【正文】 元／間 娛樂(lè)及購(gòu)物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計(jì)算，人均消費(fèi) 80 元 － 54－ 香火一條街租賃收入 從 2020 年開(kāi)始計(jì)算，初始租金暫定 1萬(wàn)元／間 〃 年，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng) 10％ 收入合計(jì)： 3580 預(yù)計(jì) 2020 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬(wàn)人 預(yù)計(jì) 2020 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬(wàn)人 預(yù)計(jì) 2020 年收入 年接待人數(shù) 20 人 明細(xì)情況情參見(jiàn)表 10－ 2： 度假村預(yù)期收入計(jì)算表 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的 10％。在計(jì)算工資及福利支出時(shí)，已經(jīng)考慮了每年的工資增長(zhǎng)因素。 資金償還期測(cè)算 還款資金來(lái)源如下： (1)還款期內(nèi)利潤(rùn)總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。 基礎(chǔ)單價(jià) (1)人工預(yù)算單價(jià)： 45 元／工日 (2)施工用電、用水單價(jià)： 電價(jià)： 元／度 水價(jià)：根據(jù)《細(xì)則》計(jì)算公式得 元／ m2。按照每個(gè)景點(diǎn) 3— 4 門的數(shù)量計(jì)算，電話終端量為 20 門。 － 26－ 給排水 給水工程規(guī)劃 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊(cè)》與《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個(gè)功能區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。 在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿； 1利用芙蓉山山勢(shì)，建設(shè) 1000 米長(zhǎng)的健身步道，路面采用青石和條 － 25－ 木鋪就。露天溫泉泡澡區(qū)停車場(chǎng)設(shè)置中小型車輛停車位 15個(gè)，占地總面積 500 平方米，地面采用植草磚鋪面； 電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施； 景區(qū)內(nèi) 公里長(zhǎng)的河道環(huán)境治，包括堤岸加固等； 在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬 － 米石板盤(pán)山路，規(guī)劃長(zhǎng)度 8000 米， － 24－ 對(duì)盤(pán)山路兩側(cè)山體進(jìn)行局部加固； 建設(shè)生態(tài)公廁 10 幢，規(guī)劃建筑面積 700 平方米； 在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂(lè)中心等處設(shè)管理用房 12 幢， 規(guī)劃建筑面積 640 平方米。 森林生態(tài) 游覽區(qū) 該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。 (2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，以節(jié)省投資、具 有地方特 － 22－ 色為原則； (3)景點(diǎn)配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求。 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將 度假村包裝成“ 生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都 ” ，在電視、交通電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行造勢(shì)，爭(zhēng)取盡快將 度假村的知名度提 高。 以長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為 主的全國(guó)旅游市場(chǎng)。除企業(yè)外， 個(gè)人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類房地產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)值超過(guò) 3000 萬(wàn)元。 2020年全縣財(cái)政總收入為 4078 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入 元；在崗職工年平均工資 8088 元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 62593 萬(wàn)元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 14526 萬(wàn)元。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊(yùn)藏量約 5 億立方米。縣城距省城南昌鐵路里程 215 公里，公路里程 224 公里。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會(huì)關(guān)系，使整個(gè)社會(huì)和諧有序；也可以處理好國(guó)與國(guó)之間的相互關(guān)系，使大國(guó)和小國(guó)、強(qiáng)國(guó)和弱國(guó)、富國(guó)和窮國(guó)都能和平共處，整個(gè)世界也自然就會(huì)得到安寧。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開(kāi)發(fā)營(yíng)造了極其有利的自然環(huán)境。這不僅為 發(fā)展旅游指明了方 向，也為 縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識(shí)支持和良好的政治環(huán)境支持。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 從 縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開(kāi)發(fā)新的旅游景點(diǎn)自 縣正式提出 “ 生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ” 的目標(biāo)以來(lái)， 縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，每年前來(lái)旅游的人數(shù)也不斷增多，但 縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外，新景區(qū)新景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開(kāi)展，這對(duì)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)，也阻礙了 縣 旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長(zhǎng)的建設(shè) 項(xiàng)目， 縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作?，F(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏越來(lái)越快，人們?cè)诓粩喾e累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲 憊，這也是近年來(lái)各種類型的 “ 農(nóng)家樂(lè) ”“ 田園樂(lè) ”“ 土菜館 ” 方興未艾的原因之一。旅游業(yè)已成為中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中極具活力 與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在拉動(dòng)內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來(lái)越顯著的作用，有力地促進(jìn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展，增進(jìn)了中國(guó)與世界的友好交流。 (2) 度假村開(kāi)發(fā)有限公司是一 家實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且一直以來(lái)兼營(yíng)酒店賓館行業(yè)。 建設(shè)期限：一期投資 2020 年 7 月至 2020 年 5 月，二期投資 2020 年 9月至 2020 年 12 月 建設(shè)內(nèi)容 ： 一期工程： (1)、土地征用 ~〃畝 ，投資額 540 萬(wàn)元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤(pán)山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690 萬(wàn)元； (3)、游賞接待 設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場(chǎng)、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂(lè)中心等，投資額 3900 萬(wàn)元； (4)開(kāi)辦費(fèi) 200 萬(wàn)元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬(wàn)元： (6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計(jì)算，計(jì) 430 萬(wàn)元。 (3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對(duì)環(huán)境無(wú)不良影響。它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過(guò)程中獲得集知識(shí)性、娛樂(lè)性、體驗(yàn)性、享受性 為一體的多重滿足。 民營(yíng)企業(yè)介入景區(qū)開(kāi)發(fā)能帶來(lái)良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目， 縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。根據(jù) 縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃， 旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與大覺(jué)山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、 華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 道教文化，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個(gè)社會(huì)實(shí)體，不僅具有事實(shí)的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會(huì)民眾基礎(chǔ)。 － 15－ 據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至 后， 的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個(gè)重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今 村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚(yáng)將為溫泉旅游開(kāi)發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山 80 公里，距離武夷山 170 公里。 － 17－ 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn) 村內(nèi)的 ，是全國(guó)唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨(dú)特的文化品味。是專為 度假村開(kāi)發(fā)而設(shè)立的公司。同時(shí)，從 的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看， 完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。而且以溫泉度假村這樣的消費(fèi)水平，雖然對(duì)省內(nèi)大部分地區(qū)來(lái)說(shuō)是比較高的，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的游客看來(lái)，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。 與政府部門、大企業(yè)集團(tuán)、大教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭(zhēng)取將度假村列入他們舉行會(huì)議、培訓(xùn)、集團(tuán)活動(dòng)的舉辦地， 并通過(guò)這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。規(guī)劃區(qū)域與 316 國(guó)道之間有長(zhǎng) 公里，寬 9 米的公路相連。 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū) 該區(qū)塊面積約 30000 平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛樂(lè)、 － 23－ 農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。 溫泉水上娛樂(lè)中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂(lè)項(xiàng)目，建設(shè)面積 2500 平方米，分淺水池和深水池； 露天溫泉泡澡池，由五十多個(gè)不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚(yú)療池、高溫池、 SPA 水療池等，總建筑面積 6000 平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢(shì)差采用植被、假山或竹籬笆相隔。 露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括 SPA 水療設(shè)備等。 排水規(guī)劃 污水量估算 污水量按給水量的 80％計(jì)算，其中道路廣場(chǎng)用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計(jì)算在內(nèi)，則日最高污水排放量為 410T. 排水體制 采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。治理措施為： (1)對(duì)于生活垃圾，集中收儲(chǔ)，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運(yùn)出； (2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 項(xiàng)目總投資： 10208 萬(wàn)元，其中：固定投資 10008 萬(wàn)元 (詳見(jiàn)下列表 )，前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用 200 萬(wàn)元。 － 52－ 第十章 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明 本次可 行性報(bào)告只對(duì) 度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在 2020 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂(lè)中心等，并開(kāi)始營(yíng)業(yè)， 2020 年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至 2020 年 12月底完成一期工程的全部建設(shè)。 (6)財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目所申請(qǐng)的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率％計(jì)算。 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表 5。 如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于 5970 萬(wàn)元，將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。 (年平均利潤(rùn)總額指標(biāo)詳見(jiàn)附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項(xiàng)目建設(shè)期 年 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (稅后 )，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬(wàn)元 (稅后 )。 (9)財(cái)務(wù)折現(xiàn)率按 8%計(jì)算。三項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目平均年工資和附加費(fèi)總額為 萬(wàn)元。其中：企業(yè)自籌資金 7208 萬(wàn)元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款 3000 萬(wàn)元。其中：固定資產(chǎn)投資 10008 萬(wàn)元 (含建設(shè)期利息和不可預(yù)計(jì)費(fèi) )，前期資金和宣傳費(fèi)用 200 萬(wàn)元。 電訊規(guī)劃 依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級(jí)電話線引出二級(jí)電話線至各個(gè)景點(diǎn)、服務(wù)點(diǎn)，并入全國(guó)電信自動(dòng)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)直播通訊。 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。 在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。 在 廣場(chǎng)的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè) 1 個(gè)停車場(chǎng)，其中 廣場(chǎng) 的南側(cè)停車場(chǎng)設(shè)置大型車輛停車位 25 個(gè)，中小型車輛停車位 160 個(gè)，占地總面積 4000 平方米。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會(huì)所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園等。 設(shè)計(jì)基本原則 (1)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和 省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。 市場(chǎng)推廣方案和推廣措施 將 度假村與 縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強(qiáng)大宣傳網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取將 度假村打造成 縣的一張名片，讓游客到 必到 ，或者說(shuō)游在 ，住在 。 作為 省的省會(huì)和最大的城市，市民的消費(fèi)能力強(qiáng)，而且隨著國(guó)家法定節(jié)假日的變動(dòng)，很多居民已將一年至兩次的長(zhǎng)途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對(duì)象，為 度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)遇。 浙江東華圖書(shū)發(fā)行有限公司，注冊(cè)資本 300萬(wàn)元， 個(gè)人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬(wàn)元，凈資產(chǎn) 萬(wàn)元。 經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年， 縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，第一產(chǎn)業(yè) 億元，第二產(chǎn)業(yè) 億元，第三產(chǎn)業(yè) 億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 31。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動(dòng)物。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。在對(duì)待人際關(guān)系上，道教文化主張濟(jì)世渡人，強(qiáng)調(diào)在 人與人之間要實(shí)行互助互愛(ài)，要 “ 憫人之兇，樂(lè)人之善，濟(jì)人之急，救人之危 ” 。 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 － 14－ 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85