【正文】 ，增長 ％；外商及港澳臺投資企業(yè) 億元，增長 ％。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。 全社會(huì)房屋建筑竣工面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中基本建設(shè)房屋竣工面積 萬平方米，增長 ％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 ％，飲食業(yè)零售額 億元，下降 ％。 20xx 年 進(jìn)出口貿(mào)易保持高速增長。 出口市場多元化，對主要貿(mào)易伙伴的出口均大幅上升。 出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及貿(mào)易方式優(yōu)化，高新技術(shù)產(chǎn)品出口迅猛增長。 全市實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長 ％。外資進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)的步伐有所加快 。其中海外游客 萬人次，下降 ％。 財(cái)政、金融和保險(xiǎn)地方財(cái)政收入穩(wěn)步增長。在各項(xiàng)貸款中，個(gè)人消費(fèi)貸款余額 億元，比年初增加 億元，占新增貸款的％，其中，個(gè)人住房貸款余額 億元，比上年末增加 億元。其中， A 股 491 只，減少 3 只； B19 股 57 只，與上年持平。全年證券市場總成交金額 億元，下降 ％。全年保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（含外資機(jī)構(gòu)，下同）保費(fèi)收入 億元，增長 ％。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 20xx 年，全市用于 城市基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資 億元，比上年增長 ％。 全市年末實(shí)有公共交通營運(yùn)車輛 17344 輛，其中大巴 4885 輛，中小巴 2204 輛，出租汽車 10255 輛。居民文教區(qū)噪聲平均值 分貝，比上年降低 分 貝；居住、商業(yè)、工業(yè)混合區(qū)噪聲平均值 分貝，同比降低 分貝；城市交通干線兩側(cè)噪聲值 分貝，與去年持平 。 職工工資水平穩(wěn)步提高。根據(jù) 200 戶戶籍城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長 ％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 ％。 農(nóng)民收入穩(wěn)步增長。據(jù)對全市200 戶戶籍居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全市人均住房使用面積 平方米。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 全國最大的陸路海關(guān)— 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)，車輛報(bào)關(guān)后一小時(shí)可達(dá)香港葵涌碼頭。郵電通訊事業(yè)也得到迅猛發(fā)22 展，已建成的高 20 層郵電大廈即將投入使用，程控電話裝機(jī)容量達(dá)15 萬門，按全鎮(zhèn)人口計(jì)，平均約每人擁有電話 1 部。 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資環(huán)境持續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對住房的需求激增，預(yù)計(jì)在未來的 3－ 5 年積極的財(cái)政政策與相對寬松的貨幣政策將不會(huì)改變，對本項(xiàng)目的形成巨大的有效市場需求支持。北至羅田水庫；西至東寶河與東莞市交界；東至南頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)檢查站；西南臨珠江口及交椅灣養(yǎng)蠔保護(hù)區(qū)；市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。 競爭分析調(diào)查 通過對龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查，目前龍華鎮(zhèn)市場上 20xx 年初以來批準(zhǔn)預(yù)售的主要競爭樓盤統(tǒng)計(jì)如下： 序號 項(xiàng)目名稱 具體地址 建筑面積 (平方米 ) 1 東源閣 AC 區(qū) 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路北側(cè) 21, 2 豐澤湖山莊 寶安龍華鎮(zhèn)梅觀高速 128, 3 風(fēng)和日麗 龍華鎮(zhèn)梅龍路 41, 4 富通天建花園 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 98, 5 樺潤馨居一期 A 區(qū) 寶安龍華鎮(zhèn)和平 11, 6 嘉逸花園 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)建設(shè)路南側(cè) 18, 7 錦繡江南 寶安龍華鎮(zhèn)布龍公 80, 8 綠茵華庭 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 19, 9 梅花新園 龍華鎮(zhèn)民治 25, 10 美麗 365 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 188, 11 蘋果園 龍華鎮(zhèn)人民南路 62, 12 潛龍花園 龍華鎮(zhèn)民治 15, 13 瓊珠花園 龍華鎮(zhèn)華 旺 6, 14 盛銘居 龍華鎮(zhèn)民治 7, 15 世紀(jì)春城 龍華鎮(zhèn)梅龍南 72, 16 萬家燈火花園 龍華鎮(zhèn)梅觀高速 46, 17 馨園二期 寶安龍華鎮(zhèn)民治大道 58, 18 優(yōu)品建筑 龍華鎮(zhèn) 17, 19 煜豐澤花園廣場 龍華鎮(zhèn)龍觀 30, 20 中環(huán)花園三期 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 10, 合計(jì) 962, 從上表看出：龍華鎮(zhèn)每季度推出商品房數(shù)量在 15 萬平方米左右，年推出量達(dá) 60 萬平方米左右，市 場競爭激烈 ,其中樓盤以中擋價(jià)位為主，低檔、高擋價(jià)位樓盤相對較少。 。 銷售狀況 三期： 3800 元 /平方米，銷售率 99%以上 主要賣點(diǎn) “成熟社區(qū)、風(fēng)和日麗”， 65 植物、 30 萬株花木、 3600 平米生活館、 800平米游泳池，造就 36 萬平方米的和諧小城，“在寧靜之中，離繁華不遠(yuǎn)”的生活。 生活配套 龍華首座購物公園、近 3 萬平方米、凈菜市場、江南會(huì)所、文化站、兒童活動(dòng)中心、老人娛樂場所等。 D、性價(jià)比優(yōu)勢：錦繡江南的產(chǎn)品、規(guī)劃、戶型、園林、人文環(huán)境與銷售價(jià)格的性價(jià)比高，對置 業(yè)者有巨大的吸引力 。目前龍華商品房的價(jià)格在 3500 元 /平方米左右，中高擋在 40004500 元 /平方米，相比福田區(qū) 70009000 元 /平方米的樓價(jià)，未來地鐵建設(shè)、人大二線關(guān)撤消的提案，給龍華的樓價(jià)帶來很大的想象空間。 （ 6）銷售價(jià)格：從 2900 元 /平方米至 4000 元 /平方米，整體平均在 3500元 /平方米左右。 （ 3）項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（宗地號： A003 A0037）正在辦理，該項(xiàng)目的 A0036 號宗地的建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)將獲得批準(zhǔn)。 綜合以上，該項(xiàng)目具備房地產(chǎn)開發(fā)的基本前提條件，尚有部分合法性手續(xù)等待辦理，銀行辦理開發(fā)貸款時(shí)需要關(guān)注以上合法性手續(xù)的具備與否。 水電郵氣保障 供 水：龍華片區(qū)已建成 7 座自來水廠，日供 6 萬噸，即將開通梅龍飲水工程，又可日增 6 萬噸，供水充足，人民南路及布龍公路均鋪設(shè)給水管。 規(guī)劃限制條件 項(xiàng)目規(guī)劃限制條 件如下： 宗地號 A003 A0037合并 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 96146 平方米，其中住宅面積： 83576 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11570 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 652 戶 宗地號 1 A0036 用地面積 平方米 容積率 = 31 規(guī)劃建筑面積 29049 平方米，其中住宅面積： 28929 平方米，居委會(huì)： 150 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 223 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 東 側(cè) =8M,北側(cè) =10M,其余各側(cè) =6M 宗地號 2 A0037 用地面積 平方米 容積率 = 規(guī)劃建筑面積 67097 平方米，其中住宅面積： 54647 平方米，商業(yè)面積： 1000 平方米，公建面積： 11420 平方米 建筑覆蓋率 25% 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 429 戶 建筑高度 =24 米 建筑退紅線 西側(cè) =8M,其余各側(cè) =5M 項(xiàng)目市場定位評價(jià) 根據(jù)開發(fā)商作的市場調(diào)研報(bào)告，本項(xiàng)目的市場定位分別如下： 目標(biāo)客戶群定位評價(jià) （ 1）目標(biāo)客戶群定位 A、龍華片區(qū)高級白領(lǐng) 管理人士、企業(yè)技術(shù)主管、政府公務(wù)員。 C、戶型形式：平面、小躍式、錯(cuò)層式、復(fù)式等多種戶型形式。 C、 小躍式、錯(cuò)層式、復(fù)式等多種變化戶型形式，比較受市場歡迎。 B、樓盤高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，區(qū)33 隔與附近樓盤的檔次之分。 個(gè)別因素修正表 序號 本項(xiàng)目 比較標(biāo)的物 修正因素 因素描述 分?jǐn)?shù) 蘋果園 風(fēng)和日麗 錦繡江南 打分 打分 打分 1 建筑質(zhì)量 好 10 10 10 10 2 設(shè)備設(shè)施 較好 10 9 9 9 3 發(fā)展商知名度 較好 15 18 17 18 4 建筑設(shè)計(jì) 新穎超前 10 8 8 10 5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 布局合理 10 8 9 10 6 朝向及景觀 好 10 8 10 10 7 市場接受能力 較好 10 10 9 10 8 裝修標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)毛坯 10 20 10 10 9 物業(yè)管理 好 15 14 15 14 分?jǐn)?shù)合計(jì) 100 105 97 101 備注 與本項(xiàng)目比較，好于則加分；相當(dāng)于則同分；差于則減分。 B．圍繞“生活、教育”的主 題概念，整個(gè)建筑風(fēng)格簡約、清新、明快、時(shí)尚，賦予其豐富的“人性化、親和力”的文化內(nèi)涵，使之成為龍華一道亮麗的風(fēng)景線。 36 G．完善的安全設(shè)施，小區(qū)設(shè)有 3 米封閉式圍欄、配備監(jiān)視器、紅外線自動(dòng)報(bào)警器、 24 小時(shí)準(zhǔn)軍事化管理。 D、景觀休閑區(qū)設(shè)置樹陣廣場、草坪、沙地、疊水池、鵝卵石、步行道、吊床、休閑椅、雕塑、室外棋牌、觀景木棧、路緣石等，采用圓弧曲線形成緩坡過度空間，營造安全、親切的生活休閑區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及施工組織評價(jià) （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 37 項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為 9 個(gè)，其中前期 2 個(gè)月，施工期 8 個(gè)月。 項(xiàng)目協(xié)作單位實(shí)力評價(jià) 建筑施工單位： 中鐵建設(shè)集團(tuán) :工業(yè)與民用建筑工程施工壹級資質(zhì) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 澳大利亞柏淘（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司（國際知名設(shè)計(jì)公司） PEDDLE THORP MELBOURNE ARCHITECTS PTY .， LTD 38 深圳市電子院設(shè)計(jì)有限公司 監(jiān)理公司、整合推廣公司、物業(yè)管理公司 （待定，暫不作評價(jià)） 項(xiàng)目 SWOT 總體評價(jià) 優(yōu)勢分析 （ 1） 項(xiàng)目處于梅林二線關(guān)拓展 區(qū)，地理位置優(yōu)越，地段升值潛力大。 （ 5）樓盤附近規(guī)劃均為高尚住宅社區(qū)，人為及自然環(huán)境優(yōu)越。 （ 4）大社區(qū)配套離得較遠(yuǎn)，新的配套設(shè)施建設(shè)需要時(shí)間。 機(jī)會(huì)分析 （ 1）深圳市中心區(qū)向福田轉(zhuǎn)移，龍華成為深圳市區(qū)擴(kuò)展的首選區(qū)域，給該區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機(jī)。 （ 2）前期費(fèi)用：主要包括開辦費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、招標(biāo)預(yù)算編制費(fèi)等。 （ 4）管理費(fèi)用：包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門的各種費(fèi)用。 以上費(fèi) 用合計(jì) 25,794 萬元。 項(xiàng)目籌資方案 銀行貸款：主要采取中期貸款，貸款期 年，貸款額度 億元，貸款利率按 %計(jì)算。 現(xiàn)金流量分析評價(jià) 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 通過對該項(xiàng)目在建設(shè)期間的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的數(shù)量及時(shí)間，進(jìn)行動(dòng)態(tài)反映，同時(shí)可以計(jì)算出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、還本期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，貼現(xiàn)系 數(shù)取行業(yè)平均利潤率 15%,計(jì)算結(jié)果如下： 序號 財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NVP 1,758 萬元 2 內(nèi)部收益率 IRR ％ 3 投資回收期 (月 ) 個(gè)月 4 還本期 (月 ) 個(gè)月 詳見表 : 現(xiàn)金流量表 分析評價(jià) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NVP＝ 1,758 萬元 0，因此該項(xiàng)目可行。經(jīng)過試算，單位成本的保本點(diǎn)為 3,459 元 /平方米，即項(xiàng)目的單位成本不高于 3,459 元 /平方米，項(xiàng)目就不虧本。經(jīng)過試算， 銷售率的保本點(diǎn)為 %，即項(xiàng)目的銷售率不低于 %，項(xiàng)目就不虧本。因此我們對開發(fā)成本及銷售價(jià)格變化的情況（增減 5%和 10%）進(jìn)行測算，來分別分析此二項(xiàng)因素變化對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響情況（詳見表 ：敏感性分析表）。 開發(fā)貸款的還款來源主要是項(xiàng)目的銷售回籠款，根據(jù)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評估測算，項(xiàng)目銷售率達(dá) %時(shí)，本項(xiàng)目所有投資（含貸款本息）均可收回。 深圳市作為中國華南經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和改革前沿陣地，擁著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢，人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平，為本項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的市場前景。 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 根據(jù)對該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，可得出以下結(jié)論： 該項(xiàng)目利潤可觀。 貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià) 貸款效益評價(jià) 貸款支持該項(xiàng)目，可為貸款銀行帶來以下相關(guān)效益： 利于貸款銀行競爭優(yōu)質(zhì)客戶。 利于提高貸款銀行的經(jīng)營效益。 市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。這就要求開發(fā)商做好市場需求預(yù)測，進(jìn)行正確的市場定位，確保按銷售計(jì)劃完成銷售任務(wù)。 （ 2） “日出映象 ”項(xiàng)目位于龍華片區(qū)，有政府規(guī)劃的大力支持，作為深圳中心區(qū)的后花園，憑借合理的規(guī)劃，俱全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出關(guān)時(shí)間及巨大的樓價(jià)差等優(yōu)勢，受中心區(qū)的迅速發(fā)展的輻射，加上政府梅林關(guān)口 150 萬平方米的安居工程規(guī)劃，對本項(xiàng)目所處區(qū)域繁榮有著巨大的推動(dòng)作用。 （ 4）針對目標(biāo)客戶和市場變化趨勢，及時(shí)調(diào)整營銷策略，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，提高項(xiàng)目的盈利能力。 （ 2）盡早開始項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)格控制投資成本和施工質(zhì)量，保證工程進(jìn)度。 政府政策風(fēng)險(xiǎn) 政府政策風(fēng)險(xiǎn)與國家房地產(chǎn)及其他有關(guān)政策緊密相關(guān)，主要包括兩方面，一是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控；二是國土部門的有關(guān) 土地、項(xiàng)目管理政策。因此，開發(fā)商能否按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)其銷售收入存在一定的 不確定性。 貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 本項(xiàng)目貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 主要包括投資成本、建筑質(zhì)量、工程進(jìn)度等項(xiàng)目開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)。 利于貸款銀行拓寬信貸業(yè)務(wù)范圍。 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) （ 1）該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)：單位成本 3,456 元 /平方米；銷售價(jià)格 3,261 元 /平方米；銷售率 %，指標(biāo)遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)項(xiàng)目所處地段的