【正文】 項(xiàng)目開發(fā)建議 （ 1）針對目前的建筑設(shè)計方案，召開地產(chǎn)專家評審討論會，或者邀請準(zhǔn)業(yè)主參與討論，力求建筑規(guī)劃設(shè)計方案更加貼近市場需求。 根據(jù)分析，目前龍華房地產(chǎn)市場上類似房地產(chǎn)樓盤較多，客戶重疊較多。深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司盡管是一家新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司，但其具有龐大的優(yōu)質(zhì)土地儲備，48 加上其兩大控股股東均具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其具有很大的發(fā)展?jié)摿?，與其建立良好的信貸關(guān)系，有利于增加貸款銀行存貸款和結(jié)算業(yè)務(wù)。 深圳中心區(qū)移向福田， 二線關(guān)后撤或過關(guān)手續(xù)簡化， 龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地 ，將對該項(xiàng)目開發(fā)形成巨大的消費(fèi)群體。 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，開發(fā)成本及銷售價格的變化對項(xiàng)目的45 投資效益指標(biāo)影響均較大，其中銷售價格的影響略大于開發(fā)成本的影響。 B、保持成本不變的情況下，計算銷售價格的保本點(diǎn)，即銷售價格最低允許值。 自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措剩余建設(shè)資金。按地價、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)之和的 3%估算， 估算預(yù)計達(dá) 626萬元 ,詳見附表 。 （ 2）地鐵建設(shè)、人大二線關(guān)撤消的消息、關(guān)內(nèi)外巨大的樓價差，給該區(qū)域樓價上漲提供很大的想象空間。 劣勢分析 （ 1）本項(xiàng)目相對附近超級大盤，規(guī)模相對偏小。具體時間安排如下： 辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)、工程招投標(biāo)、取得開工具備的各種手續(xù)、完成施工圖設(shè)計、施工前準(zhǔn)備工作等。 （ 3）環(huán) 境景觀設(shè)計 A．通過色調(diào)設(shè)計達(dá)到環(huán)境設(shè)計與建筑設(shè)計協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （ 3）修正結(jié)果 項(xiàng)目內(nèi)容 蘋果園 風(fēng)和日麗 錦繡江南 交易價格 (元 /平方米 ) 3,700 3,800 3,800 交易情況修正 100/100 100100 100/100 交易日期修正 103/100 103/100 103/100 區(qū)域因素修正 100/86 100/98 100/98 個別因素修正 100/105 100/97 100/101 修正總系數(shù) 最后修正價格 4,220 4,117 3,954 加權(quán)平均 4,097（元 /平方米） 備注 交易日期修正考慮未來項(xiàng)目區(qū)域價格上漲 3% （ 4）評價結(jié)論 綜合以上評估計算，該項(xiàng)目住宅銷售均價定位在 4000 元 /平方米是合理的，有競爭 力的。 D、項(xiàng)目附近的中檔次同質(zhì)產(chǎn)品數(shù)量眾多，對于這樣一個規(guī)模中等、但地段優(yōu)越的項(xiàng)目，定位為一個中高檔樓盤，市場上競爭樓盤相對少些。 B、深圳特區(qū)內(nèi)工薪階層。 項(xiàng)目地塊解析 交通條件 該項(xiàng)目位于龍華二線關(guān)拓展區(qū)，緊鄰城市快速干道布龍公路及龍30 華鎮(zhèn)主干道 —— 人民路。 28 四、項(xiàng)目條件分析及評價 項(xiàng) 目合法性評價 項(xiàng)目目前已經(jīng)取得以下合法性文件 : 序號 文件名稱 文件編號 時間 1 《土地使用權(quán)出讓合同書》 （宗地號： A0037） 深地合字（ 20xx）4066 號 20xx0711 2 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （宗地號： A0036） 深規(guī)土規(guī)許字0520xx0074 號 20xx0721 3 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （宗地號： A0037） 深規(guī)土規(guī)許字0520xx0075 號 20xx0721 4 《深圳市發(fā)展計劃局文件》 深計 [20xx]271 號 20xx48 項(xiàng)目目前正在辦理的合法性文件如下： 序號 文件名稱 1 《土地使用權(quán)出讓合同書》（宗地號： A0036） 2 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（宗地號： A003 A0037） 3 付清地價款證明 4 《房地產(chǎn)證》（宗地號： A003 A0037） 5 《建設(shè)工程施工許可證》 6 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 29 項(xiàng)目合法性評價 （ 1）該項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)取得國土規(guī)劃與資源局的《深圳市發(fā)展計劃局文件》深計 [20xx]271 號立項(xiàng)批準(zhǔn)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有合法性。 項(xiàng)目劣勢 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 項(xiàng)目優(yōu)勢 A．大社區(qū)、大配套； B．環(huán)境幽靜，適合居住； C． 享受 龍華成熟 社區(qū) 的生活便利 ； D． 附近沒有農(nóng)民房 。 典型物業(yè)調(diào)查 25 蘋果園 項(xiàng)目地址 龍華鎮(zhèn)人民南路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 代 理 商 深圳市德思勤置業(yè)有限公司 整合推廣 深圳市風(fēng)火廣告有限公司 物業(yè)管理 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 有兩棟六座踏樓組成 ,樓高 18 層 ,占地 20354 平方米 ,總建筑面積 74222 平方米 戶 型 一房一廳一衛(wèi) , 二房一廳一衛(wèi)，復(fù)式三房二廳二衛(wèi) 生活配套 蘋果園 400 米商業(yè)街 ,目前龍華鎮(zhèn)成熟社區(qū)配套 銷售狀況 3700 元 /平方米，銷售率 60%以上 主要賣點(diǎn) 高貴小戶型， “時尚、繽紛的陽光都市地帶 ”，蘋果園 400 米商業(yè)街，龍華成熟的社區(qū)配套。 深圳市作為中國華南經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和改革前沿陣地，擁著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢，人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平，為本項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的市場前景。鎮(zhèn)村道路縱橫交錯，全部實(shí)現(xiàn)水泥化，交通十分便捷。 社會保障進(jìn)一步加強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，增長 ％，扣除物價因素，實(shí)際增長 ％。 人口、人民生活和社會保障 全市年末常住人口 萬人，比上年增長 ％。全 年全市用電量 億千瓦小時，增長 ％。其中， A 股總成交金額 億元，增長 ％， B 股總成交金額 億元，增長％。全年累計現(xiàn)金支出 億元，現(xiàn)金收入 億元，貨幣凈投放 億元，比上年多投放 億 元。過夜海外游客中，外國游客 萬人次，下降 ％；港澳同胞 萬人次，增長 ％；臺灣同胞 萬人次，下降 ％。其中外商直接投資 億美元，增長 ％，占實(shí)際利用外資的比重 ％。全年深圳產(chǎn)品對香港的出口比上年增長 ％（占出口總額的 ％），對美國出口增長 ％（占出口總額的 ％）。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值 億元，增長 ％。 20xx 年， 固定 資產(chǎn)投資規(guī)模增幅較大。 全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，營業(yè)收入 億元，利潤總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值 億元，職工人數(shù) 萬人 。 年末全市從業(yè)人員 萬人，比上年末增加15 萬人，增長 ％。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。 金融機(jī)構(gòu)存貸款增加較多 。 對外貿(mào)易高速增長 。 20xx 年全社會 固定資產(chǎn)投資大幅度增長。利用外資繼續(xù)增加。 12 三、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長 。 （ 4） 企業(yè)立即償債能力較強(qiáng)。 目前，公司現(xiàn)有員工 46 人，其中 20 人持有中級以上技術(shù)職稱，大多具有多年在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)班子年富力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的市場開拓能力和管理協(xié)調(diào)能力。 項(xiàng)目開發(fā)公司 公司名稱 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司 注冊號 4403011107678 執(zhí)照號 深司字 N85923 注冊資本 3800 萬元 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 住所 深圳市福田區(qū)上梅林凱豐路匯龍花園四樓會館 經(jīng)營期限 — 開發(fā)資質(zhì)等級證書 正在辦理 營業(yè)范圍 興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供應(yīng)（不含專營、?？?、專賣商品） 承擔(dān)評估工作的單位 評估機(jī)構(gòu)名稱 深圳市國咨房地產(chǎn)評估 有限公司 深圳市大通房地產(chǎn)評估有限公司 營業(yè)執(zhí)照號 深司字 A71654 深福司字 S23378 評估資質(zhì)證書號 深中服資（評）字 014 號 深中服資（評）字 188 號 資質(zhì)等級 一級 三級 注冊資本 300 萬元 300 萬元 經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)評估、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限制項(xiàng)目）。 公司最早系由（香港）來利建筑有限公司出資出資組建的港資獨(dú)資企業(yè)，注冊資金 1000 萬港元；后經(jīng)過董事會決議，（香港）來利建筑有限公司將其持有的 100%的股權(quán)，以人民幣 1000 萬元轉(zhuǎn)讓給深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司 95%，轉(zhuǎn)讓給深圳市興創(chuàng)業(yè)科技有限公司 5%，并取得深司字 N85923 號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，并截止 20xx年 4 月 3 日，公司增資至 3800 萬元；后又經(jīng)過董事會決議，深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司將其 60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司，就形成目 前公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。 （ 2） 資產(chǎn)負(fù)債率低： 資產(chǎn)負(fù)債率為 %，資產(chǎn)負(fù)債率越低，代表企業(yè)長期償債能力越強(qiáng)。 借款人發(fā)展前景評價 有利因素： （ 1）土地儲備足，且土地質(zhì)優(yōu)，公司發(fā)展后勁足。 國際收支狀況良好 。全年全部工業(yè)增加值 53612 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（即國有工業(yè)企業(yè)及年產(chǎn)品銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)）增加值增長 %（見表 3）。其中，城市消費(fèi)品零售額 29777 億元，增長 %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額16065 億元，增長 %。 國家宏觀調(diào)控能力進(jìn)一步增強(qiáng)，我國政府經(jīng)過改革開放 20 年的鍛煉和磨練，不但積累了豐富的治理通貨膨脹、防止經(jīng)濟(jì)過快增長的14 經(jīng)驗(yàn)，而且也掌握了反通貨緊縮趨勢的技巧。人民幣消費(fèi)貸款余額 15736 億元，增加 5091 億元，其中個人住房貸款余額11780 億元，增加 3528 億元 。 市場價格總體上略有上升。年末城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率為 ％ 。產(chǎn)銷銜16 接良好，全年規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，增長 ％。商品房銷售面積 萬平方米，增長％；商品房銷售額 億元，增長 ％；商品房平均售 價6255 元／平方米，增長 ％ 。其中，出口總額 億美元，增長％；進(jìn)口總額 億美元，增長 ％。一般貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占全市出口總額的比重為 ％，比上年提高 個百分點(diǎn)；來料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占出口總額的比重為 ％，下降 個百分點(diǎn)；進(jìn)料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占出口總額的比重為 ％，增加 個百分點(diǎn)；其他貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％。 20xx 年 旅游業(yè)由于受“非典”影響有所下降。 全年金融保險業(yè)增加值 億元，比 上年增長 ％。上市公司市價總值 億元，下降 ％。保險賠款給付（退保）支出 億元，增長 ％。公共交通客運(yùn)總?cè)藬?shù) 96462 萬人次。在崗職工年平均工資 30611 元，增長 ％，扣除物價因素，實(shí)際增長 ％。 20xx 年末居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 21 億元，增長 ％。 龍華在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過程中，高度重視基礎(chǔ)設(shè)施和城市規(guī)劃建設(shè)，千方百計為投資者提供理想的投資環(huán)境和生活服務(wù)設(shè)施。經(jīng)五次修訂的整體規(guī)劃方案，規(guī)劃面積達(dá) 41 平方公里，到目前為止，已建成 32 個居民住宅區(qū)、 18 個工業(yè)區(qū)，面積達(dá) 25 平方公里。 供給分析 根據(jù)深圳市國土有關(guān)部門統(tǒng)計，項(xiàng)目所處的寶安區(qū) 199620xx 年商品房供給（竣工建筑面積）如下表： 年份 指標(biāo) 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 銷售面積 增長率 —— % % % % % % 從以上表格可以看出，寶安區(qū)近年來的商品房供應(yīng)量逐年增加，但增幅減緩。 D．臨街噪音大。 項(xiàng)目優(yōu)勢 A． 價格優(yōu)勢： 3000 多元的價格吸引關(guān)內(nèi)置業(yè)者； B、 地段優(yōu)勢：深圳的帶狀地型，決定了深圳只有往北發(fā)展，而北面的龍華受益最大；深圳中心區(qū)移向福田，龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地。 （ 4）龍華鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)樓盤以多層、小高層住宅為主，高層住宅較少，樓盤檔次以中擋為主，高檔次樓盤較少，戶型以兩房、三房占大部分，套面積絕大部分在 70120 平方米之間。 （ 5）項(xiàng)目土地的《付清地價款證明》、《房地產(chǎn)證》（宗地號：A003 A0037）正在辦理，該項(xiàng)目公司將取得土地使用權(quán)。 郵電通訊：程控電話裝機(jī)容量已經(jīng)達(dá)到 15 萬門。 顯示市民對住房的需求還是以兩房、三房為主流需求。 D、環(huán)境優(yōu)越：該地塊附近多均為高尚住宅社區(qū)規(guī)劃用地，自然及人為環(huán)境優(yōu)越。 D．住宅設(shè)計考慮“南北通透”，開間進(jìn)深合理、方正實(shí)用，減少交通面積，提高使用率高； E、巧妙安排動靜分區(qū)、過渡空間與私密空間，考慮干濕分區(qū)、動靜分區(qū)的合理性。 B．層高：標(biāo)準(zhǔn)層 米，小二房 2 .8 米，保證空間寬敞、舒適。 （ 3） “深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校進(jìn)駐”的名校概念，極大提升樓盤質(zhì)素和附加價值。 威脅分析 39 （ 1） 對面的“錦繡江南”是其最直接的威脅。詳見附表 （ 3）房屋開發(fā)費(fèi)：主要包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。 資金籌措 資金來源 固定資產(chǎn)投資資金來源主要有銀行貸款和自有資金。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要計算項(xiàng)目的保本點(diǎn)和關(guān)門點(diǎn)，主要反映項(xiàng)目承受來 自銷售和開發(fā)環(huán)節(jié)風(fēng)險的能力，還可以