【正文】 管理風(fēng)格 和內(nèi)部管理相對(duì)靈活，管理機(jī)制相對(duì)順暢，對(duì)市場反應(yīng)靈敏； 不利因素： （ 1）公司剛剛涉足地產(chǎn)開發(fā)，缺乏社會(huì)認(rèn)知度； （ 2）地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)初次配合、磨合需要時(shí)間。 10 借款人信用狀況評(píng)價(jià) 開發(fā)公司僅剛在 20xx 年 4 月份，向中國工商銀行深圳分行貸款9000 萬元，因此沒有進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)定。 （ 3） 企業(yè)短期償債能力較強(qiáng)。 目前，公司擁有二線擴(kuò)展區(qū) 35 萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，分為兩處：（ 1）位于布龍公路與人民路交匯處占地 萬平方米的土地，也 即現(xiàn)評(píng)估的“日出映象”項(xiàng)目用地，現(xiàn)正開發(fā)建設(shè)；（ 2）位于福龍路占地 萬平方米的土地 ,總投資 9 億元，計(jì)劃建設(shè)規(guī)模 33 萬平方米龍崗高尚生態(tài)園林社區(qū)，待開發(fā)。 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，給股權(quán)變化后的深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域提供了重要的經(jīng)驗(yàn)保障。 6 評(píng)估工作的目的 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司向中國工商銀行深圳分行申請“日出映象”項(xiàng)目開發(fā)貸款，委托我公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，為銀行貸款決策提供 參考依據(jù)。0 “ 日出映象 ” 項(xiàng)目 開發(fā)貸款評(píng)估分析報(bào)告 委托方 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司 受托方 深圳市大通房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 深圳市國咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 評(píng)估人員 桂和芳 盧小波 林海生 梁曉智 作業(yè)日期 20xx 年 3 月 20 日至 20xx 年 3 月 30 日 報(bào)告編號(hào) 深大通評(píng) [20xx]0308 號(hào) 1 報(bào)告正文目錄 一 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱及位置 ……………………………………………… 項(xiàng)目 開發(fā)公司 ……………………………………………… 承擔(dān)評(píng)估工作的單位 ……………………………………… 評(píng)估工作的目的 …………………………………………… 評(píng)估工作的依據(jù) …………………………………………… 項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo) ………………………………………… 二、借款人評(píng)價(jià) 借款人背景 ………………………………………………… 經(jīng)營管理層綜合素質(zhì)評(píng)價(jià) …………………………………… 貸款人以往開發(fā)業(yè)績及在建項(xiàng)目 ………………………… 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況評(píng) 價(jià) ………………………………………… 借款人信用狀況評(píng)價(jià) ……………………………………… 主要股東背景評(píng)價(jià) …………………………………………… 借款人發(fā)展前景評(píng)價(jià) ………………………………………… 三、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 ……………………………………………… 全國投資環(huán)境 ……………………………………… 深圳市投資宏觀背景 ………………………………… 5 5 5 6 6 6 7 7 8 8 9 10 10 12 14 16 2 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ………………………………… 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 ………………………… 區(qū)域市場分析 ……………………………………………… 區(qū)域市場界定 ……………………………………… 供給分析 …………………………………………… 需求分析 …………………………………………… 競爭分析調(diào)查 ……………………………………… 典型物業(yè)調(diào)查 ……………………………………… 市場分析有關(guān)結(jié)論 ………………………………… 四、 項(xiàng)目條件分析及評(píng)價(jià) 項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià) ………… …………………………………… 項(xiàng)目地塊解析 ………………………………………………… 交通條件 …………………………………………… 地形、地勢 ………………………………………… 水電郵氣保障 ………………………………………… 規(guī)劃限制條件 ………………………………………… 項(xiàng)目市場定位評(píng)價(jià) …………………………………………… 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià) ……………………………………… 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及施工組織評(píng)價(jià) ……………………… … 項(xiàng)目協(xié)作單位實(shí)力評(píng)價(jià) …………………………………… 項(xiàng)目 SWOT 總體評(píng)價(jià) ……………………………………… 19 20 21 21 21 12 22 23 25 26 27 28 28 28 28 29 32 34 35 36 3 五、投資估算及資金籌措評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資估算 ……………………………………………… 固定資產(chǎn)投資總額 …………………………………… 流動(dòng)資金估算 ………………………………………… 資金籌措 ……………………………………………………… 資金來源 ……………………………………………… 項(xiàng)目籌資方案 ………………………… ……………… 六、項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià) 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) ………………………………………………… .1 各類物業(yè)銷售收入估算 ……………………………… 投資損益計(jì)算 ………………………………………… 現(xiàn)金流量分析計(jì)算 …………………………………… 盈虧平衡分析 ………………………………………… 敏感性分析 …………………………………………… 償債能力評(píng)價(jià) ………………………………………………… 七、綜合評(píng)價(jià)及建議 項(xiàng)目可行性評(píng)估結(jié)論 … ………………………………………… 市場預(yù)測 …………………………………………………… 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ……………………………………………… 投資估算和資金籌措 ……………………………………… 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ………………………………………… 38 38 39 39 39 39 40 40 40 41 41 42 43 44 44 44 44 45 4 貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià) ………… … ……………………… 貸款效益評(píng)價(jià) …………… … ………………………… 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ………………………………………… 項(xiàng)目開發(fā)建議 …………………… …………………………… 項(xiàng)目貸款建議 ………………………………………………… 八、附表 …………………………………………………………………… 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 …………………………………… 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 …………………………………… 項(xiàng)目銷售收入與稅金及附加估算表 …………………… 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 …………………………………… 資金來源與運(yùn)用表 ……………………………………… 損益及利潤分配表 ……………………………………… 現(xiàn)金流量表（全部投資 ） ………………………………… 借款償還期測算表 ……………………………………… 敏感性分析表 …………………………………………… 九、附件 ………………………………………………………………… 深圳市大通房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 深圳市國咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二零零四年三月三十日 二零零四年三月三十日 45 45 46 48 48 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 5 一 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱及位置 本次評(píng)估的項(xiàng)目位于寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)龍華新城人民中路與布龍公路交叉口（二線關(guān)拓展區(qū)）的“日出映象”，東臨富國路，西靠中環(huán)路，北與錦繡江 南隔布龍路相望，南與規(guī)劃中的住宅用地相鄰。 研究工作的依據(jù) 《土地使用權(quán)出讓合同書》深地合字（ 20xx） 4066 號(hào)； 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地塊編號(hào) 20xx00494 947）； 《深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件》深計(jì) [20xx]271 號(hào)； 《深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司》營業(yè)執(zhí)照； 《深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司》驗(yàn)資報(bào)告及最近財(cái)務(wù)報(bào)表； 《項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告》。 經(jīng)營管理層綜合素質(zhì)評(píng)價(jià) 公司董事長、總經(jīng)理 —— 何文輝 先生簡介： 8 男， 1970 年 1 月生于廣東，大學(xué)學(xué)歷， 1992 年 7 月 — 20xx 年 7月在深圳市寶安區(qū)建設(shè)局工作， 20xx 年 7 月 — 20xx 年 2 月在深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司任副總經(jīng)理，參與開發(fā)龍崗世貿(mào)中心開發(fā)建設(shè)， 20xx 年至今在深圳深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司擔(dān)任董事長、總經(jīng)理，其多年在政府建設(shè)局 及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中的工作經(jīng)驗(yàn)，為深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司成功開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目提供重要知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)保證。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià) 包括其企業(yè)資金實(shí)力、營運(yùn)能力、償債能力、獲利能力等進(jìn)行分析，由于該企業(yè)過去一年沒有經(jīng)營業(yè)務(wù)，故對(duì)公司的營運(yùn)能力、獲利9 能力不做評(píng)價(jià)，僅僅對(duì)其資產(chǎn)實(shí)力、償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。流動(dòng)比率達(dá) ，最佳值為 ，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。 股東背景評(píng)價(jià) 深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司兩大股東的主要背景如下： 深圳市興創(chuàng)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司 占有深圳市華來利實(shí)業(yè)有限公司 35%的股份，成立于 1997 年 11月，注冊資本： 5380 萬元，總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 %，開發(fā)成功個(gè)案 :匯龍花園（占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬元）住宅小區(qū)項(xiàng)目、龍崗世貿(mào)中心（占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬元）超大型商業(yè)項(xiàng)目，目前在運(yùn)作項(xiàng)目有：蓮塘尾項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)劃用地 5 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。 綜合以上，借款人有利因素多于不利因素，其發(fā)展前景看好。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 17247 億元， 增長 %，減慢 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 61778 億元，增長 %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值 37669億元，增長 %，減慢 個(gè)百分點(diǎn)。全年對(duì)外貿(mào)易順差 255 億美元，比上年減少 49 億美元。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長 ，產(chǎn)銷銜接進(jìn)一步改善 。 13 固定資產(chǎn)投資快速增長 。 國內(nèi)貿(mào)易 消費(fèi)品市場穩(wěn)定增長。 全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷售額中，汽車類零售額比上年增長 %， 通信器材類增長 %，家用電器和音像器材類增長 %，家具類增長 %。其中出口額 4384 億美元，增長 %；進(jìn)口額 4128億美元，增長 %。為我國 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、有序的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。 初步核算，全年本市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，本市生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 億美元，人均GDP6510 美元。 就業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。落實(shí)就業(yè)和再就業(yè)政策力度加大，全市共有 15206 名失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了就業(yè)和再就業(yè)。 20xx 年 全市農(nóng)業(yè)增加值 億元（現(xiàn)行價(jià)格），按可比口徑計(jì)算，比上年下降 ％；農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 億元，增長 ％；鮮活產(chǎn)品出口額 億港元，下降 ％。其中，國有企業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 ％；集體企業(yè) 億元，增長 ％；股份合作企業(yè) 億元，下降 ％；股份制企業(yè) 億元