【正文】 “日出映象 ”市場(chǎng)定位為中高檔高尚住宅區(qū)，住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4000 元／ M2，該項(xiàng)目作為深圳市二線關(guān)拓展區(qū)及市中心的后花園，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格總體趨勢(shì)往上，加上該檔次的樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，因此該項(xiàng)目銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)不大。 根據(jù)預(yù)測(cè)計(jì)算項(xiàng)目的投 資利潤(rùn)率達(dá) 24. 59%，目前深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)水平 15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NVP 為 1758 萬(wàn)元 0，內(nèi)部收益率IRR 為 %,也大于行業(yè)的年平均收益率 ,可以說(shuō)是較好收益項(xiàng)目，因此該項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)角度說(shuō)是可行的。 從以上盈虧平衡分析得出，項(xiàng)目單位成本、銷(xiāo)售單價(jià)和銷(xiāo)售率等盈虧平衡點(diǎn)偏離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 流動(dòng)資金估算 因項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)完畢即出售，需要流動(dòng)資金甚少，可以不計(jì)算。 （ 5）項(xiàng)目 用地分割兩塊，影響整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和推出形象。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) A．梁柱布局合理，根據(jù)開(kāi)間采用大板結(jié)構(gòu)、樓面盡量采用大開(kāi)間無(wú)梁樓蓋，可自由組合空間，利于戶型改造，部分采用斜坡屋頂，滿足不同客戶喜好。 C、地段優(yōu)越性：未來(lái)市中心發(fā)展備用地區(qū)、市中心區(qū)的后花園，地段升值潛力大。 排 水：目前人民南路及布龍公路均鋪設(shè)市政污水排水管，最終進(jìn)入龍華污水處理廠。 27 （ 3） 項(xiàng)目所出地段特殊：靠近梅林二線關(guān) 附近，地處深圳市區(qū)的后花園，關(guān)內(nèi)特別是福田區(qū)的置業(yè)者是該區(qū)購(gòu)房的主力軍，約占60%以上。 項(xiàng)目劣勢(shì) A． 產(chǎn)權(quán)只有 59 年（ 20xx2063 年） B．建筑設(shè)計(jì)缺陷： 樓層高度只有 米，壓抑（標(biāo)準(zhǔn)是 米以上） ；大廈 沒(méi)有專用油煙管道 ， 樓層通道太窄且不通風(fēng) ， 不合健康住宅 標(biāo)準(zhǔn)； 房間通風(fēng)采光不暢 ； C．目前交通不便。 龍華城市發(fā)展速度不斷加快 ，城區(qū)規(guī)模日益擴(kuò)大。全年農(nóng)民人均純收入 11346 元，比上年增長(zhǎng)％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。大中小巴營(yíng)運(yùn)線路 402 條，線路總長(zhǎng)度 公里?？偘l(fā)行股本 億股，增長(zhǎng) ％；總流通股本 億股，增長(zhǎng) ％。 旅游業(yè)保持增長(zhǎng)。全年外貿(mào)進(jìn)出 口總額 17 億美元，比上年增長(zhǎng) ％。全年規(guī)模以上重工業(yè)總產(chǎn)值 億元，輕工業(yè)總產(chǎn)值 億元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率 73199 元，增長(zhǎng) ％ 。對(duì)主要貿(mào)易伙伴的進(jìn)出口均增長(zhǎng)較快。 20xx 年 工業(yè)生產(chǎn)高速增長(zhǎng)。 深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司 占有深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司 60%的股份，成立于 20xx 年 12月，注冊(cè)資本： 300 萬(wàn)元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)龍崗世貿(mào)中心，目前已經(jīng)將 萬(wàn)平方米 商鋪投入營(yíng)運(yùn)，今年計(jì)劃將 ，預(yù)計(jì) 20xx年銷(xiāo)售收入達(dá) 億元。 項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo) 宗地號(hào) A003 A0037合并 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 96146 平方米，其中住宅面積： 83576 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11570 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車(chē)泊位數(shù) 652 戶 宗地號(hào) 1 A0036 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 29049 平方米，其中住宅面積： 28929 平方米，居委會(huì)： 120 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車(chē)泊位數(shù) 223 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 東側(cè) =8M,北側(cè) =10M,其余各側(cè) =6M 宗地號(hào) 2 A0037 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 67097 平方米，其中住宅面積： 54647 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11420 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車(chē)泊位數(shù) 429 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 西側(cè) =8M,其余各側(cè) =5M 7 二、借款人評(píng)價(jià) 借款人背景 深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司成立于 1998 年，現(xiàn)注冊(cè)資本 3800 萬(wàn)元 ，由三大股東組成： （ 1） 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司投資 1300 萬(wàn)元 占股份 35%； （ 2）深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司投資 2280 萬(wàn)元 占 60%； （ 3）深圳市 興創(chuàng)業(yè)科技有限公司投資 190 萬(wàn)元 占股份 5%。 貸款人以往開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)及在建項(xiàng)目 深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司由于最近涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目，以前沒(méi)有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)案。 20xx 年 國(guó)民經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長(zhǎng) %（見(jiàn)表 5）。 金融機(jī)構(gòu)存貸款增加較多。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增長(zhǎng)％；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。另增幅較大的有非洲％、大洋洲 ％、歐盟 15 國(guó) ％、俄羅斯 ％。全年旅游外匯收入 億美元，下降 ％。總成交股 數(shù) 億股，增長(zhǎng) ％。年末戶籍人口 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。年末全市有 萬(wàn)人參加了基本養(yǎng)老保險(xiǎn)， 萬(wàn)人參加了失業(yè)保險(xiǎn)，分別比上年增加 萬(wàn)人和 萬(wàn)人。 深圳中心區(qū)移向福田， 二線關(guān)后撤或過(guò)關(guān)手續(xù)簡(jiǎn)化， 龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地 ，給對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成巨大的消費(fèi)群體。 項(xiàng)目劣勢(shì) 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 （ 2）項(xiàng)目取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī) 土規(guī)許字。 （ 2）評(píng)價(jià) 根據(jù)我們對(duì)龍華鎮(zhèn)現(xiàn)售樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查分析得出：第 A 類(lèi)客戶與第 B 類(lèi)客戶之和占據(jù) 90%以上，比例為 4： 6 左右，因此該項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位是準(zhǔn)確的。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià) 35 （ 1） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) A．項(xiàng)目總體規(guī)劃既考慮了與周邊居住區(qū)項(xiàng)目協(xié)調(diào)，又相互獨(dú)立的遙相呼應(yīng)、相得益彰的規(guī)劃格局； B．人民路東西兩地地塊由建筑單體圍合成幾個(gè)居住組團(tuán)，小組團(tuán)之間保持了空間連貫性、再布置多塊綠地，形成良好的生態(tài)綠化環(huán)境，并結(jié)合小區(qū)道路進(jìn)行景觀組織設(shè)計(jì)，形成串聯(lián)各組團(tuán)之間景觀視廊，以建成龍華片區(qū)內(nèi)中高檔的生態(tài)園林高尚住宅社區(qū)。 基礎(chǔ)、主體施工 安裝工程施工 室外工程施工 工程竣工驗(yàn)收 銷(xiāo)售階段 詳見(jiàn)項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖表 以上項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排基本合理，可操作性強(qiáng)。 40 五、投資估算及資金籌措評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 估算依據(jù)：參照開(kāi)發(fā)商提供的資料以及深圳市建 筑市場(chǎng)價(jià)格情況。 項(xiàng)目籌資方案詳見(jiàn)附表 ：資金來(lái)源與運(yùn)用表 42 六、項(xiàng)目效益及償債能 力評(píng)價(jià) 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來(lái)各項(xiàng)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格分別如下： （ 1）多層住宅： 3900 元 /平方米，建筑面積 48,576 平方米，銷(xiāo)售總價(jià)為： 18,945 萬(wàn)元； （ 2）小高層住宅： 4200 元 /平方米，建筑面積 35,000 平方米，銷(xiāo)售總價(jià)為： 14,700 萬(wàn)元； （ 3） 商業(yè)建筑： 14000 元 /平方米，建筑面積 1,000 平方米，銷(xiāo)售總價(jià)為： 14,700 萬(wàn)元。因此嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本及保證銷(xiāo)售價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 利于貸款銀行拓寬信貸業(yè)務(wù)范圍。 （ 2）盡早開(kāi)始項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)格控制投資成本和施工質(zhì)量，保證工程進(jìn)度。 市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 深圳市作為中國(guó)華南經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和改革前沿陣地，擁著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，為本項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)前景。經(jīng)過(guò)試算，單位成本的保本點(diǎn)為 3,459 元 /平方米，即項(xiàng)目的單位成本不高于 3,459 元 /平方米，項(xiàng)目就不虧本。 （ 4）管理費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門(mén)的各種費(fèi)用。 （ 5）樓盤(pán)附近規(guī)劃均為高尚住宅社區(qū)，人為及自然環(huán)境優(yōu)越。 36 G．完善的安全設(shè)施，小區(qū)設(shè)有 3 米封閉式圍欄、配備監(jiān)視器、紅外線自動(dòng)報(bào)警器、 24 小時(shí)準(zhǔn)軍事化管理。 C、 小躍式、錯(cuò)層式、復(fù)式等多種變化戶型形式，比較受市場(chǎng)歡迎。 綜合以上，該項(xiàng)目具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本前提條件，尚有部分合法性手續(xù)等待辦理，銀行辦理開(kāi)發(fā)貸款時(shí)需要關(guān)注以上合法性手續(xù)的具備與否。 D、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)：錦繡江南的產(chǎn)品、規(guī)劃、戶型、園林、人文環(huán)境與銷(xiāo)售價(jià)格的性價(jià)比高，對(duì)置 業(yè)者有巨大的吸引力 。 競(jìng)爭(zhēng)分析調(diào)查 通過(guò)對(duì)龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，目前龍華鎮(zhèn)市場(chǎng)上 20xx 年初以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體地址 建筑面積 (平方米 ) 1 東源閣 AC 區(qū) 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路北側(cè) 21, 2 豐澤湖山莊 寶安龍華鎮(zhèn)梅觀高速 128, 3 風(fēng)和日麗 龍華鎮(zhèn)梅龍路 41, 4 富通天建花園 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 98, 5 樺潤(rùn)馨居一期 A 區(qū) 寶安龍華鎮(zhèn)和平 11, 6 嘉逸花園 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)建設(shè)路南側(cè) 18, 7 錦繡江南 寶安龍華鎮(zhèn)布龍公 80, 8 綠茵華庭 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 19, 9 梅花新園 龍華鎮(zhèn)民治 25, 10 美麗 365 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 188, 11 蘋(píng)果園 龍華鎮(zhèn)人民南路 62, 12 潛龍花園 龍華鎮(zhèn)民治 15, 13 瓊珠花園 龍華鎮(zhèn)華 旺 6, 14 盛銘居 龍華鎮(zhèn)民治 7, 15 世紀(jì)春城 龍華鎮(zhèn)梅龍南 72, 16 萬(wàn)家燈火花園 龍華鎮(zhèn)梅觀高速 46, 17 馨園二期 寶安龍華鎮(zhèn)民治大道 58, 18 優(yōu)品建筑 龍華鎮(zhèn) 17, 19 煜豐澤花園廣場(chǎng) 龍華鎮(zhèn)龍觀 30, 20 中環(huán)花園三期 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 10, 合計(jì) 962, 從上表看出：龍華鎮(zhèn)每季度推出商品房數(shù)量在 15 萬(wàn)平方米左右，年推出量達(dá) 60 萬(wàn)平方米左右，市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,其中樓盤(pán)以中擋價(jià)位為主，低檔、高擋價(jià)位樓盤(pán)相對(duì)較少。 全國(guó)最大的陸路海關(guān)— 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)，車(chē)輛報(bào)關(guān)后一小時(shí)可達(dá)香港葵涌碼頭。根據(jù) 200 戶戶籍城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) ％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 20xx 年，全市用于 城市基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資 億元，比上年增長(zhǎng) ％。在各項(xiàng)貸款中，個(gè)人消費(fèi)貸款余額 億元，比年初增加 億元，占新增貸款的％，其中，個(gè)人住房貸款余額 億元，比上年末增加 億元。 全市實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長(zhǎng) ％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) ％，飲食業(yè)零售額 億元，下降 ％。 20xx 年 全市農(nóng)業(yè)增加值 億元（現(xiàn)行價(jià)格），按可比口徑計(jì)算，比上年下降 ％；農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 億元，增長(zhǎng) ％；鮮活產(chǎn)品出口額 億港元，下降 ％。 初步核算，全年本市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。 全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷(xiāo)售額中，汽車(chē)類(lèi)零售額比上年增長(zhǎng) %， 通信器材類(lèi)增長(zhǎng) %，家用電器和音像器材類(lèi)增長(zhǎng) %，家具類(lèi)增長(zhǎng) %。全年對(duì)外貿(mào)易順差 255 億美元，比上年減少 49 億美元。流動(dòng)比率達(dá) ，最佳值為 ，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。0 “ 日出映象 ” 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估分析報(bào)告 委托方 深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司 受托方 深