【正文】 利潤率 = 稅后利潤 / 開發(fā)成本 =6344/25,794 43 =% 由此可見，項目的項目盈利能力較強。 C、保持成本、售價不變的情況下，計算銷售率的保本點，即銷售率最低允許值。 償債能力評價 根據(jù)對開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況分析，企業(yè)資金實力強（總資產(chǎn)達34,187 萬元，所有者權(quán)益達 22,849 萬元），資產(chǎn)負債率低（資產(chǎn)負債率為 %），流動比率較高（達 ，最佳值為 ），速動 比率較高（達 ，最佳值為 ），說明企業(yè)立即償債能力、短期償債能力、中長期償能力均較強。 47 投資估算和資金籌措 根據(jù)投資估算，項目總共需要 25,794 萬元資金，其中銀行貸款16,000 萬元，剩余的 9,794 萬元資金由深圳市華來利實業(yè)有限公司自行籌措解決。拓展住房貸款尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)，是目前各大銀行積極爭取的信貸業(yè)務(wù)品種，支持該項目非常利于銀行未來拓展該項目公司開發(fā)樓盤的按揭貸款業(yè)務(wù)。銷售風(fēng)險來源于兩方面，一方面是項目能否按既定的銷售價格進行銷售，另一方面是銷售量狀況。 （ 3）與品牌代理商和整合推廣廣告公司合作，充分做好策劃、營銷計劃，提高銷售率，縮短銷售時間。 （ 1）國家宏觀政策方面：國民經(jīng)濟整體形勢看好，投資環(huán)境持50 續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對住房的需求激增，預(yù)計在未來的 3－ 5 年積極的財政政策與相對寬松的貨幣政策將不會改變，對本項目的形成巨大的有效市場需求背景。包括以下幾個方面： （ 1）由于建設(shè)資金籌 集計劃不能落實，造成建設(shè)資金不足而停工，影響項目的工程進度； （ 2）由于人為或非人為的因素使開發(fā)周期延長，從而造成投資成本增加； 49 （ 3）由于各種人為或非人為的因素，諸如：由于設(shè)計變更、材料設(shè)備變更，開發(fā)過程中導(dǎo)致投資開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險； （ 4）由于建筑物本體出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，工程的重復(fù)建設(shè)，從而造成投資成本增加，影響項目的銷售及資金回籠。 （ 2）該項目敏感性分析得出：項目投資利潤率最低獲利在%，接近行業(yè)平均利潤率，風(fēng)險較小。 46 七、項目綜合評價及建議 項目可行性評估結(jié)論 市場預(yù)測 中國宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，投資環(huán)境持續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對住房的需求激增，預(yù)計在未來的 3－ 5 年積極的財政政策與相對寬松的貨幣政策將不會改變，對本項目的形成巨大的有效市場需求背景。 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的因素主要有開發(fā)成本、銷售收入、開發(fā)周期等，其中最主要的因素是開發(fā)成本及銷售收入。 44 A、保持售價不變的情況下，計算建造成本的保本點，即成本最高允許值。其中銀行貸款 億元，其余資金 自有資金 解決。根據(jù)委托方提供的資料，估算預(yù)計達 12,571 萬元 ,詳見附表 。 （ 2） 周邊的類似樓盤未來上馬，會對其產(chǎn)生潛在威脅。 （ 4） 本項目土地取得樓面地價為 735 元 /平方米，地價成本低，利潤上存在優(yōu)勢。 C、外墻采用紅磚，內(nèi)墻采用輕質(zhì)薄材砌體，減少結(jié)構(gòu)面積，提高住宅套使用率。 F、完善先進的弱強電、消防、給排水、燃氣、電梯、直飲水供應(yīng)系統(tǒng)。 本項目價格評估如下： （ 1）案例選取 根據(jù)用途相同、地段相似、交易日期相近的原則， 序號 項目名稱 銷售均價（ 元 /平方米 ） A 蘋果園 3700 B 風(fēng)和日麗 3800 C 錦繡江南 3800 （ 2）因素修正 區(qū)域因素修正表 序號 本項目 比較標(biāo)的物 修正因素 因素描述 分?jǐn)?shù) 蘋果園 風(fēng)和日麗 錦繡江南 打分 打分 打分 1 位置 二線關(guān)拓展區(qū) 15 13 13 13 2 地勢、地形 平坦 5 5 5 5 3 交通便捷度 住戶專車 15 13 17 17 4 生活配套完備度 較好 10 10 12 12 5 公共配套完備度 較好 10 10 10 10 6 治安與私密性 較好 10 7 10 10 7 衛(wèi)生及綠化環(huán)境 好 15 12 13 13 8 人口密度 較小 10 8 10 10 9 周邊物業(yè)性質(zhì) 高尚社區(qū) 10 8 8 8 分?jǐn)?shù)合計 100 86 98 98 34 備注 與本項目比較，好于則加分；相當(dāng)于則同分；差于則減分。 B、 從上述數(shù)據(jù)可知， 70 平方米以下小戶型數(shù)量不多， 150 平方以上豪宅開發(fā)銷售量不大， 70120 平方米中戶型開發(fā)銷售量占 80%以上，中等戶型住宅仍然將是今后市場的主流。 燃 氣：片區(qū)規(guī)劃燃氣管道并入二線拓展區(qū)的大管網(wǎng)，近期使用管道液化氣，遠景使用天燃氣。 （ 6）開發(fā)公司的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》正在辦理，深圳市華來 利實業(yè)有限公司將取得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的權(quán)利。 （ 5）龍華鎮(zhèn)區(qū)樓盤銷售率普遍比較高，推出一年內(nèi)銷售率普遍在 80%以上，諸如錦繡江南、風(fēng)和日麗等名樓更是達 90%以上。 C、 配套優(yōu)勢：龍華鎮(zhèn)一流的環(huán)境規(guī)劃與配套及小區(qū)內(nèi)完善 配套 。 風(fēng)和日麗 項目地址 深圳市龍華人民北路 發(fā) 展 商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 策劃代理 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 物業(yè)管理 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理有限公司（甲級） 整合推廣 深圳市風(fēng)火廣告有限公司 項目規(guī)模 36 萬平方米金色成熟社區(qū) 戶 型 16 種戶型，兩房兩廳至豪華躍式四房兩廳 75126 平米，實用率達 90% 生活配套 享受龍華最成熟社區(qū)的生活便利、社區(qū)內(nèi)最齊全配套，享受龍華最成熟社區(qū)的生活便利、社區(qū)內(nèi)最齊全配套。 需求分析 根據(jù)深圳市國土有關(guān)部門統(tǒng)計，項目所處的寶安區(qū) 199620xx 年商品房需求（銷售建筑面積）如下表： 年份 指標(biāo) 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 竣工面積 增長率 —— % % % % % % 從以上表格可以看出，寶安區(qū)近年來的商品房銷售量逐年增加，24 但增幅減緩，特別是 20xx 年銷售面積同比上年減少。近年來，龍華鎮(zhèn)先后被評為 “ 廣東省規(guī)劃先進鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、 “ 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” 、 “ 全國綠化百強鎮(zhèn) ” 、 “ 全國村鎮(zhèn)建設(shè)先進鎮(zhèn) ” 等稱號。龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達，梅觀高速公路、機荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)。全年城鎮(zhèn)竣工住宅 萬平方米，比上年增長 ％；農(nóng)村竣工住宅 萬平方米，增長 ％。 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量進一步提高。 20 環(huán)境質(zhì)量進一步改善。其中，財產(chǎn)險賠款給付（退保）支出 億元，人身險賠款給付（退保）支出 億元，分別增長 ％和 ％ 。上市公司流通市值 億元，下降 ％。 20xx 年末，全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 億元，比年初增加，增長 ％；全市金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 億元，比年初增加 億元，增長 ％。全年旅游住宿設(shè)施接待過夜游客 萬人次，比上年下降 ％。 全年進出口貿(mào)易順差 億美元，同比增加 億美元。深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十一年位居全國大中城市榜首。 國內(nèi)貿(mào)易 全年完成社會消費品零售總額 億元，比上年增長 ％。工業(yè)產(chǎn)品銷售率 ％ 。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 20xx 年深圳 居民消費價格總水平比上年上漲 ％。 深圳市投資環(huán)境 20xx 年深圳市總體經(jīng)濟運行情況 國民經(jīng)濟快速增長。我國駕馭宏觀經(jīng)濟和復(fù)雜局面的能力明顯增強。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 37693億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 6066 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 2083 億元，增長 %。工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，比上年提高 個百分點 。 20xx 年 國際收支狀況良好。 11 （ 2）股東剛剛重組，公司財務(wù)獨立清楚，債權(quán)、債務(wù)關(guān)系清楚，可以確保項目建設(shè)資金?？顚Ｓ茫?jīng)營管理成本易于控制； （ 3）盡管借款人為剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司，但其兩大股東有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理經(jīng)驗，開發(fā)實力、社會形象和知名度均不錯； （ 4）公司歷史包袱輕，有利于塑造新企業(yè)形象； （ 5）公司為民營企業(yè)，公司其經(jīng)營管理風(fēng)格 和內(nèi)部管理相對靈活，管理機制相對順暢，對市場反應(yīng)靈敏； 不利因素： （ 1）公司剛剛涉足地產(chǎn)開發(fā)，缺乏社會認知度； （ 2）地產(chǎn)開發(fā)團隊初次配合、磨合需要時間。 （ 3） 企業(yè)短期償債能力較強。 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司的房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)驗，給股權(quán)變化后的深圳市華來利實業(yè)有限公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域提供了重要的經(jīng)驗保障。0 “ 日出映象 ” 項目 開發(fā)貸款評估分析報告 委托方 深圳市華來利實業(yè)有限公司 受托方 深圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 深圳市國咨房地產(chǎn)評估有限公司 評估人員 桂和芳 盧小波 林海生 梁曉智 作業(yè)日期 20xx 年 3 月 20 日至 20xx 年 3 月 30 日 報告編號 深大通評 [20xx]0308 號 1 報告正文目錄 一 項目總論 項目名稱及位置 ……………………………………………… 項目 開發(fā)公司 ……………………………………………… 承擔(dān)評估工作的單位 ……………………………………… 評估工作的目的 …………………………………………… 評估工作的依據(jù) …………………………………………… 項目主要規(guī)劃指標(biāo) ………………………………………… 二、借款人評價 借款人背景 ………………………………………………… 經(jīng)營管理層綜合素質(zhì)評價 …………………………………… 貸款人以往開發(fā)業(yè)績及在建項目 ………………………… 企業(yè)財務(wù)狀況評 價 ………………………………………… 借款人信用狀況評價 ……………………………………… 主要股東背景評價 …………………………………………… 借款人發(fā)展前景評價 ………………………………………… 三、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 ……………………………………………… 全國投資環(huán)境 ……………………………………… 深圳市投資宏觀背景 ………………………………… 5 5 5 6 6 6 7 7 8 8 9 10 10 12 14 16 2 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ………………………………… 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ………………………… 區(qū)域市場分析 ……………………………………………… 區(qū)域市場界定 ……………………………………… 供給分析 …………………………………………… 需求分析 …………………………………………… 競爭分析調(diào)查 ……………………………………… 典型物業(yè)調(diào)查 ……………………………………… 市場分析有關(guān)結(jié)論 ………………………………… 四、 項目條件分析及評價 項目合法性評價 ………… …………………………………… 項目地塊解析 ……………………………………………