【正文】 給投資商的成本控制、價(jià)格制定提供依據(jù)。 敏感性分析 敏感性分析主要對(duì)該項(xiàng)目的成本和銷(xiāo)售價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，預(yù)測(cè)隨之而引起的項(xiàng)目各項(xiàng)投資效益指標(biāo)變化程度，為投資決策者控制成本和制定銷(xiāo)售價(jià)格提供決策依據(jù)。所以該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) （ 1）該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)：?jiǎn)挝怀杀?3,456 元 /平方米；銷(xiāo)售價(jià)格 3,261 元 /平方米；銷(xiāo)售率 %，指標(biāo)遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 主要包括投資成本、建筑質(zhì)量、工程進(jìn)度等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)。 政府政策風(fēng)險(xiǎn) 政府政策風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)家房地產(chǎn)及其他有關(guān)政策緊密相關(guān)，主要包括兩方面，一是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控；二是國(guó)土部門(mén)的有關(guān) 土地、項(xiàng)目管理政策。 （ 4）針對(duì)目標(biāo)客戶和市場(chǎng)變化趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，提高項(xiàng)目的盈利能力。這就要求開(kāi)發(fā)商做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位，確保按銷(xiāo)售計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)。 利于提高貸款銀行的經(jīng)營(yíng)效益。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，可得出以下結(jié)論： 該項(xiàng)目利潤(rùn)可觀。 開(kāi)發(fā)貸款的還款來(lái)源主要是項(xiàng)目的銷(xiāo)售回籠款，根據(jù)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)估測(cè)算，項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá) %時(shí)，本項(xiàng)目所有投資（含貸款本息）均可收回。經(jīng)過(guò)試算， 銷(xiāo)售率的保本點(diǎn)為 %，即項(xiàng)目的銷(xiāo)售率不低于 %，項(xiàng)目就不虧本。 現(xiàn)金流量分析評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目在建設(shè)期間的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的數(shù)量及時(shí)間，進(jìn)行動(dòng)態(tài)反映，同時(shí)可以計(jì)算出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、還本期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，貼現(xiàn)系 數(shù)取行業(yè)平均利潤(rùn)率 15%,計(jì)算結(jié)果如下： 序號(hào) 財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱(chēng) 指標(biāo)值 1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NVP 1,758 萬(wàn)元 2 內(nèi)部收益率 IRR ％ 3 投資回收期 (月 ) 個(gè)月 4 還本期 (月 ) 個(gè)月 詳見(jiàn)表 : 現(xiàn)金流量表 分析評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NVP＝ 1,758 萬(wàn)元 0，因此該項(xiàng)目可行。 以上費(fèi) 用合計(jì) 25,794 萬(wàn)元。 （ 2）前期費(fèi)用：主要包括開(kāi)辦費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、招標(biāo)預(yù)算編制費(fèi)等。 （ 4）大社區(qū)配套離得較遠(yuǎn)，新的配套設(shè)施建設(shè)需要時(shí)間。 項(xiàng)目協(xié)作單位實(shí)力評(píng)價(jià) 建筑施工單位： 中鐵建設(shè)集團(tuán) :工業(yè)與民用建筑工程施工壹級(jí)資質(zhì) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 澳大利亞柏淘（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司（國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司） PEDDLE THORP MELBOURNE ARCHITECTS PTY .， LTD 38 深圳市電子院設(shè)計(jì)有限公司 監(jiān)理公司、整合推廣公司、物業(yè)管理公司 （待定，暫不作評(píng)價(jià)） 項(xiàng)目 SWOT 總體評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1） 項(xiàng)目處于梅林二線關(guān)拓展 區(qū)，地理位置優(yōu)越，地段升值潛力大。 D、景觀休閑區(qū)設(shè)置樹(shù)陣廣場(chǎng)、草坪、沙地、疊水池、鵝卵石、步行道、吊床、休閑椅、雕塑、室外棋牌、觀景木棧、路緣石等，采用圓弧曲線形成緩坡過(guò)度空間，營(yíng)造安全、親切的生活休閑區(qū)。 B．圍繞“生活、教育”的主 題概念，整個(gè)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、清新、明快、時(shí)尚，賦予其豐富的“人性化、親和力”的文化內(nèi)涵，使之成為龍華一道亮麗的風(fēng)景線。 B、樓盤(pán)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，區(qū)33 隔與附近樓盤(pán)的檔次之分。 C、戶型形式：平面、小躍式、錯(cuò)層式、復(fù)式等多種戶型形式。 水電郵氣保障 供 水：龍華片區(qū)已建成 7 座自來(lái)水廠，日供 6 萬(wàn)噸，即將開(kāi)通梅龍飲水工程，又可日增 6 萬(wàn)噸，供水充足，人民南路及布龍公路均鋪設(shè)給水管。 （ 3）項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（宗地號(hào)： A003 A0037）正在辦理，該項(xiàng)目的 A0036 號(hào)宗地的建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)將獲得批準(zhǔn)。目前龍華商品房的價(jià)格在 3500 元 /平方米左右，中高擋在 40004500 元 /平方米，相比福田區(qū) 70009000 元 /平方米的樓價(jià)，未來(lái)地鐵建設(shè)、人大二線關(guān)撤消的提案，給龍華的樓價(jià)帶來(lái)很大的想象空間。 生活配套 龍華首座購(gòu)物公園、近 3 萬(wàn)平方米、凈菜市場(chǎng)、江南會(huì)所、文化站、兒童活動(dòng)中心、老人娛樂(lè)場(chǎng)所等。 。北至羅田水庫(kù)；西至東寶河與東莞市交界；東至南頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)檢查站；西南臨珠江口及交椅灣養(yǎng)蠔保護(hù)區(qū)；市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。郵電通訊事業(yè)也得到迅猛發(fā)22 展，已建成的高 20 層郵電大廈即將投入使用，程控電話裝機(jī)容量達(dá)15 萬(wàn)門(mén)，按全鎮(zhèn)人口計(jì)，平均約每人擁有電話 1 部。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來(lái)中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 農(nóng)民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。 職工工資水平穩(wěn)步提高。 全市年末實(shí)有公共交通營(yíng)運(yùn)車(chē)輛 17344 輛，其中大巴 4885 輛，中小巴 2204 輛，出租汽車(chē) 10255 輛。全年保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（含外資機(jī)構(gòu)，下同）保費(fèi)收入 億元，增長(zhǎng) ％。其中， A 股 491 只，減少 3 只； B19 股 57 只，與上年持平。 財(cái)政、金融和保險(xiǎn)地方財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。外資進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)的步伐有所加快 。 出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及貿(mào)易方式優(yōu)化，高新技術(shù)產(chǎn)品出口迅猛增長(zhǎng)。 20xx 年 進(jìn)出口貿(mào)易保持高速增長(zhǎng)。 全社會(huì)房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％，其中基本建設(shè)房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。其中，國(guó)有企業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) ％；集體企業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％；股份合作企業(yè) 億元，下降 ％；股份制企業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％。落實(shí)就業(yè)和再就業(yè)政策力度加大，全市共有 15206 名失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了就業(yè)和再就業(yè)。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，本市生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 億美元，人均GDP6510 美元。貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。其中出口額 4384 億美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口額 4128億美元，增長(zhǎng) %。 國(guó)內(nèi)貿(mào)易 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng) ，產(chǎn)銷(xiāo)銜接進(jìn)一步改善 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 17247 億元， 增長(zhǎng) %，減慢 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 61778 億元，增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值 37669億元，增長(zhǎng) %，減慢 個(gè)百分點(diǎn)。 股東背景評(píng)價(jià) 深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司兩大股東的主要背景如下： 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司 占有深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司 35%的股份，成立于 1997 年 11月，注冊(cè)資本： 5380 萬(wàn)元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，開(kāi)發(fā)成功個(gè)案 :匯龍花園（占地 萬(wàn)平方米 ,總建筑面積 萬(wàn)元）住宅小區(qū)項(xiàng)目、龍崗世貿(mào)中心（占地 萬(wàn)平方米 ,總建筑面積 萬(wàn)元）超大型商業(yè)項(xiàng)目，目前在運(yùn)作項(xiàng)目有：蓮塘尾項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)劃用地 5 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià) 包括其企業(yè)資金實(shí)力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、獲利能力等進(jìn)行分析，由于該企業(yè)過(guò)去一年沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，故對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)能力、獲利9 能力不做評(píng)價(jià)，僅僅對(duì)其資產(chǎn)實(shí)力、償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。 研究工作的依據(jù) 《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》深地合字（ 20xx） 4066 號(hào)； 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地塊編號(hào) 20xx00494 947）； 《深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件》深計(jì) [20xx]271 號(hào)； 《深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司》營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 《深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司》驗(yàn)資報(bào)告及最近財(cái)務(wù)報(bào)表； 《項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告》。 6 評(píng)估工作的目的 深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司向中國(guó)工商銀行深圳分行申請(qǐng)“日出映象”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，委托我公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，為銀行貸款決策提供 參考依據(jù)。 目前，公司擁有二線擴(kuò)展區(qū) 35 萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，分為兩處：（ 1）位于布龍公路與人民路交匯處占地 萬(wàn)平方米的土地，也 即現(xiàn)評(píng)估的“日出映象”項(xiàng)目用地，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)建設(shè)；（ 2）位于福龍路占地 萬(wàn)平方米的土地 ,總投資 9 億元，計(jì)劃建設(shè)規(guī)模 33 萬(wàn)平方米龍崗高尚生態(tài)園林社區(qū)，待開(kāi)發(fā)。 10 借款人信用狀況評(píng)價(jià) 開(kāi)發(fā)公司僅剛在 20xx 年 4 月份，向中國(guó)工商銀行深圳分行貸款9000 萬(wàn)元，因此沒(méi)有進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)定。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。人民幣匯率保持基本穩(wěn)定 。國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資中，東部地區(qū)投資 24666 億元，增長(zhǎng) %；中部地區(qū)投資 10092億元 ，增長(zhǎng) %；西部地區(qū)投資 7171 億元，增長(zhǎng) %。全年進(jìn)出口總額達(dá) 8512 億美元，比上年增長(zhǎng) %。年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 220364 億元，比上年末增長(zhǎng) %；全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 169771 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算的人均 GDP53887 元，同比增長(zhǎng) ％。一、二、三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)為 1：57： 42。 20xx 年 全市國(guó)有工業(yè)企業(yè)及年銷(xiāo)售收入 500 萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)行價(jià)格工業(yè)總產(chǎn)值 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) ％。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) ％；更新改造投資 億元，增長(zhǎng) ％；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％ 。 進(jìn)出口貿(mào)易保持良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，出口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全年深圳遠(yuǎn)洋貿(mào)易出口額達(dá) 億美元，增長(zhǎng) ％ 。全年在深圳投資的世界 500 強(qiáng)跨國(guó)公司總數(shù)累18 計(jì)達(dá) 98 家。賓館、酒店、度假村開(kāi)房率 ％，下降 個(gè)百分點(diǎn) 。年末深圳證券交易所上市公司 505 家，掛牌股票 627 只，比上年增加 12 只。 保險(xiǎn)事業(yè)快速發(fā)展。其中特區(qū)內(nèi)自來(lái)水日供應(yīng)能力 萬(wàn)噸，供水總量 億噸，特區(qū)內(nèi)自來(lái)水普及率 ％。 戶籍人口出生率 ‰，比上年減少 個(gè)千分點(diǎn)；死亡率‰，比上年減少 個(gè)千分點(diǎn)；自然增長(zhǎng)率 ‰，與上年持平。因居民在外飲食增加，糧食價(jià)格上漲，致使食品消費(fèi)上升， 20xx 年恩格爾系數(shù)為 ％ 。全市參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)達(dá) 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人 。已建成的 7 座自來(lái)水廠，日供水量 6 萬(wàn)噸，即將開(kāi)通的梅龍引水工程，可日增供水量 6 萬(wàn)噸；超前規(guī)劃建成的 11 萬(wàn)伏、 22 萬(wàn)伏輸變電站，裝機(jī)容量達(dá)40 萬(wàn)千瓦，保證了生產(chǎn)和生活的需要。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目所處的寶安區(qū)位處市區(qū)西部，經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線以北，全區(qū)總23 面積 平方公里。 B．單價(jià)不貴、總價(jià)低，供得起。 26 錦繡江南 項(xiàng)目地址 龍華鎮(zhèn)梅龍路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 建 筑 商 中外建南方建筑公司 建筑設(shè)計(jì) 清華建筑設(shè)計(jì)院 —— 深圳分院 園林設(shè)計(jì) 泛亞易道（香港 ）有限公司 物業(yè)管理 深圳萬(wàn)廈居業(yè)管理有限公司 全程策劃 深圳市黑馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 整合推廣 尚美佳廣告 項(xiàng)目規(guī)模 占地約 18 萬(wàn)平方米，建筑面積約 40 萬(wàn) M2 戶 型 70M2 靈感二房， 80100 M2 溫馨躍式三房， 120140 M2 空中小別墅， 130190 M2 中心園林電梯豪宅四大戶型。 （ 2）龍華鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展迅速，未來(lái)商品房升值空間大。0520xx007 0075 號(hào)，該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)已經(jīng)確定，并具有合法性。 地形、地勢(shì) 該項(xiàng) 目用地 A0036 號(hào)呈長(zhǎng)方形、 A0037 號(hào)呈扇形，地勢(shì)均平坦，適合建設(shè)居住生活區(qū)。 產(chǎn)品市場(chǎng)定位評(píng)價(jià) （ 1）產(chǎn)品市場(chǎng)定位 A、主力戶型：三房 65%左右，二房 35%左右 B、建筑面積： 70120 平方米。 產(chǎn)品價(jià)格定位評(píng) 價(jià) （ 1）產(chǎn)品價(jià)格定位 住宅銷(xiāo)售均價(jià)：約 4000 元 /平方米 （ 2）評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格支撐點(diǎn)有： A．深圳名校概念 —— 實(shí)驗(yàn)學(xué)校的引進(jìn)，增加了樓盤(pán)的附加價(jià)值。 （ 2）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) A．“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，注重實(shí)用性，展示“現(xiàn)代、溫馨、簡(jiǎn)潔、高雅”的建筑個(gè)性。 C．小區(qū)建筑地層采用架空、進(jìn)行立體綠化，利用藤曼植物布置綠色觀光走廊。 （ 2）施工組織評(píng)價(jià) “日出映象”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的股東深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司成功開(kāi)發(fā)過(guò)匯龍花園、崗世貿(mào)中心項(xiàng)目，深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè) 有限公司部分員工來(lái)自深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司，因而具有一定的施工組織經(jīng)驗(yàn)。 （ 3）路經(jīng)過(guò)公共巴士欠缺，出入交通條件欠佳。 （ 1）土地費(fèi)用：整個(gè)項(xiàng)目土地的取得費(fèi)用 ,根據(jù)委托方提供資料，估算預(yù)計(jì)達(dá) 7,069 萬(wàn)元。 41 （ 6）銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售總收入的 3%估算 , 則銷(xiāo)售費(fèi)用估算預(yù)計(jì)達(dá)1,044萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)附表 、附表 . （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的3%估算 , 則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)估算預(yù)計(jì)達(dá) 1,044 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)附表 。 合計(jì)： 35,045 萬(wàn)元 詳見(jiàn)表 銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算 投資損益計(jì)算 根據(jù)表 損益表計(jì)算 ,本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 6344 萬(wàn)元，則 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 = 稅后利潤(rùn) / 銷(xiāo)售收入 =6344/35,045 =% 投資