【正文】 受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投 資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務(wù)人士為輔。 縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本 100 萬元， 個人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，年銷售收入 3000 多萬元。公司經(jīng)營范圍：旅游項目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。到 2020 年底全縣總?cè)丝跒?萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?％。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊藏量 61149 干瓦，可開發(fā)的蘊藏量 34618 干瓦。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南 方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種 57 科 150種。 位于 縣嵩市鎮(zhèn) 村， 緊臨 316 國道，離 縣城約15 公里。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 116度 46 分 — 117 度 17 分，北緯 27 度 28 分 — 27 度 55 分。道教文化這種 “ 道法自 然 ” 、順應(yīng)自然的思想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認(rèn)識中總結(jié)出來的，是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則。 在個人的人生價值觀上，道教文化認(rèn)為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種 “ 知足常樂 ” 的高尚情操。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到 旅游，都有著別樣的享受。 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目。 － 13－ 第三章 項目實施的有利條件 政策環(huán)境 縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，提出 “ 要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把 建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為 國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。 － 12－ 度假村開發(fā)預(yù)計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算，項目建設(shè)完成后，在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 萬元的凈利潤，整個項目期的經(jīng)濟利益十分可觀。 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項目區(qū)所在的 景區(qū)山奇水秀林青，是一個風(fēng)景十分優(yōu)美的地方， 更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與 的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引 〃 力 － 11－ 已經(jīng)逐漸下降。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險能力較強，安全可靠，項目是可行的。同時根據(jù)項目建設(shè)需要，充分發(fā)揮 縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。 資金籌措 本項目總投資 20477 萬元，其中：一期投資 10208 萬元，企業(yè)自籌資金7208 萬元，金融機構(gòu)貸款 3000 萬元；二期投資 10269 萬元。 － 1－ 云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國際 養(yǎng) 老 （養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項目 開發(fā) 項目 可行性報告 天津邦友新創(chuàng)股權(quán)投資基金管理有限公司 2020 年 1 月 31 日 － 2－ 目 錄 一 總論 項目提要 可行性研究報告編制依據(jù) 綜合評價和論證結(jié)論 二 項目背景及必要性 項目背景 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項目建設(shè)的必要性 三 項目實施的有利條件 政策環(huán)境 政府支持 市場優(yōu)勢 四 項目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 自然資源狀況 五 建設(shè)單位基本情況 建設(shè)單位基本情況 主要投資人基本情況 六 市場分析與推廣方案 市場定位 目標(biāo)客戶市場分析 市場推廣方案和推廣措施 七 項目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 設(shè)計基本原則 項目布局 具體建設(shè)內(nèi)容 － 3－ 項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 給排水 電力電訊 環(huán)境影響評估 八 項目實施進度安排 一期工程項目實施進度表 九 投資估算與資金籌措 說明 投資估算依據(jù) 項目建設(shè)投資估算 資金來源與籌措 借款資金償還測算 十 經(jīng)濟分析 財務(wù)評估說明 財務(wù)評價依據(jù) 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 總成本及經(jīng)營成本估算 財務(wù)效益分析 不確定性分析 十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓(xùn) 項目組織與管理 管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分 勞動定員 項目經(jīng)營管理措施 人員培訓(xùn) 勞動保護與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 問題與建議 － 4－ 附 錄 一 附表： 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 土建工程投資明細(xì)表 1－ 設(shè)備投資明細(xì)表 流動資金估算表 投資計劃與資金籌措表 固定資產(chǎn)折舊估算表 總成本費 用估算表 利潤及利潤分配表 6－ 產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 資金來源與運用表 借款還本付息計算表 資產(chǎn)負(fù)債表 財務(wù)現(xiàn)金流量表 (增量全部投資 ) 二 附圖 一期工程項目規(guī)劃圖 度假村入口景門效果圖 廣場設(shè)計效果圖 山莊外觀效果圖 溫泉游泳館外觀效果圖 設(shè)計意向圖 外觀效果圖 三 其他附送資料： 項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)項目選址意見書復(fù)印件 可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 可行性 報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 － 5－ 第一章 總 論 項目提要 項目名稱 ：云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項目承辦單位、法人代表及所有制形式 項目承辦單位： 昆明新利發(fā)實業(yè) 有限 責(zé)任 公司 法人代表： 朱麗 所有制形式：民營企業(yè) 建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點： 云南省安寧市太平鎮(zhèn) 蛤蟆山 建設(shè)規(guī)模： 區(qū)域規(guī)劃總用地面積 平方米 ，總建筑面積 440871平方米，道路面積 平方米， 項目分為兩期，總投資 180000 萬元 (含不可預(yù)計費 919 萬元 )。 申報單位及法人代表 申報單位： 度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 投資規(guī)模及資金構(gòu)成 投資規(guī)模： 20477 萬元， 資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資 19358 萬元，前期資金和廣告費用投資 200 萬元，不可預(yù)計費 919 萬元。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗。項目建成后，預(yù)計年營業(yè)收入 萬元，年利潤總額 萬元 (計算期平均數(shù) )，投資利潤率 ％；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (所得稅后 )；靜態(tài)投資回收期 年 (含建設(shè)期 年 )，動態(tài) (i=8％ )投資回收期 年 (含建設(shè)期 年 )；累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8943萬元。 旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動全社會總產(chǎn)出 萬元，對國民經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。同時，項目建成后，度假村預(yù)計每年要上交稅收 萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。 政府支持 近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。因此 ，本項目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調(diào)、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨 宜 ” ，乃避暑勝地。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁Ｔ趯Υ伺c自然的關(guān)系上，道教文化從 “ 天人合一 ” 的思想出發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強調(diào) “ 道法自然 ” ， “ 自然之道不可違 ” ，因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。 － 16－ 第四章 項目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處 省東部，有 “ 東大門 ” 之稱。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6 小時車程。 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密，有林地 165 萬畝，占總面積的 87％，森林覆蓋率 ％，是 重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。 河流情況 境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。 社會經(jīng)濟狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬多畝，耕地面積 10 萬畝。 － 18－ 第五章 建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位 度假村開發(fā)有限公司成立于 2020年 3月，由 、 三人共同投資組建，公司注冊資本 2020 萬元，其中公司法人代表 占 90％的股份。 縉云縣華朝美食林 (大酒店 )，為 個人獨資酒店，至 2020 年 12月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。 公司的另外兩名投資人 ，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。 目標(biāo)市場分析 縣縣城居民只有 3 萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓撸心芰Φ綔厝燃俅逑M的人群就更少，所以 本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。 韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平，平均行程也 長于國內(nèi)游客，單個游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客。 充分利用 周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效果。 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實施一期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地征用，投資額 540 萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理， 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下 管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900 萬元； (4)開辦費 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元； (6)、不可預(yù)計費，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算，計 430 萬元。 (4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分 挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項目包括度假區(qū)入口大門、停車場、 廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等?？諝庵胸?fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。 具體建設(shè)內(nèi)容 由于本項目二期工程預(yù)計要在 2020 年開始動工建設(shè)，距今還有三年時間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程