【正文】 人，其中 20 人持有中級以上技術(shù)職稱，大多具有多年在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作經(jīng)驗，現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)班子年富力強，具有較強的市場開拓能力和管理協(xié)調(diào)能力。 貸款人以往開發(fā)業(yè)績及在建項目 深圳市華來利實業(yè)有限公司由于最近涉足房地產(chǎn)項目，以前沒有開發(fā)房地產(chǎn)項目的個案。 目前，公司擁有二線擴展區(qū) 35 萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，分為兩處：（ 1）位于布龍公路與人民路交匯處占地 萬平方米的土地，也 即現(xiàn)評估的“日出映象”項目用地，現(xiàn)正開發(fā)建設(shè)；（ 2）位于福龍路占地 萬平方米的土地 ,總投資 9 億元，計劃建設(shè)規(guī)模 33 萬平方米龍崗高尚生態(tài)園林社區(qū)，待開發(fā)。 企業(yè)財務(wù)狀況評價 包括其企業(yè)資金實力、營運能力、償債能力、獲利能力等進行分析，由于該企業(yè)過去一年沒有經(jīng)營業(yè)務(wù)，故對公司的營運能力、獲利9 能力不做評價，僅僅對其資產(chǎn)實力、償債能力進行評價。 根據(jù)開發(fā)公司提供的財務(wù)報表得出如下有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)（截止 20xx年 7 月 31 日止）： 序號 財務(wù)指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 1 總資產(chǎn) 34,187 萬元 2 總負(fù)債 11,338 萬元 3 流動資產(chǎn) 15,016 萬元 4 速動資產(chǎn) 7,558 萬元 5 流動負(fù)債 9,000 萬元 6 貨幣資金 5,548 萬元 7 所有者權(quán)益 22,849 萬元 8 資產(chǎn)負(fù)債率 % 9 流動比率 10 速動比率 從以上表格的分析數(shù)據(jù)得出： （ 1） 企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，實力較強，總資產(chǎn)達 34,187 萬元，所有者權(quán)益達 22,849 萬元。 （ 2） 資產(chǎn)負(fù)債率低： 資產(chǎn)負(fù)債率為 %，資產(chǎn)負(fù)債率越低，代表企業(yè)長期償債能力越強。 （ 3） 企業(yè)短期償債能力較強。流動比率達 ，最佳值為 ，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強。 （ 4） 企業(yè)立即償債能力較強。速動比率達 ，最佳值為 ，速動比率越高，企業(yè)立即償債能力越強。 10 借款人信用狀況評價 開發(fā)公司僅剛在 20xx 年 4 月份，向中國工商銀行深圳分行貸款9000 萬元，因此沒有進行信用等級評定。 股東背景評價 深圳市華來利實業(yè)有限公司兩大股東的主要背景如下： 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團）有限公司 占有深圳市華來利實業(yè)有限公司 35%的股份，成立于 1997 年 11月，注冊資本： 5380 萬元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，開發(fā)成功個案 :匯龍花園（占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬元）住宅小區(qū)項目、龍崗世貿(mào)中心（占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬元）超大型商業(yè)項目，目前在運作項目有：蓮塘尾項目，建設(shè)規(guī)劃用地 5 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。 深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司 占有深圳市華來利實業(yè)有限公司 60%的股份，成立于 20xx 年 12月，注冊資本： 300 萬元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，現(xiàn)主要經(jīng)營龍崗世貿(mào)中心，目前已經(jīng)將 萬平方米 商鋪投入營運，今年計劃將 ，預(yù)計 20xx年銷售收入達 億元。 借款人發(fā)展前景評價 有利因素： （ 1）土地儲備足，且土地質(zhì)優(yōu)，公司發(fā)展后勁足。 11 （ 2）股東剛剛重組，公司財務(wù)獨立清楚，債權(quán)、債務(wù)關(guān)系清楚，可以確保項目建設(shè)資金專款專用，經(jīng)營管理成本易于控制； （ 3）盡管借款人為剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司，但其兩大股東有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理經(jīng)驗，開發(fā)實力、社會形象和知名度均不錯； （ 4）公司歷史包袱輕，有利于塑造新企業(yè)形象； （ 5）公司為民營企業(yè)，公司其經(jīng)營管理風(fēng)格 和內(nèi)部管理相對靈活，管理機制相對順暢，對市場反應(yīng)靈敏； 不利因素： （ 1）公司剛剛涉足地產(chǎn)開發(fā)，缺乏社會認(rèn)知度； （ 2）地產(chǎn)開發(fā)團隊初次配合、磨合需要時間。 綜合以上，借款人有利因素多于不利因素，其發(fā)展前景看好。 12 三、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長 。 20xx 年 國民經(jīng)濟較快增長。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，加快 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 17247 億元， 增長 %，減慢 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 61778 億元，增長 %，加快 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 37669億元，增長 %，減慢 個百分點。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險業(yè)增長 %，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長 %，房地產(chǎn)業(yè)增長 %。 國際收支狀況良好 。 20xx 年 國際收支狀況良好。全年對外貿(mào)易順差 255 億美元，比上年減少 49 億美元。利用外資繼續(xù)增加。外匯儲備大幅度增長，年末國家外匯儲備達到 4033 億美元，比上年末增加 1168 億美元。人民幣匯率保持基本穩(wěn)定 。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長 ，產(chǎn)銷銜接進一步改善 。 20xx 年 工業(yè)生產(chǎn)高速增長。全年全部工業(yè)增加值 53612 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（即國有工業(yè)企業(yè)及年產(chǎn)品銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)）增加值增長 %（見表 3）。工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，比上年提高 個百分點 。 13 固定資產(chǎn)投資快速增長 。 20xx 年全社會 固定資產(chǎn)投資大幅度增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長 %（見表 5）。國有及其他經(jīng)濟類型投資中，東部地區(qū)投資 24666 億元，增長 %；中部地區(qū)投資 10092億元 ，增長 %；西部地區(qū)投資 7171 億元，增長 %。 國內(nèi)貿(mào)易 消費品市場穩(wěn)定增長。全年社會消費品零售總額達到 45842 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。其中，城市消費品零售額 29777 億元，增長 %；縣及縣以下消費品零售額16065 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 37693億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 6066 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 2083 億元，增長 %。 全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷售額中，汽車類零售額比上年增長 %， 通信器材類增長 %，家用電器和音像器材類增長 %，家具類增長 %。 對外貿(mào)易高速增長 。 20xx 年 對外貿(mào)易快速增長。全年進出口總額達 8512 億美元，比上年增長 %。其中出口額 4384 億美元，增長 %；進口額 4128億美元，增長 %。對主要貿(mào)易伙伴的進出口均增長較快。 國家宏觀調(diào)控能力進一步增強，我國政府經(jīng)過改革開放 20 年的鍛煉和磨練，不但積累了豐富的治理通貨膨脹、防止經(jīng)濟過快增長的14 經(jīng)驗，而且也掌握了反通貨緊縮趨勢的技巧。我國駕馭宏觀經(jīng)濟和復(fù)雜局面的能力明顯增強。為我國 經(jīng)濟平穩(wěn)、有序的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 金融機構(gòu)存貸款增加較多 。 金融機構(gòu)存貸款增加較多。年末全部金融機構(gòu)本外幣各項存款余額 220364 億元，比上年末增長 %；全部金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額 169771 億元，增長 %。貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全國農(nóng)村信用社人民幣貸款余額 16979 億元，比上年末增加 3186 億元。人民幣消費貸款余額 15736 億元，增加 5091 億元，其中個人住房貸款余額11780 億元，增加 3528 億元 。 深圳市投資環(huán)境 20xx 年深圳市總體經(jīng)濟運行情況 國民經(jīng)濟快速增長。 初步核算，全年本市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ：： 。按常住人口計算的人均 GDP53887 元，同比增長 ％。按現(xiàn)行匯率計算，本市生產(chǎn)總值（ GDP）達到 億美元，人均GDP6510 美元。全社會勞動生產(chǎn)率 73199 元，增長 ％ 。 市場價格總體上略有上升。 20xx 年深圳 居民消費價格總水平比上年上漲 ％。 就業(yè)規(guī)模擴大。 年末全市從業(yè)人員 萬人，比上年末增加15 萬人，增長 ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長％；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 ％。一、二、三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)為 1：57： 42。落實就業(yè)和再就業(yè)政策力度加大，全市共有 15206 名失業(yè)人員實現(xiàn)了就業(yè)和再就業(yè)。失業(yè)員工基本生活保障率達 100％。年末城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率為 ％ 。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 20xx 年 全市農(nóng)業(yè)增加值 億元（現(xiàn)行價格），按可比口徑計算，比上年下降 ％；農(nóng)村經(jīng)濟總收入 億元，增長 ％；鮮活產(chǎn)品出口額 億港元，下降 ％。 全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，營業(yè)收入 億元，利潤總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值 億元，職工人數(shù) 萬人 。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)經(jīng)濟效益有所提高。 20xx 年 全市國有工業(yè)企業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)行價格工業(yè)總產(chǎn)值 億元，按可比價計算比上年增長 ％。其中，國有企業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 ％；集體企業(yè) 億元，增長 ％；股份合作企業(yè) 億元，下降 ％；股份制企業(yè) 億元，增長 ％；外商及港澳臺投資企業(yè) 億元，增長 ％。全年規(guī)模以上重工業(yè)總產(chǎn)值 億元，輕工業(yè)總產(chǎn)值 億元，分別增長 ％和 ％。產(chǎn)銷銜16 接良好，全年規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，增長 ％。工業(yè)產(chǎn)品銷售率 ％ 。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴大，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。 20xx 年， 固定 資產(chǎn)投資規(guī)模增幅較大。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 ％。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 ％；更新改造投資 億元，增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％ 。 全社會房屋建筑竣工面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中基本建設(shè)房屋竣工面積 萬平方米，增長 ％。商品房竣工面積 萬平方米。商品房銷售面積 萬平方米，增長％；商品房銷售額 億元，增長 ％；商品房平均售 價6255 元／平方米，增長 ％ 。 國內(nèi)貿(mào)易 全年完成社會消費品零售總額 億元，比上年增長 ％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 ％，飲食業(yè)零售額 億元，下降 ％。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值 億元，增長 ％。消費品市場銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長 ％，汽車銷售額增長 ％，文化辦公用品銷售額增長 ％ 。 進出口貿(mào)易保持良好增長態(tài)勢，出口結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 20xx 年 進出口貿(mào)易保持高速增長。全年外貿(mào)進出 口總額 17 億美元，比上年增長 ％。其中，出口總額 億美元，增長％；進口總額 億美元，增長 ％。深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十一年位居全國大中城市榜首。 出口市場多元化，對主要貿(mào)易伙伴的出口均大幅上升。全年深圳產(chǎn)品對香港的出口比上年增長 ％（占出口總額的 ％），對美國出口增長 ％（占出口總額的 ％）。另增幅較大的有非洲％、大洋洲 ％、歐盟 15 國 ％、俄羅斯 ％。全年深圳遠洋貿(mào)易出口額達 億美元，增長 ％ 。 出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及貿(mào)易方式優(yōu)化，高新技術(shù)產(chǎn)品出口迅猛增長。全市高新技術(shù)產(chǎn)品出口 億美元，比上年增長 ％，高新技術(shù)產(chǎn)品出口占全市出口總額 ％。一般貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占全市出口總額的比重為 ％，比上年提高 個百分點；來料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占出口總額的比重為 ％，下降 個百分點；進料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％，占出口總額的比重為 ％，增加 個百分點；其他貿(mào)易出口額 億美元，增長 ％。 全年進出口貿(mào)易順差 億美元，同比增加 億美元。 全市實際利用外資 億美元，比上年增長 ％。其中外商直接投資 億美元，增長 ％，占實際利用外資的比重 ％。全年簽訂利用外資合同 2573 項，協(xié)議利用外資 億美元，分別增長 ％和 ％。全年在深圳投資的世界 500 強跨國公司總數(shù)累18 計達 98 家。外資進入第三產(chǎn)業(yè)的步伐有所加快 。 旅游業(yè)保持增長。 20xx 年 旅游業(yè)由于受“非典”影響有所下降。全年旅游住宿設(shè)施接待過夜游客 萬人次，比上年下降 ％。其中海外游客 萬人次，下降 ％。過夜海外游客中，外國游客 萬人次，下降 ％；港澳同胞 萬人次，增長 ％；臺灣同胞 萬人次，下降 ％。全年旅游外匯收入 億美元，下降 ％。賓館、酒店、度假村開房率 ％，下降 個百分點 。 財政、金融和保險地方財政收入穩(wěn)步增長。 20xx 年 全年完成地方財政一般預(yù)算收入 億元，按可比口徑計算，比上年增長 ％。 全年金融保險業(yè)增加值 億元，比 上年增長 ％。 20xx 年末，全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 億元，比年初增加，增長 ％；全市金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 億元，比年初增加 億元，增長 ％。在各項貸款中，個人消費貸款余額 億元，比年初增加 億元，占新增貸款的％，其中，個人住房貸款余額 億元，比上年末增加 億元。全年累計現(xiàn)金支出 億元，現(xiàn)金收入 億元，貨幣凈投放 億元，比上年多投放 億 元。 證券市場進一步調(diào)整。年末深圳證券交易所上市公司 505 家，掛牌股票 627 只，比上年增加 12 只。其中， A 股 491 只，減少 3 只