【正文】 圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 深圳市國咨房地產(chǎn)評估有限公司 評估人員 桂和芳 盧小波 林海生 梁曉智 作業(yè)日期 20xx 年 3 月 20 日至 20xx 年 3 月 30 日 報告編號 深大通評 [20xx]0308 號 1 報告正文目錄 一 項目總論 項目名稱及位置 ……………………………………………… 項目 開發(fā)公司 ……………………………………………… 承擔評估工作的單位 ……………………………………… 評估工作的目的 …………………………………………… 評估工作的依據(jù) …………………………………………… 項目主要規(guī)劃指標 ………………………………………… 二、借款人評價 借款人背景 ………………………………………………… 經(jīng)營管理層綜合素質(zhì)評價 …………………………………… 貸款人以往開發(fā)業(yè)績及在建項目 ………………………… 企業(yè)財務狀況評 價 ………………………………………… 借款人信用狀況評價 ……………………………………… 主要股東背景評價 …………………………………………… 借款人發(fā)展前景評價 ………………………………………… 三、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 ……………………………………………… 全國投資環(huán)境 ……………………………………… 深圳市投資宏觀背景 ………………………………… 5 5 5 6 6 6 7 7 8 8 9 10 10 12 14 16 2 區(qū)域發(fā)展及前景預測 ………………………………… 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ………………………… 區(qū)域市場分析 ……………………………………………… 區(qū)域市場界定 ……………………………………… 供給分析 …………………………………………… 需求分析 …………………………………………… 競爭分析調(diào)查 ……………………………………… 典型物業(yè)調(diào)查 ……………………………………… 市場分析有關(guān)結(jié)論 ………………………………… 四、 項目條件分析及評價 項目合法性評價 ………… …………………………………… 項目地塊解析 ………………………………………………… 交通條件 …………………………………………… 地形、地勢 ………………………………………… 水電郵氣保障 ………………………………………… 規(guī)劃限制條件 ………………………………………… 項目市場定位評價 …………………………………………… 建筑規(guī)劃設(shè)計方案評價 ……………………………………… 項目建設(shè)進度計劃及施工組織評價 ……………………… … 項目協(xié)作單位實力評價 …………………………………… 項目 SWOT 總體評價 ……………………………………… 19 20 21 21 21 12 22 23 25 26 27 28 28 28 28 29 32 34 35 36 3 五、投資估算及資金籌措評價 項目總投資估算 ……………………………………………… 固定資產(chǎn)投資總額 …………………………………… 流動資金估算 ………………………………………… 資金籌措 ……………………………………………………… 資金來源 ……………………………………………… 項目籌資方案 ………………………… ……………… 六、項目效益及償債能力評價 項目效益評價 ………………………………………………… .1 各類物業(yè)銷售收入估算 ……………………………… 投資損益計算 ………………………………………… 現(xiàn)金流量分析計算 …………………………………… 盈虧平衡分析 ………………………………………… 敏感性分析 …………………………………………… 償債能力評價 ………………………………………………… 七、綜合評價及建議 項目可行性評估結(jié)論 … ………………………………………… 市場預測 …………………………………………………… 項目建設(shè)進度 ……………………………………………… 投資估算和資金籌措 ……………………………………… 項目綜合評價結(jié)論 ………………………………………… 38 38 39 39 39 39 40 40 40 41 41 42 43 44 44 44 44 45 4 貸款效益及風險綜合評價 ………… … ……………………… 貸款效益評價 …………… … ………………………… 貸款風險評價 ………………………………………… 項目開發(fā)建議 …………………… …………………………… 項目貸款建議 ………………………………………………… 八、附表 …………………………………………………………………… 項目工程計劃橫道圖 …………………………………… 項目開發(fā)成本估算表 …………………………………… 項目銷售收入與稅金及附加估算表 …………………… 項目投資計劃估算表 …………………………………… 資金來源與運用表 ……………………………………… 損益及利潤分配表 ……………………………………… 現(xiàn)金流量表（全部投資 ） ………………………………… 借款償還期測算表 ……………………………………… 敏感性分析表 …………………………………………… 九、附件 ………………………………………………………………… 深圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 深圳市國咨房地產(chǎn)評估有限公司 二零零四年三月三十日 二零零四年三月三十日 45 45 46 48 48 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 5 一 項目總論 項目名稱及位置 本次評估的項目位于寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)龍華新城人民中路與布龍公路交叉口（二線關(guān)拓展區(qū)）的“日出映象”，東臨富國路，西靠中環(huán)路，北與錦繡江 南隔布龍路相望，南與規(guī)劃中的住宅用地相鄰。 （ 3） 企業(yè)短期償債能力較強。 20xx 年 國際收支狀況良好。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 37693億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 6066 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 2083 億元，增長 %。 深圳市投資環(huán)境 20xx 年深圳市總體經(jīng)濟運行情況 國民經(jīng)濟快速增長。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 國內(nèi)貿(mào)易 全年完成社會消費品零售總額 億元，比上年增長 ％。 全年進出口貿(mào)易順差 億美元，同比增加 億美元。 20xx 年末，全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 億元，比年初增加，增長 ％；全市金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 億元，比年初增加 億元，增長 ％。其中，財產(chǎn)險賠款給付（退保）支出 億元，人身險賠款給付（退保）支出 億元，分別增長 ％和 ％ 。 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量進一步提高。龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達，梅觀高速公路、機荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)。 需求分析 根據(jù)深圳市國土有關(guān)部門統(tǒng)計，項目所處的寶安區(qū) 199620xx 年商品房需求（銷售建筑面積）如下表： 年份 指標 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 竣工面積 增長率 —— % % % % % % 從以上表格可以看出，寶安區(qū)近年來的商品房銷售量逐年增加，24 但增幅減緩，特別是 20xx 年銷售面積同比上年減少。 C、 配套優(yōu)勢：龍華鎮(zhèn)一流的環(huán)境規(guī)劃與配套及小區(qū)內(nèi)完善 配套 。 （ 6）開發(fā)公司的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》正在辦理，深圳市華來 利實業(yè)有限公司將取得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的權(quán)利。 B、 從上述數(shù)據(jù)可知， 70 平方米以下小戶型數(shù)量不多， 150 平方以上豪宅開發(fā)銷售量不大， 70120 平方米中戶型開發(fā)銷售量占 80%以上，中等戶型住宅仍然將是今后市場的主流。 F、完善先進的弱強電、消防、給排水、燃氣、電梯、直飲水供應系統(tǒng)。 （ 4） 本項目土地取得樓面地價為 735 元 /平方米，地價成本低，利潤上存在優(yōu)勢。根據(jù)委托方提供的資料，估算預計達 12,571 萬元 ,詳見附表 。 44 A、保持售價不變的情況下，計算建造成本的保本點，即成本最高允許值。 46 七、項目綜合評價及建議 項目可行性評估結(jié)論 市場預測 中國宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，投資環(huán)境持續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對住房的需求激增，預計在未來的 3－ 5 年積極的財政政策與相對寬松的貨幣政策將不會改變，對本項目的形成巨大的有效市場需求背景。包括以下幾個方面： （ 1）由于建設(shè)資金籌 集計劃不能落實，造成建設(shè)資金不足而停工，影響項目的工程進度； （ 2）由于人為或非人為的因素使開發(fā)周期延長，從而造成投資成本增加； 49 （ 3）由于各種人為或非人為的因素，諸如：由于設(shè)計變更、材料設(shè)備變更，開發(fā)過程中導致投資開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險； （ 4）由于建筑物本體出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，工程的重復建設(shè)，從而造成投資成本增加，影響項目的銷售及資金回籠。 （ 3）與品牌代理商和整合推廣廣告公司合作，充分做好策劃、營銷計劃，提高銷售率，縮短銷售時間。拓展住房貸款尤其是按揭貸款業(yè)務，是目前各大銀行積極爭取的信貸業(yè)務品種，支持該項目非常利于銀行未來拓展該項目公司開發(fā)樓盤的按揭貸款業(yè)務。 償債能力評價 根據(jù)對開發(fā)企業(yè)財務狀況分析，企業(yè)資金實力強（總資產(chǎn)達34,187 萬元，所有者權(quán)益達 22,849 萬元），資產(chǎn)負債率低（資產(chǎn)負債率為 %），流動比率較高（達 ，最佳值為 ），速動 比率較高（達 ，最佳值為 ），說明企業(yè)立即償債能力、短期償債能力、中長期償能力均較強。 合計： 35,045 萬元 詳見表 銷售收入與銷售稅金及附加估算 投資損益計算 根據(jù)表 損益表計算 ,本項目可實現(xiàn)稅后利潤 6344 萬元，則 銷售利潤率 = 稅后利潤 / 銷售收入 =6344/35,045 =% 投資利潤率 = 稅后利潤 / 開發(fā)成本 =6344/25,794 43 =% 由此可見，項目的項目盈利能力較強。 （ 1）土地費用：整個項目土地的取得費用 ,根據(jù)委托方提供資料，估算預計達 7,069 萬元。 （ 2）施工組織評價 “日出映象”項目開發(fā)商的股東深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司成功開發(fā)過匯龍花園、崗世貿(mào)中心項目，深圳市華來利實業(yè) 有限公司部分員工來自深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司，因而具有一定的施工組織經(jīng)驗。 （ 2）建筑規(guī)劃設(shè)計 A．“以人為本”的設(shè)計思想，注重實用性，展示“現(xiàn)代、溫馨、簡潔、高雅”的建筑個性。 產(chǎn)品市場定位評價 （ 1）產(chǎn)品市場定位 A、主力戶型：三房 65%左右，二房 35%左右 B、建筑面積： 70120 平方米。0520xx007 0075 號，該項目的建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點已經(jīng)確定，并具有合法性。 26 錦繡江南 項目地址 龍華鎮(zhèn)梅龍路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 建 筑 商 中外建南方建筑公司 建筑設(shè)計 清華建筑設(shè)計院 —— 深圳分院 園林設(shè)計 泛亞易道（香港 ）有限公司 物業(yè)管理 深圳萬廈居業(yè)管理有限公司 全程策劃 深圳市黑馬房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 整合推廣 尚美佳廣告 項目規(guī)模 占地約 18 萬平方米，建筑面積約 40 萬 M2 戶 型 70M2 靈感二房， 80100 M2 溫馨躍式三房， 120140 M2 空中小別墅， 130190 M2 中心園林電梯豪宅四大戶型。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 項目所處的寶安區(qū)位處市區(qū)西部，經(jīng)濟特區(qū)管理線以北，全區(qū)總23 面積 平方公里。全市參加基本醫(yī)療保險的人數(shù)達 萬人，比上年增加 萬人 。 戶籍人口出生率 ‰，比上年減少 個千分點；死亡率‰，比上年減少 個千分點；自然增長率 ‰，與上年持平。 保險事業(yè)快速發(fā)展。賓館、酒店、度假村開房率 ％，下降 個百分點 。全年深圳遠洋貿(mào)易出口額達 億美元，增長 ％ 。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 ％；更新改造投資 億元，增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長