【正文】 ...............................................11 住宅（商住）土地成交經(jīng)典案例 ............................................................................................11 商業(yè)及辦公土地成交經(jīng)典案例 ............................................................................................... 12 四、 土地交易特點(diǎn) ................................................................................................................................. 12 佛山住宅（商住）用地出讓特點(diǎn) ........................................................................................... 12 佛山商業(yè)辦公用地出讓特點(diǎn) .................................................................................................... 13 五、 土地價(jià)格趨勢(shì) ................................................................................................................................. 13 1. 佛山住宅（商?。┯玫貎r(jià)格趨勢(shì) ................................................................................................ 13 2. 佛山住商業(yè)辦公用地價(jià)格趨勢(shì) .................................................................................................... 14 六、 20xx 年底土地市場(chǎng)新變化 ........................................................................................................... 14 七、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲得地塊情況 ........................................................................................................ 17 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 一、 20xx 年全年佛山土地供應(yīng)情況 表 1： 20xx 年佛山市國(guó)有土地出讓情況 地塊用途 出讓宗 數(shù) 用地面積（萬(wàn)平 米） 總建（萬(wàn)平米） 成交金額（萬(wàn) 元） 樓面地價(jià)（元 /平米） 住宅（商?。┯玫? 44 1， 153， 011 1643 商業(yè)辦公用地 10 1， 253， 1891 合計(jì) 54 2， 406， 1780 注： 由于佛山市各區(qū)一直以來(lái)均沒(méi)有公布官方的土地出讓數(shù)據(jù)，因此 表中數(shù)據(jù)主要來(lái)源于廣州 管理 總部 發(fā)展部整理的佛山土地出讓匯總表， 其中并 沒(méi)有包括 全 市出讓的所有土地（ 主要包括占地規(guī)模 1 萬(wàn)平米以上，并成功交易的地塊 ） ， 因此表中數(shù)據(jù)是不完全統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，但是 基本 能夠反映佛山市土地市場(chǎng)的狀況。推出地塊規(guī)模偏小，品牌發(fā)展商開(kāi)始將重點(diǎn)放到街鎮(zhèn)市場(chǎng)，預(yù)期未來(lái)將有更多街鎮(zhèn)地塊落入開(kāi)發(fā)商手中。 20xx 年推出的地塊均以小地塊為主，土地供應(yīng)量并不算多 ，由于缺乏優(yōu)質(zhì)地塊推出，土地交易相對(duì)平淡，當(dāng)中荷城城區(qū)的三塊舊改用地是市場(chǎng)的熱點(diǎn)；城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊樓面地價(jià)維持在 700元左右，城郊地塊在 300 元左右，鎮(zhèn)街中心地塊在 400－ 500元左右 ，地價(jià)尚處于初級(jí)階段，指導(dǎo)未來(lái)樓價(jià)大幅拉升暫不明確。此兩區(qū)各項(xiàng)排名較前而平均，量?jī)r(jià)又適中，表明兩區(qū)土地交易市場(chǎng)已基本成熟，且儲(chǔ)備充足，實(shí)現(xiàn)供需平衡。此前，禪城乃至佛山?jīng)]有一個(gè)像樣的中心商務(wù)區(qū)，這與佛山這樣一個(gè)現(xiàn)代化大城市的地位極不匹配。 千燈湖的金融業(yè)、加上東平新城的第三產(chǎn)業(yè)、季華路和祖廟商圈改造，佛山將通過(guò)以上幾大項(xiàng)目建設(shè)為既有嶺南水鄉(xiāng)特色，又有現(xiàn)代標(biāo)志的城市。禪城區(qū)土地市場(chǎng)總體特點(diǎn)是：宗數(shù)少、地塊面積小、亮點(diǎn)少。對(duì)比其他區(qū)，三水出讓的土地價(jià)值嚴(yán)重偏低，這除了受土地本身?xiàng)l件限制外，還有城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求等因素的影響，三水近兩年大規(guī)模的土地出讓給三水房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不少壓力，對(duì)三水房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)前景也帶來(lái)不確定的因素，其中 的影響主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： ① 舊區(qū)拆遷、土地出讓推動(dòng)市場(chǎng)熱點(diǎn)南北移動(dòng)，中心城區(qū)、云東海和江南新區(qū)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； ② 土地出讓面積增大，開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地多，政府透支未來(lái)土地增值得潛力； ③ 三水房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡，市場(chǎng)高端化明顯，市場(chǎng)價(jià)格上升過(guò)快，市場(chǎng)需求跟不上快速的市場(chǎng)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)變化。佛山房地產(chǎn)是一個(gè) “內(nèi)銷(xiāo)型 ”市場(chǎng)，因此住房需求增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，按較為樂(lè)觀的 15%～ 20%增長(zhǎng)速度，五年內(nèi)新增 萬(wàn)套、總建設(shè)面積 5325 萬(wàn)平方米也完全能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和樓市的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致 佛山 20xx 年 第四季度的 土地交易 市場(chǎng) 流拍 頻繁、較多地塊 底價(jià)成交 。 項(xiàng)目資 料：規(guī)劃總用地面積 19291m2，出讓凈用地面積為 14139 m2，規(guī)劃用途為居住用地，容積率 ≤，建筑密度 ≤25%，綠地率 ≥30%，起拍價(jià)為 億元。 項(xiàng)目資料：土地面積 m2，容積率＜ ，土地用途為二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)金融業(yè)用地，起拍價(jià) 億元。 項(xiàng)目資料：土地面積 m2，建筑密度 ≤30%，容積率＜ ，土地用途為住宅兼容商業(yè)，起拍價(jià) 億元。 事件 三 ： 20xx 年 12 月 28 日，順德區(qū)龍江鎮(zhèn)東華路東側(cè)地塊以底價(jià) 億元成交。 中海獲得佛南 (拍 )20xx031：位于佛山市南海區(qū)桂城街道 A15 區(qū)地段的城鎮(zhèn)混合住宅用地，占地 萬(wàn)平米，總價(jià) 8 億元。 從土地出讓方面來(lái)說(shuō)， 20xx年末 禪城幾塊靚地出現(xiàn)流拍，一方面反映了地產(chǎn)商 在宏觀調(diào)控政策的影響下 空前 的 謹(jǐn)慎；另一方面可能會(huì)促使有關(guān)方面調(diào)整土地出讓的價(jià)格，以達(dá)到出讓方和受讓方都能接受的均衡狀態(tài)。居住用地（按規(guī)劃凈用地面積 33295 m2計(jì)算），建筑密度 ≤25%，容積率 ≤，綠地率 ≥35%；商業(yè)金融業(yè)用地（按規(guī)劃凈用地面積 29607 m2計(jì)算），建筑密度 ≤45%，容積率 ≤，綠地率 ≥30%。 項(xiàng)目資料：土地面積 m2，容積率＜ ，土地用途為二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)金融業(yè)用地，起拍價(jià) 億元。 項(xiàng)目資料：土地面積 m2，容積率＜ ，土地用途為 住宅兼容商業(yè)，起拍價(jià) 8978萬(wàn)元。 流拍二 ： 20xx