【正文】 現(xiàn) 狀、項目的規(guī)模、項目的施工難度，以及開發(fā)單位的經(jīng)驗，建設期為 28 個月，在施工技術及銷售進度上沒有太大的問題，只要項目建設資金及時到位，項目可以在 20xx 年 8 月31 日全部竣工，在 20xx 年 11 月底全部銷售完畢。所以該項目償債能力較強。因此嚴格控制開發(fā)成本及保證銷售價格的實現(xiàn)，是項目盈利的有效保證。 敏感性分析 敏感性分析主要對該項目的成本和銷售價格發(fā)生變化時，預測隨之而引起的項目各項投資效益指標變化程度，為投資決策者控制成本和制定銷售價格提供決策依據(jù)。經(jīng)過試算，銷售單價的保本點為 3,261 元 /平方米，即項目的銷售單價不低于 3,261 元 /平方米，項目就不虧本。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要計算項目的保本點和關門點，主要反映項目承受來 自銷售和開發(fā)環(huán)節(jié)風險的能力，還可以給投資商的成本控制、價格制定提供依據(jù)。 項目籌資方案詳見附表 ：資金來源與運用表 42 六、項目效益及償債能 力評價 項目效益評價 各類物業(yè)銷售收入估算 根據(jù)市場預測，未來各項物業(yè)的銷售價格分別如下： （ 1）多層住宅： 3900 元 /平方米，建筑面積 48,576 平方米，銷售總價為： 18,945 萬元； （ 2）小高層住宅： 4200 元 /平方米，建筑面積 35,000 平方米，銷售總價為： 14,700 萬元； （ 3） 商業(yè)建筑： 14000 元 /平方米，建筑面積 1,000 平方米，銷售總價為： 14,700 萬元。 資金籌措 資金來源 固定資產(chǎn)投資資金來源主要有銀行貸款和自有資金。 （ 5）財務費用：按照是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，本項目主要為中期借款，貸款 年，借款總額為 16,000 萬元，按銀行一年期掛牌利率 %計，則建設期內(nèi)貸款利息總額為 16,000 %*＝ 2,196 萬元。詳見附表 （ 3）房屋開發(fā)費：主要包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。 40 五、投資估算及資金籌措評價 項目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 估算依據(jù)：參照開發(fā)商提供的資料以及深圳市建 筑市場價格情況。 威脅分析 39 （ 1） 對面的“錦繡江南”是其最直接的威脅。 （ 2）項目開發(fā)商名氣不大，客戶認知度不高。 （ 3） “深圳實驗學校進駐”的名校概念，極大提升樓盤質素和附加價值。 基礎、主體施工 安裝工程施工 室外工程施工 工程竣工驗收 銷售階段 詳見項目工程計劃橫道圖表 以上項目建設進度計劃安排基本合理，可操作性強。 B．層高：標準層 米，小二房 2 .8 米，保證空間寬敞、舒適。 B．兩地塊景觀設計作為一個整體考慮，采用“點、線、面”相結合的方式，運用花、草、樹木、石、水、光等要素，營造具有韻律感的休閑空間。 D．住宅設計考慮“南北通透”，開間進深合理、方正實用，減少交通面積，提高使用率高； E、巧妙安排動靜分區(qū)、過渡空間與私密空間，考慮干濕分區(qū)、動靜分區(qū)的合理性。 建筑規(guī)劃設計方案評價 35 （ 1） 總體規(guī)劃設計 A．項目總體規(guī)劃既考慮了與周邊居住區(qū)項目協(xié)調，又相互獨立的遙相呼應、相得益彰的規(guī)劃格局； B．人民路東西兩地地塊由建筑單體圍合成幾個居住組團，小組團之間保持了空間連貫性、再布置多塊綠地，形成良好的生態(tài)綠化環(huán)境，并結合小區(qū)道路進行景觀組織設計，形成串聯(lián)各組團之間景觀視廊，以建成龍華片區(qū)內(nèi)中高檔的生態(tài)園林高尚住宅社區(qū)。 D、環(huán)境優(yōu)越：該地塊附近多均為高尚住宅社區(qū)規(guī)劃用地，自然及人為環(huán)境優(yōu)越。 因此，該項目的產(chǎn)品市場定位是準確的。 顯示市民對住房的需求還是以兩房、三房為主流需求。 （ 2）評價 根據(jù)我們對龍華鎮(zhèn)現(xiàn)售樓盤的市場調查分析得出：第 A 類客戶與第 B 類客戶之和占據(jù) 90%以上，比例為 4： 6 左右，因此該項目目標客戶定位是準確的。 郵電通訊：程控電話裝機容量已經(jīng)達到 15 萬門。布龍公路直通寶安、布吉，人民路現(xiàn)有多路巴士經(jīng)過，距離擬建設的深圳地鐵線僅僅百米之遙，規(guī)劃中梅龍公路亦經(jīng)過從旁經(jīng)過，新設公交站就在地塊東側，新拓展區(qū)內(nèi)的主要干道亦將開始動工建設。 （ 5）項目土地的《付清地價款證明》、《房地產(chǎn)證》（宗地號：A003 A0037）正在辦理，該項目公司將取得土地使用權。 （ 2）項目取得《建設用地規(guī)劃許可證》深規(guī) 土規(guī)許字。 （ 4）龍華鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)樓盤以多層、小高層住宅為主，高層住宅較少，樓盤檔次以中擋為主，高檔次樓盤較少，戶型以兩房、三房占大部分，套面積絕大部分在 70120 平方米之間。 市場分析有關結論 通過以上市場分析，得出以下結論： （ 1）龍華房地產(chǎn) 市場供需兩旺，供需基本平衡，中端產(chǎn)品為樓市主力，但市場同質產(chǎn)品眾多，導致同質競爭產(chǎn)品競爭加激。 項目優(yōu)勢 A． 價格優(yōu)勢： 3000 多元的價格吸引關內(nèi)置業(yè)者； B、 地段優(yōu)勢：深圳的帶狀地型，決定了深圳只有往北發(fā)展，而北面的龍華受益最大；深圳中心區(qū)移向福田，龍華成為深圳的后花園，白領居住基地。 項目劣勢 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 D．臨街噪音大。 項目優(yōu)勢 A．小戶型帶電梯、帶裝修、帶花園，戶型方正。 供給分析 根據(jù)深圳市國土有關部門統(tǒng)計，項目所處的寶安區(qū) 199620xx 年商品房供給（竣工建筑面積）如下表： 年份 指標 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 銷售面積 增長率 —— % % % % % % 從以上表格可以看出，寶安區(qū)近年來的商品房供應量逐年增加，但增幅減緩。 深圳中心區(qū)移向福田， 二線關后撤或過關手續(xù)簡化， 龍華成為深圳的后花園，白領居住基地 ，給對該項目開發(fā)形成巨大的消費群體。經(jīng)五次修訂的整體規(guī)劃方案，規(guī)劃面積達 41 平方公里，到目前為止，已建成 32 個居民住宅區(qū)、 18 個工業(yè)區(qū)，面積達 25 平方公里。鎮(zhèn)內(nèi)公共汽車、長途客車穿梭往返，大大方便群眾和過往旅客。 龍華在發(fā)展經(jīng)濟過程中，高度重視基礎設施和城市規(guī)劃建設，千方百計為投資者提供理想的投資環(huán)境和生活服務設施。年末全市有 萬人參加了基本養(yǎng)老保險， 萬人參加了失業(yè)保險，分別比上年增加 萬人和 萬人。 20xx 年末居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 21 億元，增長 ％。城鎮(zhèn)居民人均交通通訊支出增長 ％，人均教育支出增長 ％，人均醫(yī)療保健支出增長 ％。在崗職工年平均工資 30611 元，增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％。年末戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。公共交通客運總人數(shù) 96462 萬人次。全市自來水日供應能力 萬噸，供水總量 億噸，全市供水普及率達 ％。保險賠款給付（退保）支出 億元，增長 ％?？偝山还?數(shù) 億股，增長 ％。上市公司市價總值 億元，下降 ％。 證券市場進一步調整。 全年金融保險業(yè)增加值 億元，比 上年增長 ％。全年旅游外匯收入 億美元，下降 ％。 20xx 年 旅游業(yè)由于受“非典”影響有所下降。全年簽訂利用外資合同 2573 項，協(xié)議利用外資 億美元，分別增長 ％和 ％。一般貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占全市出口總額的比重為 ％，比上年提高 個百分點；來料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占出口總額的比重為 ％，下降 個百分點；進料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占出口總額的比重為 ％，增加 個百分點；其他貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％。另增幅較大的有非洲％、大洋洲 ％、歐盟 15 國 ％、俄羅斯 ％。其中，出口總額 億美元，增長％；進口總額 億美元，增長 ％。消費品市場銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長 ％，汽車銷售額增長 ％，文化辦公用品銷售額增長 ％ 。商品房銷售面積 萬平方米，增長％；商品房銷售額 億元，增長 ％；商品房平均售 價6255 元／平方米，增長 ％ 。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 ％。產(chǎn)銷銜16 接良好，全年規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，增長 ％。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)經(jīng)濟效益有所提高。年末城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率為 ％ 。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長％；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 ％。 市場價格總體上略有上升。三次產(chǎn)業(yè)結構為 ：： 。人民幣消費貸款余額 15736 億元，增加 5091 億元，其中個人住房貸款余額11780 億元，增加 3528 億元 。 金融機構存貸款增加較多。 國家宏觀調控能力進一步增強，我國政府經(jīng)過改革開放 20 年的鍛煉和磨練，不但積累了豐富的治理通貨膨脹、防止經(jīng)濟過快增長的14 經(jīng)驗，而且也掌握了反通貨緊縮趨勢的技巧。 20xx 年 對外貿(mào)易快速增長。其中，城市消費品零售額 29777 億元，增長 %；縣及縣以下消費品零售額16065 億元，增長 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長 %（見表 5）。全年全部工業(yè)增加值 53612 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（即國有工業(yè)企業(yè)及年產(chǎn)品銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)）增加值增長 %（見表 3）。外匯儲備大幅度增長，年末國家外匯儲備達到 4033 億美元，比上年末增加 1168 億美元。 國際收支狀況良好 。 20xx 年 國民經(jīng)濟較快增長。 借款人發(fā)展前景評價 有利因素： （ 1）土地儲備足，且土地質優(yōu)，公司發(fā)展后勁足。速動比率達 ，最佳值為 ，速動比率越高，企業(yè)立即償債能力越強。 （ 2） 資產(chǎn)負債率低： 資產(chǎn)負債率為 %，資產(chǎn)負債率越低，代表企業(yè)長期償債能力越強。 貸款人以往開發(fā)業(yè)績及在建項目 深圳市華來利實業(yè)有限公司由于最近涉足房地產(chǎn)項目，以前沒有開發(fā)房地產(chǎn)項目的個案。 公司最早系由（香港）來利建筑有限公司出資出資組建的港資獨資企業(yè)，注冊資金 1000 萬港元；后經(jīng)過董事會決議，（香港）來利建筑有限公司將其持有的 100%的股權，以人民幣 1000 萬元轉讓給深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司 95%，轉讓給深圳市興創(chuàng)業(yè)科技有限公司 5%，并取得深司字 N85923 號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，并截止 20xx年 4 月 3 日，公司增資至 3800 萬元；后又經(jīng)過董事會決議，深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司將其 60%股權轉讓給深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司，就形成目 前公司的股權結構。 房地產(chǎn)評估、投資咨詢（不含限制項目）。 項目開發(fā)公司 公司名稱 深圳市華來利實業(yè)有限公司 注冊號 4403011107678 執(zhí)照號 深司字 N85923 注冊資本 3800 萬元 企業(yè)類型 有限責任公司 住所 深圳市福田區(qū)上梅林凱豐路匯龍花園四樓會館 經(jīng)營期限 — 開發(fā)資質等級證書 正在辦理 營業(yè)范圍 興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供應（不含專營、?？亍Ｙu商品） 承擔評估工作的單位 評估機構名稱 深圳市國咨房地產(chǎn)評估 有限公司 深圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 營業(yè)執(zhí)照號 深司字 A71654 深福司字 S23378 評估資質證書號 深中服資（評）字 014 號 深中服資（評）字 188 號 資質等級 一級 三級 注冊資本 300 萬元 300 萬元 經(jīng)濟性質 有限責任公司 有限責任公司 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)評估、經(jīng)濟信息咨詢（不含限制項目）。 項目主要規(guī)劃指標 宗地號 A003 A0037合并 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 96146 平方米，其中住宅面積： 83576 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11570 平方米 建筑覆蓋率 25% 機動車泊位數(shù) 652 戶 宗地號 1 A0036 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 29049 平方米，其中住宅面積： 28929 平方米，居委會： 120 平方米 建筑覆蓋率 25% 機動車泊位數(shù) 223 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 東側 =8M,北側 =10M,其余各側 =6M 宗地號 2 A0037 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 67097 平方米，其中住宅面積： 54647 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11420 平方米 建筑覆蓋率 25% 機動車泊位數(shù) 429 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 西側 =8M,其余各側 =5M 7 二、借款人評價 借款人背景 深圳市華來利實業(yè)有限公司成立于 1998 年，現(xiàn)注冊資本 3800 萬元 ，由三大股東組成： （ 1） 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司投資 1300 萬元 占股份 35%； （ 2）深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司