【正文】 投資 2280 萬元 占 60%； （ 3）深圳市 興創(chuàng)業(yè)科技有限公司投資 190 萬元 占股份 5%。 目前，公司現(xiàn)有員工 46 人，其中 20 人持有中級以上技術(shù)職稱，大多具有多年在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作經(jīng)驗，現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)班子年富力強，具有較強的市場開拓能力和管理協(xié)調(diào)能力。 根據(jù)開發(fā)公司提供的財務(wù)報表得出如下有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)（截止 20xx年 7 月 31 日止）： 序號 財務(wù)指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 1 總資產(chǎn) 34,187 萬元 2 總負(fù)債 11,338 萬元 3 流動資產(chǎn) 15,016 萬元 4 速動資產(chǎn) 7,558 萬元 5 流動負(fù)債 9,000 萬元 6 貨幣資金 5,548 萬元 7 所有者權(quán)益 22,849 萬元 8 資產(chǎn)負(fù)債率 % 9 流動比率 10 速動比率 從以上表格的分析數(shù)據(jù)得出： （ 1） 企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，實力較強，總資產(chǎn)達 34,187 萬元，所有者權(quán)益達 22,849 萬元。 （ 4） 企業(yè)立即償債能力較強。 深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司 占有深圳市華來利實業(yè)有限公司 60%的股份，成立于 20xx 年 12月，注冊資本： 300 萬元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，現(xiàn)主要經(jīng)營龍崗世貿(mào)中心，目前已經(jīng)將 萬平方米 商鋪投入營運，今年計劃將 ，預(yù)計 20xx年銷售收入達 億元。 12 三、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長 。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險業(yè)增長 %，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長 %，房地產(chǎn)業(yè)增長 %。利用外資繼續(xù)增加。 20xx 年 工業(yè)生產(chǎn)高速增長。 20xx 年全社會 固定資產(chǎn)投資大幅度增長。全年社會消費品零售總額達到 45842 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。 對外貿(mào)易高速增長 。對主要貿(mào)易伙伴的進出口均增長較快。 金融機構(gòu)存貸款增加較多 。全國農(nóng)村信用社人民幣貸款余額 16979 億元，比上年末增加 3186 億元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。全社會勞動生產(chǎn)率 73199 元，增長 ％ 。 年末全市從業(yè)人員 萬人，比上年末增加15 萬人，增長 ％。失業(yè)員工基本生活保障率達 100％。 全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，營業(yè)收入 億元，利潤總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值 億元，職工人數(shù) 萬人 。全年規(guī)模以上重工業(yè)總產(chǎn)值 億元，輕工業(yè)總產(chǎn)值 億元，分別增長 ％和 ％。 20xx 年， 固定 資產(chǎn)投資規(guī)模增幅較大。商品房竣工面積 萬平方米。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值 億元，增長 ％。全年外貿(mào)進出 口總額 17 億美元，比上年增長 ％。全年深圳產(chǎn)品對香港的出口比上年增長 ％（占出口總額的 ％），對美國出口增長 ％（占出口總額的 ％）。全市高新技術(shù)產(chǎn)品出口 億美元，比上年增長 ％，高新技術(shù)產(chǎn)品出口占全市出口總額 ％。其中外商直接投資 億美元，增長 ％，占實際利用外資的比重 ％。 旅游業(yè)保持增長。過夜海外游客中，外國游客 萬人次，下降 ％；港澳同胞 萬人次，增長 ％；臺灣同胞 萬人次，下降 ％。 20xx 年 全年完成地方財政一般預(yù)算收入 億元，按可比口徑計算，比上年增長 ％。全年累計現(xiàn)金支出 億元，現(xiàn)金收入 億元，貨幣凈投放 億元，比上年多投放 億 元。總發(fā)行股本 億股，增長 ％；總流通股本 億股，增長 ％。其中， A 股總成交金額 億元，增長 ％， B 股總成交金額 億元，增長％。其中，財產(chǎn)險保費收入 億元，人身險保費收入 億元，分別增長 ％和 ％。全 年全市用電量 億千瓦小時，增長 ％。大中小巴營運線路 402 條，線路總長度 公里。 人口、人民生活和社會保障 全市年末常住人口 萬人，比上年增長 ％。全年全市在崗職工工資總額 億元，比上年增長 ％。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％。全年農(nóng)民人均純收入 11346 元，比上年增長％，扣除物價因素，實際增長 ％。 社會保障進一步加強。全鎮(zhèn)面積 98 平方公里，居住人口達 60萬。鎮(zhèn)村道路縱橫交錯，全部實現(xiàn)水泥化，交通十分便捷。 龍華城市發(fā)展速度不斷加快 ，城區(qū)規(guī)模日益擴大。 深圳市作為中國華南經(jīng)濟圈的經(jīng)濟重鎮(zhèn)和改革前沿陣地，擁著良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢，人均收入遠遠高于全國水平，為本項目發(fā)展提供了良好的市場前景。 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 典型物業(yè)調(diào)查 25 蘋果園 項目地址 龍華鎮(zhèn)人民南路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 代 理 商 深圳市德思勤置業(yè)有限公司 整合推廣 深圳市風(fēng)火廣告有限公司 物業(yè)管理 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理有限公司 項目規(guī)模 有兩棟六座踏樓組成 ,樓高 18 層 ,占地 20354 平方米 ,總建筑面積 74222 平方米 戶 型 一房一廳一衛(wèi) , 二房一廳一衛(wèi)，復(fù)式三房二廳二衛(wèi) 生活配套 蘋果園 400 米商業(yè)街 ,目前龍華鎮(zhèn)成熟社區(qū)配套 銷售狀況 3700 元 /平方米，銷售率 60%以上 主要賣點 高貴小戶型， “時尚、繽紛的陽光都市地帶 ”，蘋果園 400 米商業(yè)街，龍華成熟的社區(qū)配套。 項目劣勢 A． 產(chǎn)權(quán)只有 59 年（ 20xx2063 年） B．建筑設(shè)計缺陷： 樓層高度只有 米，壓抑（標(biāo)準(zhǔn)是 米以上） ；大廈 沒有專用油煙管道 ， 樓層通道太窄且不通風(fēng) ， 不合健康住宅 標(biāo)準(zhǔn)； 房間通風(fēng)采光不暢 ； C．目前交通不便。 項目優(yōu)勢 A．大社區(qū)、大配套； B．環(huán)境幽靜，適合居住； C． 享受 龍華成熟 社區(qū) 的生活便利 ； D． 附近沒有農(nóng)民房 。 銷售狀況 均價 :3800 元 /平方米 ,其中多層： 3600 元 /平方米 100%，高層： 4000 元/平方米 主要賣點 龍華首家全智能化、直飲水高尚社區(qū)， 9 萬 M2 社區(qū)園林， 21 個主題庭院，“處處是景點、人人皆導(dǎo)游”，“悠然自在的江南生活”。 項目劣勢 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 27 （ 3） 項目所出地段特殊：靠近梅林二線關(guān) 附近，地處深圳市區(qū)的后花園，關(guān)內(nèi)特別是福田區(qū)的置業(yè)者是該區(qū)購房的主力軍，約占60%以上。 28 四、項目條件分析及評價 項 目合法性評價 項目目前已經(jīng)取得以下合法性文件 : 序號 文件名稱 文件編號 時間 1 《土地使用權(quán)出讓合同書》 （宗地號： A0037） 深地合字（ 20xx）4066 號 20xx0711 2 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （宗地號： A0036） 深規(guī)土規(guī)許字0520xx0074 號 20xx0721 3 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （宗地號： A0037） 深規(guī)土規(guī)許字0520xx0075 號 20xx0721 4 《深圳市發(fā)展計劃局文件》 深計 [20xx]271 號 20xx48 項目目前正在辦理的合法性文件如下： 序號 文件名稱 1 《土地使用權(quán)出讓合同書》（宗地號： A0036） 2 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（宗地號： A003 A0037） 3 付清地價款證明 4 《房地產(chǎn)證》（宗地號： A003 A0037） 5 《建設(shè)工程施工許可證》 6 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 29 項目合法性評價 （ 1）該項目開發(fā)已經(jīng)取得國土規(guī)劃與資源局的《深圳市發(fā)展計劃局文件》深計 [20xx]271 號立項批準(zhǔn)，項目開發(fā)建設(shè)具有合法性。 （ 4）項目《建設(shè)工程施工許可證》（宗地號： A0036）正在辦理，該項目將取得開工的許可。 項目地塊解析 交通條件 該項目位于龍華二線關(guān)拓展區(qū)，緊鄰城市快速干道布龍公路及龍30 華鎮(zhèn)主干道 —— 人民路。 排 水：目前人民南路及布龍公路均鋪設(shè)市政污水排水管，最終進入龍華污水處理廠。 B、深圳特區(qū)內(nèi)工薪階層。 D、擋次：中高擋 32 （ 2）評價 根據(jù)我們對龍華鎮(zhèn)現(xiàn)售樓盤的市場調(diào)查分析，得出： A．三房的單位最受歡迎，二房所占比例其 次， 比例為 35： 65 左右，占據(jù)有 80%以上市場。 D、項目附近的中檔次同質(zhì)產(chǎn)品數(shù)量眾多，對于這樣一個規(guī)模中等、但地段優(yōu)越的項目，定位為一個中高檔樓盤，市場上競爭樓盤相對少些。 C、地段優(yōu)越性：未來市中心發(fā)展備用地區(qū)、市中心區(qū)的后花園，地段升值潛力大。 （ 3）修正結(jié)果 項目內(nèi)容 蘋果園 風(fēng)和日麗 錦繡江南 交易價格 (元 /平方米 ) 3,700 3,800 3,800 交易情況修正 100/100 100100 100/100 交易日期修正 103/100 103/100 103/100 區(qū)域因素修正 100/86 100/98 100/98 個別因素修正 100/105 100/97 100/101 修正總系數(shù) 最后修正價格 4,220 4,117 3,954 加權(quán)平均 4,097（元 /平方米） 備注 交易日期修正考慮未來項目區(qū)域價格上漲 3% （ 4）評價結(jié)論 綜合以上評估計算，該項目住宅銷售均價定位在 4000 元 /平方米是合理的，有競爭 力的。 C、小區(qū)合理組織交通，嚴(yán)格實行人車分流，設(shè)集中式地下停車庫。 （ 3）環(huán) 境景觀設(shè)計 A．通過色調(diào)設(shè)計達到環(huán)境設(shè)計與建筑設(shè)計協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計 A．梁柱布局合理，根據(jù)開間采用大板結(jié)構(gòu)、樓面盡量采用大開間無梁樓蓋，可自由組合空間，利于戶型改造，部分采用斜坡屋頂，滿足不同客戶喜好。具體時間安排如下： 辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)、工程招投標(biāo)、取得開工具備的各種手續(xù)、完成施工圖設(shè)計、施工前準(zhǔn)備工作等。 （ 2） 項目檔次定位中高檔，規(guī)劃設(shè)計起點高，性價比有優(yōu)勢，競爭樓盤相對較少。 劣勢分析 （ 1）本項目相對附近超級大盤，規(guī)模相對偏小。 （ 5）項目 用地分割兩塊，影響整體規(guī)劃設(shè)計和推出形象。 （ 2）地鐵建設(shè)、人大二線關(guān)撤消的消息、關(guān)內(nèi)外巨大的樓價差，給該區(qū)域樓價上漲提供很大的想象空間。根據(jù)委托方提供的資料以及深圳市建筑市場價格情況，估算預(yù)計達 1,237 萬元。按地價、前期工程費和房屋開發(fā)費之和的 3%估算， 估算預(yù)計達 626萬元 ,詳見附表 。 流動資金估算 因項目經(jīng)營模式開發(fā)完畢即出售，需要流動資金甚少，可以不計算。 自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措剩余建設(shè)資金。 內(nèi)部收益率 IRR=％，該項目的內(nèi)部收益率大于行業(yè)投資平均收益率 15%，因此該項目可行。 B、保持成本不變的情況下，計算銷售價格的保本點，即銷售價格最低允許值。 從以上盈虧平衡分析得出，項目單位成本、銷售單價和銷售率等盈虧平衡點偏離風(fēng)險區(qū)，項目抗風(fēng)險能力較強。 從項目敏感性分析可看出，開發(fā)成本及銷售價格的變化對項目的45 投資效益指標(biāo)影響均較大，其中銷售價格的影響略大于開發(fā)成本的影響。根據(jù)該項目建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)安排的合理預(yù)測，假設(shè)銀行發(fā)放為期 年的中期貸款，預(yù)計該項目只要銷售率達到 %，就可以基本收回所有貸款。 深圳中心區(qū)移向福田， 二線關(guān)后撤或過關(guān)手續(xù)簡化， 龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地 ，將對該項目開發(fā)形成巨大的消費群體。 根據(jù)預(yù)測計算項目的投 資利潤率達 24. 59%，目前深圳房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤水平 15%，財務(wù)凈現(xiàn)值 NVP 為 1758 萬元 0，內(nèi)部收益率IRR 為 %,也大于行業(yè)的年平均收益率 ,可以說是較好收益項目，因此該項目從經(jīng)濟財務(wù)角度說是可行的。深圳市華來利實業(yè)有限公司盡管是一家新的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司，但其具有龐大的優(yōu)質(zhì)土地儲備，48 加上其兩大控股股東均具有較強的經(jīng)濟實力，其具有很大的發(fā)展?jié)摿?，與其建立良好的信貸關(guān)系，有利于增加貸款銀行存貸款和結(jié)算業(yè)務(wù)。該 項目不但可以為貸款銀行帶來 2196 多萬元的開發(fā)貸款利息，還可以從該項目的按揭貸款業(yè)務(wù)（假設(shè)按揭貸款業(yè)主占總業(yè)主的 60%）約 億元左右的按揭資源儲備，按平均按揭 20 年， 20 年能給銀行帶來 億元的利息收入，加上該項目公司位于福龍路占地 萬平方米的土地未來在銀行繼續(xù)做開發(fā)貸款及項目按揭業(yè)務(wù)，該項目給銀行帶來的利息收入更可觀。 根據(jù)分析，目前龍華房地產(chǎn)市場上類似房地產(chǎn)樓盤較多，客戶重疊較多。 “日出映象 ”市場定位為中高檔高尚住宅區(qū)，住宅銷售均價為4000 元／ M2，該項目作為深圳市二線關(guān)拓展區(qū)及市中心的后花園，區(qū)域市場價格總體趨勢往上，加上該檔次的樓盤市場競爭相對較小，因此該項目銷售風(fēng)險不大。 項目開發(fā)建議 （ 1）針對目前的建筑設(shè)計方案，召開地產(chǎn)專家評審討論會，或者邀請準(zhǔn)業(yè)主參與討論，力求建筑規(guī)劃設(shè)計方案更加貼近市場需求。 （ 5）與品牌物業(yè)公司、建