【正文】 0 “ 日出映象 ” 項目 開發(fā)貸款評估分析報告 委托方 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司 受托方 深圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 深圳市國咨房地產(chǎn)評估有限公司 評估人員 桂和芳 盧小波 林海生 梁曉智 作業(yè)日期 20xx 年 3 月 20 日至 20xx 年 3 月 30 日 報告編號 深大通評 [20xx]0308 號 1 報告正文目錄 一 項目總論 項目名稱及位置 ……………………………………………… 項目 開發(fā)公司 ……………………………………………… 承擔(dān)評估工作的單位 ……………………………………… 評估工作的目的 …………………………………………… 評估工作的依據(jù) …………………………………………… 項目主要規(guī)劃指標(biāo) ………………………………………… 二、借款人評價 借款人背景 ………………………………………………… 經(jīng)營管理層綜合素質(zhì)評價 …………………………………… 貸款人以往開發(fā)業(yè)績及在建項目 ………………………… 企業(yè)財務(wù)狀況評 價 ………………………………………… 借款人信用狀況評價 ……………………………………… 主要股東背景評價 …………………………………………… 借款人發(fā)展前景評價 ………………………………………… 三、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 ……………………………………………… 全國投資環(huán)境 ……………………………………… 深圳市投資宏觀背景 ………………………………… 5 5 5 6 6 6 7 7 8 8 9 10 10 12 14 16 2 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ………………………………… 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ………………………… 區(qū)域市場分析 ……………………………………………… 區(qū)域市場界定 ……………………………………… 供給分析 …………………………………………… 需求分析 …………………………………………… 競爭分析調(diào)查 ……………………………………… 典型物業(yè)調(diào)查 ……………………………………… 市場分析有關(guān)結(jié)論 ………………………………… 四、 項目條件分析及評價 項目合法性評價 ………… …………………………………… 項目地塊解析 ………………………………………………… 交通條件 …………………………………………… 地形、地勢 ………………………………………… 水電郵氣保障 ………………………………………… 規(guī)劃限制條件 ………………………………………… 項目市場定位評價 …………………………………………… 建筑規(guī)劃設(shè)計方案評價 ……………………………………… 項目建設(shè)進(jìn)度計劃及施工組織評價 ……………………… … 項目協(xié)作單位實(shí)力評價 …………………………………… 項目 SWOT 總體評價 ……………………………………… 19 20 21 21 21 12 22 23 25 26 27 28 28 28 28 29 32 34 35 36 3 五、投資估算及資金籌措評價 項目總投資估算 ……………………………………………… 固定資產(chǎn)投資總額 …………………………………… 流動資金估算 ………………………………………… 資金籌措 ……………………………………………………… 資金來源 ……………………………………………… 項目籌資方案 ………………………… ……………… 六、項目效益及償債能力評價 項目效益評價 ………………………………………………… .1 各類物業(yè)銷售收入估算 ……………………………… 投資損益計算 ………………………………………… 現(xiàn)金流量分析計算 …………………………………… 盈虧平衡分析 ………………………………………… 敏感性分析 …………………………………………… 償債能力評價 ………………………………………………… 七、綜合評價及建議 項目可行性評估結(jié)論 … ………………………………………… 市場預(yù)測 …………………………………………………… 項目建設(shè)進(jìn)度 ……………………………………………… 投資估算和資金籌措 ……………………………………… 項目綜合評價結(jié)論 ………………………………………… 38 38 39 39 39 39 40 40 40 41 41 42 43 44 44 44 44 45 4 貸款效益及風(fēng)險綜合評價 ………… … ……………………… 貸款效益評價 …………… … ………………………… 貸款風(fēng)險評價 ………………………………………… 項目開發(fā)建議 …………………… …………………………… 項目貸款建議 ………………………………………………… 八、附表 …………………………………………………………………… 項目工程計劃橫道圖 …………………………………… 項目開發(fā)成本估算表 …………………………………… 項目銷售收入與稅金及附加估算表 …………………… 項目投資計劃估算表 …………………………………… 資金來源與運(yùn)用表 ……………………………………… 損益及利潤分配表 ……………………………………… 現(xiàn)金流量表（全部投資 ） ………………………………… 借款償還期測算表 ……………………………………… 敏感性分析表 …………………………………………… 九、附件 ………………………………………………………………… 深圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 深圳市國咨房地產(chǎn)評估有限公司 二零零四年三月三十日 二零零四年三月三十日 45 45 46 48 48 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 5 一 項目總論 項目名稱及位置 本次評估的項目位于寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)龍華新城人民中路與布龍公路交叉口（二線關(guān)拓展區(qū)）的“日出映象”，東臨富國路，西靠中環(huán)路，北與錦繡江 南隔布龍路相望，南與規(guī)劃中的住宅用地相鄰。 項目開發(fā)公司 公司名稱 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司 注冊號 4403011107678 執(zhí)照號 深司字 N85923 注冊資本 3800 萬元 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 住所 深圳市福田區(qū)上梅林凱豐路匯龍花園四樓會館 經(jīng)營期限 — 開發(fā)資質(zhì)等級證書 正在辦理 營業(yè)范圍 興辦實(shí)業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供應(yīng)（不含專營、專控、專賣商品） 承擔(dān)評估工作的單位 評估機(jī)構(gòu)名稱 深圳市國咨房地產(chǎn)評估 有限公司 深圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 營業(yè)執(zhí)照號 深司字 A71654 深福司字 S23378 評估資質(zhì)證書號 深中服資（評）字 014 號 深中服資（評）字 188 號 資質(zhì)等級 一級 三級 注冊資本 300 萬元 300 萬元 經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)評估、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限制項目）。 房地產(chǎn)評估、投資咨詢（不含限制項目）。 6 評估工作的目的 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司向中國工商銀行深圳分行申請“日出映象”項目開發(fā)貸款，委托我公司對該項目進(jìn)行評估，為銀行貸款決策提供 參考依據(jù)。 研究工作的依據(jù) 《土地使用權(quán)出讓合同書》深地合字（ 20xx） 4066 號； 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地塊編號 20xx00494 947）； 《深圳市發(fā)展計劃局文件》深計 [20xx]271 號； 《深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司》營業(yè)執(zhí)照； 《深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司》驗(yàn)資報告及最近財務(wù)報表； 《項目投資可行性研究報告》。 項目主要規(guī)劃指標(biāo) 宗地號 A003 A0037合并 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 96146 平方米，其中住宅面積： 83576 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11570 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動車泊位數(shù) 652 戶 宗地號 1 A0036 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 29049 平方米，其中住宅面積： 28929 平方米，居委會： 120 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動車泊位數(shù) 223 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 東側(cè) =8M,北側(cè) =10M,其余各側(cè) =6M 宗地號 2 A0037 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 67097 平方米，其中住宅面積： 54647 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11420 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動車泊位數(shù) 429 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 西側(cè) =8M,其余各側(cè) =5M 7 二、借款人評價 借款人背景 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司成立于 1998 年，現(xiàn)注冊資本 3800 萬元 ，由三大股東組成： （ 1） 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司投資 1300 萬元 占股份 35%； （ 2）深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司投資 2280 萬元 占 60%； （ 3）深圳市 興創(chuàng)業(yè)科技有限公司投資 190 萬元 占股份 5%。 公司最早系由（香港）來利建筑有限公司出資出資組建的港資獨(dú)資企業(yè)，注冊資金 1000 萬港元；后經(jīng)過董事會決議，（香港）來利建筑有限公司將其持有的 100%的股權(quán)，以人民幣 1000 萬元轉(zhuǎn)讓給深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司 95%，轉(zhuǎn)讓給深圳市興創(chuàng)業(yè)科技有限公司 5%，并取得深司字 N85923 號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，并截止 20xx年 4 月 3 日，公司增資至 3800 萬元；后又經(jīng)過董事會決議，深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司將其 60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司，就形成目 前公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，給股權(quán)變化后的深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域提供了重要的經(jīng)驗(yàn)保障。 經(jīng)營管理層綜合素質(zhì)評價 公司董事長、總經(jīng)理 —— 何文輝 先生簡介： 8 男， 1970 年 1 月生于廣東，大學(xué)學(xué)歷， 1992 年 7 月 — 20xx 年 7月在深圳市寶安區(qū)建設(shè)局工作， 20xx 年 7 月 — 20xx 年 2 月在深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司任副總經(jīng)理，參與開發(fā)龍崗世貿(mào)中心開發(fā)建設(shè)， 20xx 年至今在深圳深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司擔(dān)任董事長、總經(jīng)理，其多年在政府建設(shè)局 及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中的工作經(jīng)驗(yàn)，為深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司成功開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目提供重要知識和經(jīng)驗(yàn)保證。 目前，公司現(xiàn)有員工 46