【正文】 投資 2280 萬(wàn)元 占 60%； （ 3）深圳市 興創(chuàng)業(yè)科技有限公司投資 190 萬(wàn)元 占股份 5%。 目前，公司現(xiàn)有員工 46 人，其中 20 人持有中級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)，大多具有多年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)班子年富力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)開(kāi)拓能力和管理協(xié)調(diào)能力。 根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表得出如下有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（截止 20xx年 7 月 31 日止）： 序號(hào) 財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱(chēng) 指標(biāo)值 1 總資產(chǎn) 34,187 萬(wàn)元 2 總負(fù)債 11,338 萬(wàn)元 3 流動(dòng)資產(chǎn) 15,016 萬(wàn)元 4 速動(dòng)資產(chǎn) 7,558 萬(wàn)元 5 流動(dòng)負(fù)債 9,000 萬(wàn)元 6 貨幣資金 5,548 萬(wàn)元 7 所有者權(quán)益 22,849 萬(wàn)元 8 資產(chǎn)負(fù)債率 % 9 流動(dòng)比率 10 速動(dòng)比率 從以上表格的分析數(shù)據(jù)得出： （ 1） 企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，實(shí)力較強(qiáng)，總資產(chǎn)達(dá) 34,187 萬(wàn)元，所有者權(quán)益達(dá) 22,849 萬(wàn)元。 （ 4） 企業(yè)立即償債能力較強(qiáng)。 深圳市龍崗世貿(mào)百貨有限公司 占有深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司 60%的股份，成立于 20xx 年 12月，注冊(cè)資本： 300 萬(wàn)元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)龍崗世貿(mào)中心，目前已經(jīng)將 萬(wàn)平方米 商鋪投入營(yíng)運(yùn)，今年計(jì)劃將 ，預(yù)計(jì) 20xx年銷(xiāo)售收入達(dá) 億元。 12 三、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀(guān)背景 全國(guó)投資環(huán)境 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng) 。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險(xiǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。利用外資繼續(xù)增加。 20xx 年 工業(yè)生產(chǎn)高速增長(zhǎng)。 20xx 年全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資大幅度增長(zhǎng)。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 45842 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。 對(duì)外貿(mào)易高速增長(zhǎng) 。對(duì)主要貿(mào)易伙伴的進(jìn)出口均增長(zhǎng)較快。 金融機(jī)構(gòu)存貸款增加較多 。全國(guó)農(nóng)村信用社人民幣貸款余額 16979 億元，比上年末增加 3186 億元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率 73199 元，增長(zhǎng) ％ 。 年末全市從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年末增加15 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％。失業(yè)員工基本生活保障率達(dá) 100％。 全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，營(yíng)業(yè)收入 億元，利潤(rùn)總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值 億元，職工人數(shù) 萬(wàn)人 。全年規(guī)模以上重工業(yè)總產(chǎn)值 億元，輕工業(yè)總產(chǎn)值 億元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。 20xx 年， 固定 資產(chǎn)投資規(guī)模增幅較大。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％。全年外貿(mào)進(jìn)出 口總額 17 億美元，比上年增長(zhǎng) ％。全年深圳產(chǎn)品對(duì)香港的出口比上年增長(zhǎng) ％（占出口總額的 ％），對(duì)美國(guó)出口增長(zhǎng) ％（占出口總額的 ％）。全市高新技術(shù)產(chǎn)品出口 億美元，比上年增長(zhǎng) ％，高新技術(shù)產(chǎn)品出口占全市出口總額 ％。其中外商直接投資 億美元，增長(zhǎng) ％，占實(shí)際利用外資的比重 ％。 旅游業(yè)保持增長(zhǎng)。過(guò)夜海外游客中，外國(guó)游客 萬(wàn)人次，下降 ％；港澳同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％；臺(tái)灣同胞 萬(wàn)人次，下降 ％。 20xx 年 全年完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。全年累計(jì)現(xiàn)金支出 億元，現(xiàn)金收入 億元，貨幣凈投放 億元，比上年多投放 億 元。總發(fā)行股本 億股，增長(zhǎng) ％；總流通股本 億股，增長(zhǎng) ％。其中， A 股總成交金額 億元，增長(zhǎng) ％， B 股總成交金額 億元，增長(zhǎng)％。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。全 年全市用電量 億千瓦小時(shí)，增長(zhǎng) ％。大中小巴營(yíng)運(yùn)線(xiàn)路 402 條，線(xiàn)路總長(zhǎng)度 公里。 人口、人民生活和社會(huì)保障 全市年末常住人口 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) ％。全年全市在崗職工工資總額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng) ％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。全年農(nóng)民人均純收入 11346 元，比上年增長(zhǎng)％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。 社會(huì)保障進(jìn)一步加強(qiáng)。全鎮(zhèn)面積 98 平方公里，居住人口達(dá) 60萬(wàn)。鎮(zhèn)村道路縱橫交錯(cuò)，全部實(shí)現(xiàn)水泥化，交通十分便捷。 龍華城市發(fā)展速度不斷加快 ，城區(qū)規(guī)模日益擴(kuò)大。 深圳市作為中國(guó)華南經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和改革前沿陣地，擁著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，為本項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)前景。 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀(guān)瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來(lái)中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 典型物業(yè)調(diào)查 25 蘋(píng)果園 項(xiàng)目地址 龍華鎮(zhèn)人民南路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 代 理 商 深圳市德思勤置業(yè)有限公司 整合推廣 深圳市風(fēng)火廣告有限公司 物業(yè)管理 深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 有兩棟六座踏樓組成 ,樓高 18 層 ,占地 20354 平方米 ,總建筑面積 74222 平方米 戶(hù) 型 一房一廳一衛(wèi) , 二房一廳一衛(wèi)，復(fù)式三房二廳二衛(wèi) 生活配套 蘋(píng)果園 400 米商業(yè)街 ,目前龍華鎮(zhèn)成熟社區(qū)配套 銷(xiāo)售狀況 3700 元 /平方米，銷(xiāo)售率 60%以上 主要賣(mài)點(diǎn) 高貴小戶(hù)型， “時(shí)尚、繽紛的陽(yáng)光都市地帶 ”，蘋(píng)果園 400 米商業(yè)街，龍華成熟的社區(qū)配套。 項(xiàng)目劣勢(shì) A． 產(chǎn)權(quán)只有 59 年（ 20xx2063 年） B．建筑設(shè)計(jì)缺陷： 樓層高度只有 米，壓抑（標(biāo)準(zhǔn)是 米以上） ；大廈 沒(méi)有專(zhuān)用油煙管道 ， 樓層通道太窄且不通風(fēng) ， 不合健康住宅 標(biāo)準(zhǔn)； 房間通風(fēng)采光不暢 ； C．目前交通不便。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) A．大社區(qū)、大配套； B．環(huán)境幽靜，適合居??； C． 享受 龍華成熟 社區(qū) 的生活便利 ； D． 附近沒(méi)有農(nóng)民房 。 銷(xiāo)售狀況 均價(jià) :3800 元 /平方米 ,其中多層： 3600 元 /平方米 100%，高層： 4000 元/平方米 主要賣(mài)點(diǎn) 龍華首家全智能化、直飲水高尚社區(qū)， 9 萬(wàn) M2 社區(qū)園林， 21 個(gè)主題庭院，“處處是景點(diǎn)、人人皆導(dǎo)游”，“悠然自在的江南生活”。 項(xiàng)目劣勢(shì) 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 27 （ 3） 項(xiàng)目所出地段特殊：靠近梅林二線(xiàn)關(guān) 附近，地處深圳市區(qū)的后花園，關(guān)內(nèi)特別是福田區(qū)的置業(yè)者是該區(qū)購(gòu)房的主力軍，約占60%以上。 28 四、項(xiàng)目條件分析及評(píng)價(jià) 項(xiàng) 目合法性評(píng)價(jià) 項(xiàng)目目前已經(jīng)取得以下合法性文件 : 序號(hào) 文件名稱(chēng) 文件編號(hào) 時(shí)間 1 《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》 （宗地號(hào)： A0037） 深地合字（ 20xx）4066 號(hào) 20xx0711 2 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （宗地號(hào)： A0036） 深規(guī)土規(guī)許字0520xx0074 號(hào) 20xx0721 3 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （宗地號(hào)： A0037） 深規(guī)土規(guī)許字0520xx0075 號(hào) 20xx0721 4 《深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件》 深計(jì) [20xx]271 號(hào) 20xx48 項(xiàng)目目前正在辦理的合法性文件如下： 序號(hào) 文件名稱(chēng) 1 《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》（宗地號(hào)： A0036） 2 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（宗地號(hào)： A003 A0037） 3 付清地價(jià)款證明 4 《房地產(chǎn)證》（宗地號(hào)： A003 A0037） 5 《建設(shè)工程施工許可證》 6 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》 29 項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià) （ 1）該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)取得國(guó)土規(guī)劃與資源局的《深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件》深計(jì) [20xx]271 號(hào)立項(xiàng)批準(zhǔn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有合法性。 （ 4）項(xiàng)目《建設(shè)工程施工許可證》（宗地號(hào)： A0036）正在辦理，該項(xiàng)目將取得開(kāi)工的許可。 項(xiàng)目地塊解析 交通條件 該項(xiàng)目位于龍華二線(xiàn)關(guān)拓展區(qū)，緊鄰城市快速干道布龍公路及龍30 華鎮(zhèn)主干道 —— 人民路。 排 水：目前人民南路及布龍公路均鋪設(shè)市政污水排水管，最終進(jìn)入龍華污水處理廠(chǎng)。 B、深圳特區(qū)內(nèi)工薪階層。 D、擋次：中高擋 32 （ 2）評(píng)價(jià) 根據(jù)我們對(duì)龍華鎮(zhèn)現(xiàn)售樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查分析，得出： A．三房的單位最受歡迎，二房所占比例其 次， 比例為 35： 65 左右，占據(jù)有 80%以上市場(chǎng)。 D、項(xiàng)目附近的中檔次同質(zhì)產(chǎn)品數(shù)量眾多，對(duì)于這樣一個(gè)規(guī)模中等、但地段優(yōu)越的項(xiàng)目，定位為一個(gè)中高檔樓盤(pán)，市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相對(duì)少些。 C、地段優(yōu)越性：未來(lái)市中心發(fā)展備用地區(qū)、市中心區(qū)的后花園，地段升值潛力大。 （ 3）修正結(jié)果 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 蘋(píng)果園 風(fēng)和日麗 錦繡江南 交易價(jià)格 (元 /平方米 ) 3,700 3,800 3,800 交易情況修正 100/100 100100 100/100 交易日期修正 103/100 103/100 103/100 區(qū)域因素修正 100/86 100/98 100/98 個(gè)別因素修正 100/105 100/97 100/101 修正總系數(shù) 最后修正價(jià)格 4,220 4,117 3,954 加權(quán)平均 4,097（元 /平方米） 備注 交易日期修正考慮未來(lái)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格上漲 3% （ 4）評(píng)價(jià)結(jié)論 綜合以上評(píng)估計(jì)算，該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售均價(jià)定位在 4000 元 /平方米是合理的，有競(jìng)爭(zhēng) 力的。 C、小區(qū)合理組織交通，嚴(yán)格實(shí)行人車(chē)分流，設(shè)集中式地下停車(chē)庫(kù)。 （ 3）環(huán) 境景觀(guān)設(shè)計(jì) A．通過(guò)色調(diào)設(shè)計(jì)達(dá)到環(huán)境設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) A．梁柱布局合理，根據(jù)開(kāi)間采用大板結(jié)構(gòu)、樓面盡量采用大開(kāi)間無(wú)梁樓蓋，可自由組合空間，利于戶(hù)型改造，部分采用斜坡屋頂，滿(mǎn)足不同客戶(hù)喜好。具體時(shí)間安排如下： 辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)、工程招投標(biāo)、取得開(kāi)工具備的各種手續(xù)、完成施工圖設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備工作等。 （ 2） 項(xiàng)目檔次定位中高檔，規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)高，性?xún)r(jià)比有優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相對(duì)較少。 劣勢(shì)分析 （ 1）本項(xiàng)目相對(duì)附近超級(jí)大盤(pán)，規(guī)模相對(duì)偏小。 （ 5）項(xiàng)目 用地分割兩塊，影響整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和推出形象。 （ 2）地鐵建設(shè)、人大二線(xiàn)關(guān)撤消的消息、關(guān)內(nèi)外巨大的樓價(jià)差，給該區(qū)域樓價(jià)上漲提供很大的想象空間。根據(jù)委托方提供的資料以及深圳市建筑市場(chǎng)價(jià)格情況，估算預(yù)計(jì)達(dá) 1,237 萬(wàn)元。按地價(jià)、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)之和的 3%估算， 估算預(yù)計(jì)達(dá) 626萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)附表 。 流動(dòng)資金估算 因項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)完畢即出售，需要流動(dòng)資金甚少，可以不計(jì)算。 自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措剩余建設(shè)資金。 內(nèi)部收益率 IRR=％，該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于行業(yè)投資平均收益率 15%，因此該項(xiàng)目可行。 B、保持成本不變的情況下，計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)格的保本點(diǎn)，即銷(xiāo)售價(jià)格最低允許值。 從以上盈虧平衡分析得出，項(xiàng)目單位成本、銷(xiāo)售單價(jià)和銷(xiāo)售率等盈虧平衡點(diǎn)偏離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目的45 投資效益指標(biāo)影響均較大，其中銷(xiāo)售價(jià)格的影響略大于開(kāi)發(fā)成本的影響。根據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)安排的合理預(yù)測(cè)，假設(shè)銀行發(fā)放為期 年的中期貸款，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目只要銷(xiāo)售率達(dá)到 %，就可以基本收回所有貸款。 深圳中心區(qū)移向福田， 二線(xiàn)關(guān)后撤或過(guò)關(guān)手續(xù)簡(jiǎn)化， 龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地 ，將對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成巨大的消費(fèi)群體。 根據(jù)預(yù)測(cè)計(jì)算項(xiàng)目的投 資利潤(rùn)率達(dá) 24. 59%，目前深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)水平 15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NVP 為 1758 萬(wàn)元 0，內(nèi)部收益率IRR 為 %,也大于行業(yè)的年平均收益率 ,可以說(shuō)是較好收益項(xiàng)目，因此該項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)角度說(shuō)是可行的。深圳市華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司盡管是一家新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，但其具有龐大的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，48 加上其兩大控股股東均具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其具有很大的發(fā)展?jié)摿?，與其建立良好的信貸關(guān)系，有利于增加貸款銀行存貸款和結(jié)算業(yè)務(wù)。該 項(xiàng)目不但可以為貸款銀行帶來(lái) 2196 多萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)貸款利息，還可以從該項(xiàng)目的按揭貸款業(yè)務(wù)（假設(shè)按揭貸款業(yè)主占總業(yè)主的 60%）約 億元左右的按揭資源儲(chǔ)備，按平均按揭 20 年， 20 年能給銀行帶來(lái) 億元的利息收入，加上該項(xiàng)目公司位于福龍路占地 萬(wàn)平方米的土地未來(lái)在銀行繼續(xù)做開(kāi)發(fā)貸款及項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)，該項(xiàng)目給銀行帶來(lái)的利息收入更可觀(guān)。 根據(jù)分析，目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)樓盤(pán)較多，客戶(hù)重疊較多。 “日出映象 ”市場(chǎng)定位為中高檔高尚住宅區(qū)，住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4000 元／ M2，該項(xiàng)目作為深圳市二線(xiàn)關(guān)拓展區(qū)及市中心的后花園，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格總體趨勢(shì)往上，加上該檔次的樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，因此該項(xiàng)目銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)不大。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 （ 1）針對(duì)目前的建筑設(shè)計(jì)方案，召開(kāi)地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審討論會(huì)，或者邀請(qǐng)準(zhǔn)業(yè)主參與討論，力求建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案更加貼近市場(chǎng)需求。 （ 5）與品牌物業(yè)公司、建