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。 根據(jù)上述還貸資金來源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為 4 年 (含建設(shè)期 年 )，本項(xiàng)目資金償還期測(cè)算詳見附表 附表 8。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘 值率取 － 53－ 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費(fèi)用：設(shè)備按 2％預(yù)計(jì) (修理費(fèi)用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預(yù)計(jì)。盈余公積金按稅后利潤的 10％提取。如項(xiàng)目投資 － 55－ 后能獲得預(yù)期收入 萬元，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元；如預(yù)期收入增加 10％，達(dá)到 萬元，則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元； 如預(yù)期收入減少 10％，只有 元，則只可 得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元。 清償能力分析 經(jīng)測(cè)算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為 4年，還款能力較強(qiáng)。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表見下表 (8－ 1)： 表 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項(xiàng) 目 數(shù)量 說明 預(yù)計(jì)度假村 2020 年接待旅游人數(shù) 10 萬人 預(yù)計(jì)營業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費(fèi) 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為80%)，平均房價(jià) 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為60%)，平均房價(jià) 800