【正文】 給投資商的成本控制、價格制定提供依據(jù)。 敏感性分析 敏感性分析主要對該項目的成本和銷售價格發(fā)生變化時，預測隨之而引起的項目各項投資效益指標變化程度，為投資決策者控制成本和制定銷售價格提供決策依據(jù)。所以該項目償債能力較強。 項目抗風險能力較強 （ 1）該項目的盈虧平衡點：單位成本 3,456 元 /平方米；銷售價格 3,261 元 /平方米；銷售率 %，指標遠離風險區(qū)域。 貸款風險評價 本項目貸款主要存在以下風險： 項目開發(fā)風險 主要包括投資成本、建筑質(zhì)量、工程進度等項目開發(fā)過程的風險。 政府政策風險 政府政策風險與國家房地產(chǎn)及其他有關政策緊密相關，主要包括兩方面，一是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控；二是國土部門的有關 土地、項目管理政策。 （ 4）針對目標客戶和市場變化趨勢，及時調(diào)整營銷策略，降低銷售風險，盡快回籠資金，提高項目的盈利能力。這就要求開發(fā)商做好市場需求預測，進行正確的市場定位，確保按銷售計劃完成銷售任務。 利于提高貸款銀行的經(jīng)營效益。 項目綜合評價結(jié)論 根據(jù)對該項目的財務分析，可得出以下結(jié)論： 該項目利潤可觀。 開發(fā)貸款的還款來源主要是項目的銷售回籠款，根據(jù)本項目的財務經(jīng)濟指標評估測算，項目銷售率達 %時，本項目所有投資（含貸款本息）均可收回。經(jīng)過試算， 銷售率的保本點為 %，即項目的銷售率不低于 %，項目就不虧本。 現(xiàn)金流量分析評價 財務指標計算 通過對該項目在建設期間的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的數(shù)量及時間，進行動態(tài)反映，同時可以計算出該項目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、還本期等經(jīng)濟指標，貼現(xiàn)系 數(shù)取行業(yè)平均利潤率 15%,計算結(jié)果如下： 序號 財務指標名稱 指標值 1 財務凈現(xiàn)值 NVP 1,758 萬元 2 內(nèi)部收益率 IRR ％ 3 投資回收期 (月 ) 個月 4 還本期 (月 ) 個月 詳見表 : 現(xiàn)金流量表 分析評價 財務凈現(xiàn)值 NVP＝ 1,758 萬元 0，因此該項目可行。 以上費 用合計 25,794 萬元。 （ 2）前期費用：主要包括開辦費、勘察設計費、行政規(guī)費、招標預算編制費等。 （ 4）大社區(qū)配套離得較遠，新的配套設施建設需要時間。 項目協(xié)作單位實力評價 建筑施工單位： 中鐵建設集團 :工業(yè)與民用建筑工程施工壹級資質(zhì) 建筑規(guī)劃設計單位 澳大利亞柏淘（墨爾本）建筑設計公司（國際知名設計公司） PEDDLE THORP MELBOURNE ARCHITECTS PTY .， LTD 38 深圳市電子院設計有限公司 監(jiān)理公司、整合推廣公司、物業(yè)管理公司 （待定，暫不作評價） 項目 SWOT 總體評價 優(yōu)勢分析 （ 1） 項目處于梅林二線關拓展 區(qū)，地理位置優(yōu)越，地段升值潛力大。 D、景觀休閑區(qū)設置樹陣廣場、草坪、沙地、疊水池、鵝卵石、步行道、吊床、休閑椅、雕塑、室外棋牌、觀景木棧、路緣石等，采用圓弧曲線形成緩坡過度空間，營造安全、親切的生活休閑區(qū)。 B．圍繞“生活、教育”的主 題概念，整個建筑風格簡約、清新、明快、時尚，賦予其豐富的“人性化、親和力”的文化內(nèi)涵，使之成為龍華一道亮麗的風景線。 B、樓盤高起點、高標準的建筑設計、園林設計、結(jié)構設計，區(qū)33 隔與附近樓盤的檔次之分。 C、戶型形式：平面、小躍式、錯層式、復式等多種戶型形式。 水電郵氣保障 供 水：龍華片區(qū)已建成 7 座自來水廠，日供 6 萬噸，即將開通梅龍飲水工程，又可日增 6 萬噸，供水充足，人民南路及布龍公路均鋪設給水管。 （ 3）項目《建設工程規(guī)劃許可證》（宗地號： A003 A0037）正在辦理，該項目的 A0036 號宗地的建筑工程規(guī)劃設計要點將獲得批準。目前龍華商品房的價格在 3500 元 /平方米左右，中高擋在 40004500 元 /平方米，相比福田區(qū) 70009000 元 /平方米的樓價，未來地鐵建設、人大二線關撤消的提案，給龍華的樓價帶來很大的想象空間。 生活配套 龍華首座購物公園、近 3 萬平方米、凈菜市場、江南會所、文化站、兒童活動中心、老人娛樂場所等。 。北至羅田水庫；西至東寶河與東莞市交界；東至南頭經(jīng)濟特區(qū)檢查站；西南臨珠江口及交椅灣養(yǎng)蠔保護區(qū)；市高新技術產(chǎn)業(yè)、 先進工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。郵電通訊事業(yè)也得到迅猛發(fā)22 展，已建成的高 20 層郵電大廈即將投入使用，程控電話裝機容量達15 萬門，按全鎮(zhèn)人口計，平均約每人擁有電話 1 部。 區(qū)域發(fā)展及前景預測 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 農(nóng)民收入穩(wěn)步增長。 職工工資水平穩(wěn)步提高。 全市年末實有公共交通營運車輛 17344 輛，其中大巴 4885 輛，中小巴 2204 輛，出租汽車 10255 輛。全年保險機構（含外資機構，下同）保費收入 億元，增長 ％。其中， A 股 491 只，減少 3 只； B19 股 57 只，與上年持平。 財政、金融和保險地方財政收入穩(wěn)步增長。外資進入第三產(chǎn)業(yè)的步伐有所加快 。 出口產(chǎn)品結(jié)構及貿(mào)易方式優(yōu)化，高新技術產(chǎn)品出口迅猛增長。 20xx 年 進出口貿(mào)易保持高速增長。 全社會房屋建筑竣工面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中基本建設房屋竣工面積 萬平方米，增長 ％。其中，國有企業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 ％；集體企業(yè) 億元，增長 ％；股份合作企業(yè) 億元，下降 ％；股份制企業(yè) 億元，增長 ％；外商及港澳臺投資企業(yè) 億元，增長 ％。落實就業(yè)和再就業(yè)政策力度加大，全市共有 15206 名失業(yè)人員實現(xiàn)了就業(yè)和再就業(yè)。按現(xiàn)行匯率計算，本市生產(chǎn)總值（ GDP）達到 億美元，人均GDP6510 美元。貸款結(jié)構繼續(xù)改善。其中出口額 4384 億美元，增長 %；進口額 4128億美元，增長 %。 國內(nèi)貿(mào)易 消費品市場穩(wěn)定增長。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長 ，產(chǎn)銷銜接進一步改善 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 17247 億元， 增長 %，減慢 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 61778 億元，增長 %，加快 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 37669億元，增長 %，減慢 個百分點。 股東背景評價 深圳市華來利實業(yè)有限公司兩大股東的主要背景如下： 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司 占有深圳市華來利實業(yè)有限公司 35%的股份，成立于 1997 年 11月，注冊資本： 5380 萬元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負債率 %，開發(fā)成功個案 :匯龍花園（占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬元）住宅小區(qū)項目、龍崗世貿(mào)中心（占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬元）超大型商業(yè)項目，目前在運作項目有：蓮塘尾項目，建設規(guī)劃用地 5 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。 企業(yè)財務狀況評價 包括其企業(yè)資金實力、營運能力、償債能力、獲利能力等進行分析，由于該企業(yè)過去一年沒有經(jīng)營業(yè)務，故對公司的營運能力、獲利9 能力不做評價，僅僅對其資產(chǎn)實力、償債能力進行評價。 研究工作的依據(jù) 《土地使用權出讓合同書》深地合字（ 20xx） 4066 號； 《建設用地規(guī)劃許可證》（地塊編號 20xx00494 947）； 《深圳市發(fā)展計劃局文件》深計 [20xx]271 號； 《深圳市華來利實業(yè)有限公司》營業(yè)執(zhí)照； 《深圳市華來利實業(yè)有限公司》驗資報告及最近財務報表； 《項目投資可行性研究報告》。 6 評估工作的目的 深圳市華來利實業(yè)有限公司向中國工商銀行深圳分行申請“日出映象”項目開發(fā)貸款，委托我公司對該項目進行評估，為銀行貸款決策提供 參考依據(jù)。 目前，公司擁有二線擴展區(qū) 35 萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，分為兩處：（ 1）位于布龍公路與人民路交匯處占地 萬平方米的土地，也 即現(xiàn)評估的“日出映象”項目用地，現(xiàn)正開發(fā)建設；（ 2）位于福龍路占地 萬平方米的土地 ,總投資 9 億元，計劃建設規(guī)模 33 萬平方米龍崗高尚生態(tài)園林社區(qū)，待開發(fā)。 10 借款人信用狀況評價 開發(fā)公司僅剛在 20xx 年 4 月份，向中國工商銀行深圳分行貸款9000 萬元，因此沒有進行信用等級評定。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，加快 個百分點。人民幣匯率保持基本穩(wěn)定 。國有及其他經(jīng)濟類型投資中，東部地區(qū)投資 24666 億元，增長 %；中部地區(qū)投資 10092億元 ，增長 %；西部地區(qū)投資 7171 億元，增長 %。全年進出口總額達 8512 億美元，比上年增長 %。年末全部金融機構本外幣各項存款余額 220364 億元，比上年末增長 %；全部金融機構本外幣各項貸款余額 169771 億元，增長 %。按常住人口計算的人均 GDP53887 元，同比增長 ％。一、二、三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員結(jié)構為 1：57： 42。 20xx 年 全市國有工業(yè)企業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)行價格工業(yè)總產(chǎn)值 億元，按可比價計算比上年增長 ％。其中，基本建設投資 億元，增長 ％；更新改造投資 億元，增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％ 。 進出口貿(mào)易保持良好增長態(tài)勢，出口結(jié)構進一步優(yōu)化。全年深圳遠洋貿(mào)易出口額達 億美元，增長 ％ 。全年在深圳投資的世界 500 強跨國公司總數(shù)累18 計達 98 家。賓館、酒店、度假村開房率 ％，下降 個百分點 。年末深圳證券交易所上市公司 505 家，掛牌股票 627 只，比上年增加 12 只。 保險事業(yè)快速發(fā)展。其中特區(qū)內(nèi)自來水日供應能力 萬噸，供水總量 億噸，特區(qū)內(nèi)自來水普及率 ％。 戶籍人口出生率 ‰，比上年減少 個千分點；死亡率‰，比上年減少 個千分點；自然增長率 ‰，與上年持平。因居民在外飲食增加，糧食價格上漲，致使食品消費上升， 20xx 年恩格爾系數(shù)為 ％ 。全市參加基本醫(yī)療保險的人數(shù)達 萬人，比上年增加 萬人 。已建成的 7 座自來水廠，日供水量 6 萬噸，即將開通的梅龍引水工程，可日增供水量 6 萬噸；超前規(guī)劃建成的 11 萬伏、 22 萬伏輸變電站，裝機容量達40 萬千瓦，保證了生產(chǎn)和生活的需要。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 項目所處的寶安區(qū)位處市區(qū)西部，經(jīng)濟特區(qū)管理線以北，全區(qū)總23 面積 平方公里。 B．單價不貴、總價低，供得起。 26 錦繡江南 項目地址 龍華鎮(zhèn)梅龍路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 建 筑 商 中外建南方建筑公司 建筑設計 清華建筑設計院 —— 深圳分院 園林設計 泛亞易道（香港 ）有限公司 物業(yè)管理 深圳萬廈居業(yè)管理有限公司 全程策劃 深圳市黑馬房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 整合推廣 尚美佳廣告 項目規(guī)模 占地約 18 萬平方米，建筑面積約 40 萬 M2 戶 型 70M2 靈感二房， 80100 M2 溫馨躍式三房， 120140 M2 空中小別墅， 130190 M2 中心園林電梯豪宅四大戶型。 （ 2）龍華鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展迅速，未來商品房升值空間大。0520xx007 0075 號，該項目的建設用地規(guī)劃設計要點已經(jīng)確定，并具有合法性。 地形、地勢 該項 目用地 A0036 號呈長方形、 A0037 號呈扇形，地勢均平坦，適合建設居住生活區(qū)。 產(chǎn)品市場定位評價 （ 1）產(chǎn)品市場定位 A、主力戶型：三房 65%左右，二房 35%左右 B、建筑面積： 70120 平方米。 產(chǎn)品價格定位評 價 （ 1）產(chǎn)品價格定位 住宅銷售均價：約 4000 元 /平方米 （ 2）評價 本項目價格支撐點有： A．深圳名校概念 —— 實驗學校的引進，增加了樓盤的附加價值。 （ 2）建筑規(guī)劃設計 A．“以人為本”的設計思想，注重實用性，展示“現(xiàn)代、溫馨、簡潔、高雅”的建筑個性。 C．小區(qū)建筑地層采用架空、進行立體綠化，利用藤曼植物布置綠色觀光走廊。 （ 2）施工組織評價 “日出映象”項目開發(fā)商的股東深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司成功開發(fā)過匯龍花園、崗世貿(mào)中心項目，深圳市華來利實業(yè) 有限公司部分員工來自深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司，因而具有一定的施工組織經(jīng)驗。 （ 3）路經(jīng)過公共巴士欠缺，出入交通條件欠佳。 （ 1）土地費用：整個項目土地的取得費用 ,根據(jù)委托方提供資料，估算預計達 7,069 萬元。 41 （ 6）銷售費用：銷售總收入的 3%估算 , 則銷售費用估算預計達1,044萬元 ,詳見附表 、附表 . （ 7）不可預見費：按土地費用、前期費和房屋開發(fā)費三者之和的3%估算 , 則不可預見費估算預計達 1,044 萬元 ,詳見附表 。 合計： 35,045 萬元 詳見表 銷售收入與銷售稅金及附加估算 投資損益計算 根據(jù)表 損益表計算 ,本項目可實現(xiàn)稅后利潤 6344 萬元，則 銷售利潤率 = 稅后利潤 / 銷售收入 =6344/35,045 =% 投資