【正文】 …… 交通條件 …………………………………………… 地形、地勢(shì) ………………………………………… 水電郵氣保障 ………………………………………… 規(guī)劃限制條件 ………………………………………… 項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)價(jià) …………………………………………… 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià) ……………………………………… 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及施工組織評(píng)價(jià) ……………………… … 項(xiàng)目協(xié)作單位實(shí)力評(píng)價(jià) …………………………………… 項(xiàng)目 SWOT 總體評(píng)價(jià) ……………………………………… 19 20 21 21 21 12 22 23 25 26 27 28 28 28 28 29 32 34 35 36 3 五、投資估算及資金籌措評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資估算 ……………………………………………… 固定資產(chǎn)投資總額 …………………………………… 流動(dòng)資金估算 ………………………………………… 資金籌措 ……………………………………………………… 資金來(lái)源 ……………………………………………… 項(xiàng)目籌資方案 ………………………… ……………… 六、項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià) 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) ………………………………………………… .1 各類物業(yè)銷售收入估算 ……………………………… 投資損益計(jì)算 ………………………………………… 現(xiàn)金流量分析計(jì)算 …………………………………… 盈虧平衡分析 ………………………………………… 敏感性分析 …………………………………………… 償債能力評(píng)價(jià) ………………………………………………… 七、綜合評(píng)價(jià)及建議 項(xiàng)目可行性評(píng)估結(jié)論 … ………………………………………… 市場(chǎng)預(yù)測(cè) …………………………………………………… 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ……………………………………………… 投資估算和資金籌措 ……………………………………… 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ………………………………………… 38 38 39 39 39 39 40 40 40 41 41 42 43 44 44 44 44 45 4 貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià) ………… … ……………………… 貸款效益評(píng)價(jià) …………… … ………………………… 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ………………………………………… 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 …………………… …………………………… 項(xiàng)目貸款建議 ………………………………………………… 八、附表 …………………………………………………………………… 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 …………………………………… 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 …………………………………… 項(xiàng)目銷售收入與稅金及附加估算表 …………………… 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 …………………………………… 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ……………………………………… 損益及利潤(rùn)分配表 ……………………………………… 現(xiàn)金流量表（全部投資 ） ………………………………… 借款償還期測(cè)算表 ……………………………………… 敏感性分析表 …………………………………………… 九、附件 ………………………………………………………………… 深圳市大通房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二零零四年三月三十日 二零零四年三月三十日 45 45 46 48 48 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 5 一 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱及位置 本次評(píng)估的項(xiàng)目位于寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)龍華新城人民中路與布龍公路交叉口（二線關(guān)拓展區(qū)）的“日出映象”，東臨富國(guó)路，西靠中環(huán)路，北與錦繡江 南隔布龍路相望，南與規(guī)劃中的住宅用地相鄰。 經(jīng)營(yíng)管理層綜合素質(zhì)評(píng)價(jià) 公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理 —— 何文輝 先生簡(jiǎn)介： 8 男， 1970 年 1 月生于廣東，大學(xué)學(xué)歷， 1992 年 7 月 — 20xx 年 7月在深圳市寶安區(qū)建設(shè)局工作， 20xx 年 7 月 — 20xx 年 2 月在深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司任副總經(jīng)理，參與開(kāi)發(fā)龍崗世貿(mào)中心開(kāi)發(fā)建設(shè)， 20xx 年至今在深圳深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司擔(dān)任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，其多年在政府建設(shè)局 及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中的工作經(jīng)驗(yàn)，為深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供重要知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)保證。流動(dòng)比率達(dá) ，最佳值為 ，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。 綜合以上，借款人有利因素多于不利因素，其發(fā)展前景看好。全年對(duì)外貿(mào)易順差 255 億美元，比上年減少 49 億美元。 13 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) 。 全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷售額中，汽車類零售額比上年增長(zhǎng) %， 通信器材類增長(zhǎng) %，家用電器和音像器材類增長(zhǎng) %，家具類增長(zhǎng) %。為我國(guó) 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、有序的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 初步核算，全年本市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。 就業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。 20xx 年 全市農(nóng)業(yè)增加值 億元（現(xiàn)行價(jià)格），按可比口徑計(jì)算，比上年下降 ％；農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 億元，增長(zhǎng) ％；鮮活產(chǎn)品出口額 億港元，下降 ％。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) ％，飲食業(yè)零售額 億元，下降 ％。 出口市場(chǎng)多元化，對(duì)主要貿(mào)易伙伴的出口均大幅上升。 全市實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長(zhǎng) ％。其中海外游客 萬(wàn)人次，下降 ％。在各項(xiàng)貸款中，個(gè)人消費(fèi)貸款余額 億元，比年初增加 億元，占新增貸款的％，其中，個(gè)人住房貸款余額 億元，比上年末增加 億元。全年證券市場(chǎng)總成交金額 億元，下降 ％。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 20xx 年，全市用于 城市基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資 億元，比上年增長(zhǎng) ％。居民文教區(qū)噪聲平均值 分貝，比上年降低 分 貝；居住、商業(yè)、工業(yè)混合區(qū)噪聲平均值 分貝，同比降低 分貝；城市交通干線兩側(cè)噪聲值 分貝，與去年持平 。根據(jù) 200 戶戶籍城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) ％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。據(jù)對(duì)全市200 戶戶籍居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全市人均住房使用面積 平方米。 全國(guó)最大的陸路海關(guān)— 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)，車輛報(bào)關(guān)后一小時(shí)可達(dá)香港葵涌碼頭。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資環(huán)境持續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對(duì)住房的需求激增，預(yù)計(jì)在未來(lái)的 3－ 5 年積極的財(cái)政政策與相對(duì)寬松的貨幣政策將不會(huì)改變，對(duì)本項(xiàng)目的形成巨大的有效市場(chǎng)需求支持。 競(jìng)爭(zhēng)分析調(diào)查 通過(guò)對(duì)龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，目前龍華鎮(zhèn)市場(chǎng)上 20xx 年初以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體地址 建筑面積 (平方米 ) 1 東源閣 AC 區(qū) 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路北側(cè) 21, 2 豐澤湖山莊 寶安龍華鎮(zhèn)梅觀高速 128, 3 風(fēng)和日麗 龍華鎮(zhèn)梅龍路 41, 4 富通天建花園 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 98, 5 樺潤(rùn)馨居一期 A 區(qū) 寶安龍華鎮(zhèn)和平 11, 6 嘉逸花園 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)建設(shè)路南側(cè) 18, 7 錦繡江南 寶安龍華鎮(zhèn)布龍公 80, 8 綠茵華庭 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 19, 9 梅花新園 龍華鎮(zhèn)民治 25, 10 美麗 365 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 188, 11 蘋(píng)果園 龍華鎮(zhèn)人民南路 62, 12 潛龍花園 龍華鎮(zhèn)民治 15, 13 瓊珠花園 龍華鎮(zhèn)華 旺 6, 14 盛銘居 龍華鎮(zhèn)民治 7, 15 世紀(jì)春城 龍華鎮(zhèn)梅龍南 72, 16 萬(wàn)家燈火花園 龍華鎮(zhèn)梅觀高速 46, 17 馨園二期 寶安龍華鎮(zhèn)民治大道 58, 18 優(yōu)品建筑 龍華鎮(zhèn) 17, 19 煜豐澤花園廣場(chǎng) 龍華鎮(zhèn)龍觀 30, 20 中環(huán)花園三期 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 10, 合計(jì) 962, 從上表看出：龍華鎮(zhèn)每季度推出商品房數(shù)量在 15 萬(wàn)平方米左右，年推出量達(dá) 60 萬(wàn)平方米左右，市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,其中樓盤(pán)以中擋價(jià)位為主，低檔、高擋價(jià)位樓盤(pán)相對(duì)較少。 銷售狀況 三期： 3800 元 /平方米，銷售率 99%以上 主要賣點(diǎn) “成熟社區(qū)、風(fēng)和日麗”， 65 植物、 30 萬(wàn)株花木、 3600 平米生活館、 800平米游泳池，造就 36 萬(wàn)平方米的和諧小城，“在寧?kù)o之中，離繁華不遠(yuǎn)”的生活。 D、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)：錦繡江南的產(chǎn)品、規(guī)劃、戶型、園林、人文環(huán)境與銷售價(jià)格的性價(jià)比高，對(duì)置 業(yè)者有巨大的吸引力 。 （ 6）銷售價(jià)格：從 2900 元 /平方米至 4000 元 /平方米，整體平均在 3500元 /平方米左右。 綜合以上，該項(xiàng)目具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本前提條件，尚有部分合法性手續(xù)等待辦理，銀行辦理開(kāi)發(fā)貸款時(shí)需要關(guān)注以上合法性手續(xù)的具備與否。 規(guī)劃限制條件 項(xiàng)目規(guī)劃限制條 件如下： 宗地號(hào) A003 A0037合并 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 96146 平方米，其中住宅面積： 83576 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11570 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 652 戶 宗地號(hào) 1 A0036 用地面積 平方米 容積率 = 31 規(guī)劃建筑面積 29049 平方米，其中住宅面積： 28929 平方米，居委會(huì)： 150 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 223 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 東 側(cè) =8M,北側(cè) =10M,其余各側(cè) =6M 宗地號(hào) 2 A0037 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 67097 平方米，其中住宅面積： 54647 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11420 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 429 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 西側(cè) =8M,其余各側(cè) =5M 項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)價(jià) 根據(jù)開(kāi)發(fā)商作的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分別如下： 目標(biāo)客戶群定位評(píng)價(jià) （ 1）目標(biāo)客戶群定位 A、龍華片區(qū)高級(jí)白領(lǐng) 管理人士、企業(yè)技術(shù)主管、政府公務(wù)員。 C、 小躍式、錯(cuò)層式、復(fù)式等多種變化戶型形式，比較受市場(chǎng)歡迎。 個(gè)別因素修正表 序號(hào) 本項(xiàng)目 比較標(biāo)的物 修正因素 因素描述 分?jǐn)?shù) 蘋(píng)果園 風(fēng)和日麗 錦繡江南 打分 打分 打分 1 建筑質(zhì)量 好 10 10 10 10 2 設(shè)備設(shè)施 較好 10 9 9 9 3 發(fā)展商知名度 較好 15 18 17 18 4 建筑設(shè)計(jì) 新穎超前 10 8 8 10 5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 布局合理 10 8 9 10 6 朝向及景觀 好 10 8 10 10 7 市場(chǎng)接受能力 較好 10 10 9 10 8 裝修標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)毛坯 10 20 10 10 9 物業(yè)管理 好 15 14 15 14 分?jǐn)?shù)合計(jì) 100 105 97 101 備注 與本項(xiàng)目比較，好于則加分；相當(dāng)于則同分；差于則減分。 36 G．完善的安全設(shè)施，小區(qū)設(shè)有 3 米封閉式圍欄、配備監(jiān)視器、紅外線自動(dòng)報(bào)警器、 24 小時(shí)準(zhǔn)軍事化管理。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及施工組織評(píng)價(jià) （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 37 項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為 9 個(gè)，其中前期 2 個(gè)月，施工期 8 個(gè)月。 （ 5）樓盤(pán)附近規(guī)劃均為高尚住宅社區(qū)，人為及自然環(huán)境優(yōu)越。 機(jī)會(huì)分析 （ 1）深圳市中心區(qū)向福田轉(zhuǎn)移，龍華成為深圳市區(qū)擴(kuò)展的首選區(qū)域，給該區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大商機(jī)。 （ 4）管理費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門(mén)的各種費(fèi)用。 項(xiàng)目籌資方案 銀行貸款：主要采取中期貸款，貸款期 年，貸款額度 億元，貸款利率按 %計(jì)算。經(jīng)過(guò)試算，單位成本的保本點(diǎn)為 3,459 元 /平方米，即項(xiàng)目的單位成本不高于 3,459 元 /平方米，項(xiàng)目就不虧本。因此我們對(duì)開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格變化的情況（增減 5%和 10%）進(jìn)行測(cè)算，來(lái)分別分析此二項(xiàng)因素變化對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響情況（詳見(jiàn)表 ：敏感性分析表）。 深圳市作為中國(guó)華南經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和改革前沿陣地，擁著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，為本項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)前景。 貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià) 貸款效益評(píng)價(jià) 貸款支持該項(xiàng)目，可為貸款銀行帶來(lái)以下相關(guān)效益： 利于貸款銀行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶。 市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2） “日出映象 ”項(xiàng)目位于龍華片區(qū)，有政府規(guī)劃的大力支持，作為深圳中心區(qū)的后花園，憑借合理的規(guī)劃，俱全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出關(guān)時(shí)間及巨大的樓價(jià)差等優(yōu)勢(shì)，受中心區(qū)的迅速發(fā)展的輻射，加上政府梅林關(guān)口 150 萬(wàn)平方米的安居工程規(guī)劃，對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域繁榮有著巨大