【正文】 的推動作用。 （ 2）盡早開始項目建設(shè)，嚴(yán)格控制投資成本和施工質(zhì)量，保證工程進(jìn)度。因此，開發(fā)商能否按計劃實(shí)現(xiàn)其銷售收入存在一定的 不確定性。 利于貸款銀行拓寬信貸業(yè)務(wù)范圍。 項目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)項目所處地段的現(xiàn) 狀、項目的規(guī)模、項目的施工難度，以及開發(fā)單位的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)期為 28 個月，在施工技術(shù)及銷售進(jìn)度上沒有太大的問題，只要項目建設(shè)資金及時到位，項目可以在 20xx 年 8 月31 日全部竣工，在 20xx 年 11 月底全部銷售完畢。因此嚴(yán)格控制開發(fā)成本及保證銷售價格的實(shí)現(xiàn)，是項目盈利的有效保證。經(jīng)過試算，銷售單價的保本點(diǎn)為 3,261 元 /平方米，即項目的銷售單價不低于 3,261 元 /平方米，項目就不虧本。 項目籌資方案詳見附表 ：資金來源與運(yùn)用表 42 六、項目效益及償債能 力評價 項目效益評價 各類物業(yè)銷售收入估算 根據(jù)市場預(yù)測，未來各項物業(yè)的銷售價格分別如下： （ 1）多層住宅： 3900 元 /平方米，建筑面積 48,576 平方米，銷售總價為： 18,945 萬元； （ 2）小高層住宅： 4200 元 /平方米，建筑面積 35,000 平方米，銷售總價為： 14,700 萬元； （ 3） 商業(yè)建筑： 14000 元 /平方米，建筑面積 1,000 平方米，銷售總價為： 14,700 萬元。 （ 5）財務(wù)費(fèi)用：按照是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，本項目主要為中期借款，貸款 年，借款總額為 16,000 萬元，按銀行一年期掛牌利率 %計，則建設(shè)期內(nèi)貸款利息總額為 16,000 %*＝ 2,196 萬元。 40 五、投資估算及資金籌措評價 項目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 估算依據(jù)：參照開發(fā)商提供的資料以及深圳市建 筑市場價格情況。 （ 2）項目開發(fā)商名氣不大，客戶認(rèn)知度不高。 基礎(chǔ)、主體施工 安裝工程施工 室外工程施工 工程竣工驗(yàn)收 銷售階段 詳見項目工程計劃橫道圖表 以上項目建設(shè)進(jìn)度計劃安排基本合理，可操作性強(qiáng)。 B．兩地塊景觀設(shè)計作為一個整體考慮，采用“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的方式，運(yùn)用花、草、樹木、石、水、光等要素，營造具有韻律感的休閑空間。 建筑規(guī)劃設(shè)計方案評價 35 （ 1） 總體規(guī)劃設(shè)計 A．項目總體規(guī)劃既考慮了與周邊居住區(qū)項目協(xié)調(diào)，又相互獨(dú)立的遙相呼應(yīng)、相得益彰的規(guī)劃格局； B．人民路東西兩地地塊由建筑單體圍合成幾個居住組團(tuán)，小組團(tuán)之間保持了空間連貫性、再布置多塊綠地，形成良好的生態(tài)綠化環(huán)境，并結(jié)合小區(qū)道路進(jìn)行景觀組織設(shè)計，形成串聯(lián)各組團(tuán)之間景觀視廊，以建成龍華片區(qū)內(nèi)中高檔的生態(tài)園林高尚住宅社區(qū)。 因此，該項目的產(chǎn)品市場定位是準(zhǔn)確的。 （ 2）評價 根據(jù)我們對龍華鎮(zhèn)現(xiàn)售樓盤的市場調(diào)查分析得出：第 A 類客戶與第 B 類客戶之和占據(jù) 90%以上，比例為 4： 6 左右，因此該項目目標(biāo)客戶定位是準(zhǔn)確的。布龍公路直通寶安、布吉，人民路現(xiàn)有多路巴士經(jīng)過，距離擬建設(shè)的深圳地鐵線僅僅百米之遙，規(guī)劃中梅龍公路亦經(jīng)過從旁經(jīng)過，新設(shè)公交站就在地塊東側(cè)，新拓展區(qū)內(nèi)的主要干道亦將開始動工建設(shè)。 （ 2）項目取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī) 土規(guī)許字。 市場分析有關(guān)結(jié)論 通過以上市場分析，得出以下結(jié)論： （ 1）龍華房地產(chǎn) 市場供需兩旺，供需基本平衡，中端產(chǎn)品為樓市主力，但市場同質(zhì)產(chǎn)品眾多，導(dǎo)致同質(zhì)競爭產(chǎn)品競爭加激。 項目劣勢 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 項目優(yōu)勢 A．小戶型帶電梯、帶裝修、帶花園，戶型方正。 深圳中心區(qū)移向福田， 二線關(guān)后撤或過關(guān)手續(xù)簡化， 龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地 ，給對該項目開發(fā)形成巨大的消費(fèi)群體。鎮(zhèn)內(nèi)公共汽車、長途客車穿梭往返，大大方便群眾和過往旅客。年末全市有 萬人參加了基本養(yǎng)老保險， 萬人參加了失業(yè)保險，分別比上年增加 萬人和 萬人。城鎮(zhèn)居民人均交通通訊支出增長 ％，人均教育支出增長 ％，人均醫(yī)療保健支出增長 ％。年末戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。全市自來水日供應(yīng)能力 萬噸，供水總量 億噸，全市供水普及率達(dá) ％。總成交股 數(shù) 億股，增長 ％。 證券市場進(jìn)一步調(diào)整。全年旅游外匯收入 億美元，下降 ％。全年簽訂利用外資合同 2573 項，協(xié)議利用外資 億美元，分別增長 ％和 ％。另增幅較大的有非洲％、大洋洲 ％、歐盟 15 國 ％、俄羅斯 ％。消費(fèi)品市場銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長 ％，汽車銷售額增長 ％，文化辦公用品銷售額增長 ％ 。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 ％。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所提高。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長％；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ：： 。 金融機(jī)構(gòu)存貸款增加較多。 20xx 年 對外貿(mào)易快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長 %（見表 5）。外匯儲備大幅度增長，年末國家外匯儲備達(dá)到 4033 億美元，比上年末增加 1168 億美元。 20xx 年 國民經(jīng)濟(jì)較快增長。速動比率達(dá) ，最佳值為 ，速動比率越高，企業(yè)立即償債能力越強(qiáng)。 貸款人以往開發(fā)業(yè)績及在建項目 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司由于最近涉足房地產(chǎn)項目，以前沒有開發(fā)房地產(chǎn)項目的個案。 房地產(chǎn)評估、投資咨詢（不含限制項目）。 項目主要規(guī)劃指標(biāo) 宗地號 A003 A0037合并 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 96146 平方米，其中住宅面積： 83576 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11570 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動車泊位數(shù) 652 戶 宗地號 1 A0036 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 29049 平方米，其中住宅面積： 28929 平方米，居委會： 120 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動車泊位數(shù) 223 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 東側(cè) =8M,北側(cè) =10M,其余各側(cè) =6M 宗地號 2 A0037 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 67097 平方米，其中住宅面積： 54647 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11420 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動車泊位數(shù) 429 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 西側(cè) =8M,其余各側(cè) =5M 7 二、借款人評價 借款人背景 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司成立于 1998 年，現(xiàn)注冊資本 3800 萬元 ，由三大股東組成： （ 1） 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司投資 1300 萬元 占股份 35%； （ 2）深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司投資 2280 萬元 占 60%； （ 3）深圳市 興創(chuàng)業(yè)科技有限公司投資 190 萬元 占股份 5%。 根據(jù)開發(fā)公司提供的財務(wù)報表得出如下有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)（截止 20xx年 7 月 31 日止）： 序號 財務(wù)指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 1 總資產(chǎn) 34,187 萬元 2 總負(fù)債 11,338 萬元 3 流動資產(chǎn) 15,016 萬元 4 速動資產(chǎn) 7,558 萬元 5 流動負(fù)債 9,000 萬元 6 貨幣資金 5,548 萬元 7 所有者權(quán)益 22,849 萬元 8 資產(chǎn)負(fù)債率 % 9 流動比率 10 速動比率 從以上表格的分析數(shù)據(jù)得出： （ 1） 企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，實(shí)力較強(qiáng)，總資產(chǎn)達(dá) 34,187 萬元，所有者權(quán)益達(dá) 22,849 萬元。 深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司 占有深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司 60%的股份，成立于 20xx 年 12月，注冊資本： 300 萬元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，現(xiàn)主要經(jīng)營龍崗世貿(mào)中心，目前已經(jīng)將 萬平方米 商鋪投入營運(yùn)，今年計劃將 ，預(yù)計 20xx年銷售收入達(dá) 億元。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險業(yè)增長 %，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長 %，房地產(chǎn)業(yè)增長 %。 20xx 年 工業(yè)生產(chǎn)高速增長。全年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 45842 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實(shí)際增長 %。對主要貿(mào)易伙伴的進(jìn)出口均增長較快。全國農(nóng)村信用社人民幣貸款余額 16979 億元，比上年末增加 3186 億元。全社會勞動生產(chǎn)率 73199 元，增長 ％ 。失業(yè)員工基本生活保障率達(dá) 100％。全年規(guī)模以上重工業(yè)總產(chǎn)值 億元，輕工業(yè)總產(chǎn)值 億元，分別增長 ％和 ％。商品房竣工面積 萬平方米。全年外貿(mào)進(jìn)出 口總額 17 億美元，比上年增長 ％。全市高新技術(shù)產(chǎn)品出口 億美元，比上年增長 ％，高新技術(shù)產(chǎn)品出口占全市出口總額 ％。 旅游業(yè)保持增長。 20xx 年 全年完成地方財政一般預(yù)算收入 億元，按可比口徑計算，比上年增長 ％?？偘l(fā)行股本 億股，增長 ％；總流通股本 億股，增長 ％。其中，財產(chǎn)險保費(fèi)收入 億元，人身險保費(fèi)收入 億元，分別增長 ％和 ％。大中小巴營運(yùn)線路 402 條，線路總長度 公里。全年全市在崗職工工資總額 億元，比上年增長 ％。全年農(nóng)民人均純收入 11346 元，比上年增長％，扣除物價因素，實(shí)際增長 ％。全鎮(zhèn)面積 98 平方公里，居住人口達(dá) 60萬。 龍華城市發(fā)展速度不斷加快 ，城區(qū)規(guī)模日益擴(kuò)大。 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 項目劣勢 A． 產(chǎn)權(quán)只有 59 年（ 20xx2063 年） B．建筑設(shè)計缺陷： 樓層高度只有 米，壓抑（標(biāo)準(zhǔn)是 米以上） ；大廈 沒有專用油煙管道 ， 樓層通道太窄且不通風(fēng) ， 不合健康住宅 標(biāo)準(zhǔn)； 房間通風(fēng)采光不暢 ； C．目前交通不便。 銷售狀況 均價 :3800 元 /平方米 ,其中多層： 3600 元 /平方米 100%，高層： 4000 元/平方米 主要賣點(diǎn) 龍華首家全智能化、直飲水高尚社區(qū)， 9 萬 M2 社區(qū)園林， 21 個主題庭院，“處處是景點(diǎn)、人人皆導(dǎo)游”，“悠然自在的江南生活”。 27 （ 3） 項目所出地段特殊：靠近梅林二線關(guān) 附近，地處深圳市區(qū)的后花園，關(guān)內(nèi)特別是福田區(qū)的置業(yè)者是該區(qū)購房的主力軍，約占60%以上。 （ 4）項目《建設(shè)工程施工許可證》（宗地號： A0036）正在辦理，該項目將取得開工的許可。 排 水：目前人民南路及布龍公路均鋪設(shè)市政污水排水管，最終進(jìn)入龍華污水處理廠。 D、擋次：中高擋 32 （ 2）評價 根據(jù)我們對龍華鎮(zhèn)現(xiàn)售樓盤的市場調(diào)查分析，得出： A．三房的單位最受歡迎，二房所占比例其 次， 比例為 35： 65 左右，占據(jù)有 80%以上市場。 C、地段優(yōu)越性：未來市中心發(fā)展備用地區(qū)、市中心區(qū)的后花園，地段升值潛力大。 C、小區(qū)合理組織交通，嚴(yán)格實(shí)行人車分流，設(shè)集中式地下停車庫。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計 A．梁柱布局合理，根據(jù)開間采用大板結(jié)構(gòu)、樓面盡量采用大開間無梁樓蓋，可自由組合空間，利于戶型改造，部分采用斜坡屋頂，滿足不同客戶喜好。 （ 2） 項目檔次定位中高檔，規(guī)劃設(shè)計起點(diǎn)高，性價比有優(yōu)勢，競爭樓盤相對較少。 （ 5）項目 用地分割兩塊，影響整體規(guī)劃設(shè)計和推出形象。根據(jù)委托方提供的資料以及深圳市建筑市場價格情況，估算預(yù)計達(dá) 1,237 萬元。 流動資金估算 因項目經(jīng)營模式開發(fā)完畢即出售，需要流動資金甚少，可以不計算。 內(nèi)部收益率 IRR=％，該項目的內(nèi)部收益率大于行業(yè)投資平均收益率 15%，因此該項目可行。 從以上盈虧平衡分析得出，項目單位成本、銷售單價和銷售率等盈虧平衡點(diǎn)偏離風(fēng)險區(qū)，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。根據(jù)該項目建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)安排的合理預(yù)測，假設(shè)銀行發(fā)放為期 年的中期貸款，預(yù)計該項目只要銷售率達(dá)到 %，就可以基本收回所有貸款。 根據(jù)預(yù)測計算項目的投 資利潤率達(dá) 24. 59%，目前深圳房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤水平 15%，財務(wù)凈現(xiàn)值 NVP 為 1758 萬元 0，內(nèi)部收益率IRR 為 %,也大于行業(yè)的年平均收益率 ,可以說是較好收益項目，因此該項目從經(jīng)濟(jì)財務(wù)角度說是可行的。該 項目不但可以為貸款銀行帶來 2196 多萬元的開發(fā)貸款利息，還可以從該項目的按揭貸款業(yè)務(wù)（假設(shè)按揭貸款業(yè)主占總業(yè)主的 60%）約 億元左右的按揭資源儲備，按平均按揭 20 年， 20 年能給銀行帶來 億元的利息收入，加上該項目公司位于福龍路占地 萬平方米的土地未來在銀行繼續(xù)做開發(fā)貸款及項目按揭業(yè)務(wù)，該項目給銀行帶來的利息收入更可觀。 “日出映象 ”市場定位為中高檔高尚住宅區(qū)，住宅銷售均價為4000 元／ M2，該項目作為深圳市二線關(guān)拓展區(qū)及市中心的后花園，區(qū)域市場價格總體趨勢往上，加上該檔次的樓盤市場競爭相對較小，因此該項目銷售風(fēng)險不大。 （ 5）與品牌物業(yè)公司、建