【正文】 均價為4446元 /平方米。 圖 1： 20012020年固定資產(chǎn)投資情況 本資料來自 22 □ 房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，穩(wěn)中發(fā)展 近三年來，房地產(chǎn)的開發(fā)投資速度比較適中，穩(wěn)定中有所發(fā)展。 臨安也正在依托緊鄰杭州的地域優(yōu)勢，躋身“大杭州”房產(chǎn)圈。每個地塊面積控制在 800㎡ 1500㎡ 。 稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性，只能為少數(shù)人擁有。 每一個成交都是 的專業(yè)體現(xiàn)，積累起龐大的豪宅客戶數(shù)據(jù)庫。 杭州 本資料來自 12 ? 對豪宅的理解和思考 未來的豪宅發(fā)展，有幾個值得關(guān)注的方向： 生態(tài)化。 本資料來自 14 景觀系統(tǒng)由主入口處向內(nèi)延伸，主入口引出中心景觀帶，并向周圍展開，延伸到住宅區(qū)內(nèi)部，在建筑之間穿行，最后與二期次入口處的水庫景觀區(qū)匯合，形成完整的景觀步行體系，使每家每戶都能享受到美好的景觀。 本資料來自 19 □ 城市發(fā)展規(guī)劃： 根據(jù) 2002年 ~2020年的 《 臨安市城市總體規(guī)劃 》 ，臨安城市規(guī)劃區(qū)面積 ，規(guī)劃 2020年城市建設(shè)用地 ； □城市性質(zhì)確定為： 杭州市域西部以山水風(fēng)光和吳越文化為特色的生態(tài)旅游城市、臨安市域的政治、經(jīng)濟、文化中心。到 2020年底，全市有房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè) 67家，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %。其中多層住宅商品房平均價格為 2970元 /平方米，同比上升%，高層住宅商品房平均成交價格為 4163元 /平方米，別墅平均成交價格最高甚至突破了 20000元 /平方米。 4）土地供應(yīng)有所限制，使新開工量和新開發(fā)項目減少，隨著以往的樓盤集中進(jìn)入竣工期，有可能促成當(dāng)?shù)厥袌鰷?zhǔn)現(xiàn)房時代到來。 ? 客戶群體：主要以浙大教師、私營企業(yè)主為主，屬于城市精英階層。隨著區(qū)域發(fā)展成熟，主城區(qū)客群認(rèn)可度提升，杭州客群比例將提升。 ? 客戶群體：該區(qū)主要客戶來源于杭州的企業(yè)高級管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營企業(yè)主、新興金領(lǐng)階層等；也有省內(nèi)外地人以及新加坡、香港、臺灣等地客戶委托國內(nèi)親戚購買。（西溪預(yù)計有 7個項目，青山湖有 4個項目、之江、轉(zhuǎn)塘有 4個項目，閑林有 3個項目，銀湖有 3個項目，良渚 2個項目）。 ? 別墅禁令及 ，影響市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變，在別墅、排屋傳統(tǒng)板塊供應(yīng)體系中，低密度洋房及排屋綜合體項目增多，成為高端產(chǎn)品競爭的新取向。 自 2020年以來，杭州別墅 再一次西進(jìn)，以擁有稀缺山水資源的青山湖區(qū)域為主要據(jù)點； 三 、青山湖板塊競爭樓盤分析 區(qū)域整體發(fā)展形式分析 本資料來自 45 □ 四大別墅大盤陸續(xù)登場，紛紛亮相臨安青山湖 ? 近期以來，隨著四個別墅大盤即將陸續(xù)亮相該板塊，在未來的幾年中，青山湖板塊將真正成為“杭派別墅”大盤最為集中的板塊。 點評：別墅戶型面積在 320～ 350㎡ ，預(yù)計價格為 450萬 /套，雙拼戶型在 250 ～260㎡ ，預(yù)計價格為 300萬 /套。 本資料來自 51 □ 青山湖 81號 總建筑面積： 4萬方 主力戶型： 300～ 400㎡ 可售套數(shù)： 20多棟 在售價格： 360萬元 /棟 工程進(jìn)度：主體施工 樓盤特色：項目原生態(tài)山林環(huán)繞，背山面湖，自然環(huán)境極為優(yōu)越， 21世紀(jì)澳洲風(fēng)情尊邸，引領(lǐng)現(xiàn)代豪宅生活 本資料來自 52 □ 金基 本資料來自 57 ? 青山湖項目的不足： 缺少開發(fā)商品牌支持和足夠的客戶資源 項目的開發(fā)商杭州 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本身在行業(yè)內(nèi)外的知名度并沒有打響，尚未形成客戶追隨購買投資的氣氛，并且缺乏別墅開發(fā)的經(jīng)驗和客戶的積累，這兩點將影響到項目的整體運作開發(fā)，這就需要尋找到一個合作伙伴來彌補這兩項資源的缺失， 豪宅的品牌和客戶數(shù)據(jù)庫正是從某種程度上達(dá)到了與開發(fā)商互補的目的，通過一系列的運作，也將會因為項目的成功而提升 房產(chǎn)的品牌知名度和美譽度。靈秀（領(lǐng)袖） 本資料來自 61 風(fēng)生水起 本資料來自 67 ? 經(jīng)過這樣的創(chuàng)意思路，我們建議將樓盤案名和廣告語分別定位為： 樓盤主推案名： 青山湖 □ 主要媒體投放及 SP活動內(nèi)容 本資料來自 80 ? 本方案主要為展示 的運作能力和公司資源，并闡述 對項目的初步理解，具體還需在與開發(fā)商就項目理念達(dá)成共鳴，正式合作后出具詳細(xì)整體營銷推廣方案！ 感謝您的聆聽， 豪宅天下為您助力！ 。 本資料來自 71 第五部分 推廣上的一些建議 ? 階段性的營銷推廣建議： 硬件方面 —— 售樓部的設(shè)立，建議在現(xiàn)場和市區(qū)分別設(shè)立售樓部，現(xiàn)場售樓部切忌臨時搭建簡易房，而是先建設(shè)會所，將售樓部放在功能齊備，裝修豪華的會所呢，與豪宅的身份相符合；市區(qū)售樓部不建議太大，但是選址上一定要慎重，建議在杭州大廈精品區(qū)內(nèi)設(shè)立柜臺，將我們的風(fēng)水豪宅和 LV、 GUCCI、 PRADA這樣的世界頂級大牌放在一起，提升品牌價值； 工地現(xiàn)場包裝，建議先做售樓部既會所周遍景觀，讓看房者對別墅環(huán)境先有個概念，工地圍墻用植物形式修建，突出對原生態(tài)的保護(hù)。 本資料來自 64 ? 關(guān)于項目的開發(fā)步驟建議： 目前項目擬分兩期開發(fā)，從內(nèi)部景觀資源分析，一期別墅資源要大于二期，但是我們必須理智的分析本項目的所有賣點，從目前擁有的資源來看，青山湖品牌和原生態(tài)森林似乎更具市場吸引力，而且從高端別墅的定位和風(fēng)水的角度來看，二期的位置更優(yōu)于一期， 故我司建議一期開盤在二期之前， 但是需要解決的問題是工程施工過程中填土和如何降低開發(fā)成本。明堂有適當(dāng)?shù)目臻g、開闊的前景，讓我們心胸開闊之外，有能夠停泊相當(dāng)?shù)能囕v以及人潮，匯聚成一股旺氣，因此前面有照表示明堂非常開朗。 本資料來自 54 □ 大華 該項目為青山湖板塊環(huán)湖面積最大的樓盤，開發(fā)時間較早，別墅設(shè)計形態(tài)各異，類型豐富。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計，在今后幾年，青山湖板塊的別墅集聚效應(yīng)將更趨明顯，在杭州樓市版圖中仍將占據(jù)重要的一極。 本資料來自 43 □ 宏觀市場小結(jié)： ? 綜上分析， 08年首季杭州別墅價格體系未出更新變化，政策調(diào)控因素影響，折射各項目入市的穩(wěn)健策略，當(dāng)然，開發(fā)品質(zhì)趨高走向，也表現(xiàn)出對杭州高端需求市場看好的共有心理與收益預(yù)期。玫瑰園 獨棟 261975平方米 6001000萬 /套 500800 （地上： 300500地下： 200300層高 ） 未售 預(yù)計 08年 7月 現(xiàn)代歐式風(fēng)格 西溪 和莊 聯(lián)排 38000余平方米 未定 320530 未售 預(yù)計 08年 8月 純中式 西溪里 聯(lián)排 330000平方米 未定 250、 280、 320 未售（ 4月份臨時售樓處開放） 預(yù)計 08年 6月 中式徽派風(fēng)格 和家園 聯(lián)排 1000000平方米（含地下建筑面積） 均價 : 36000元 /㎡ 205275 70% 08年 3月 8日 中式(舊上海 )風(fēng)格 ? 08年 3— 6月新盤重點項目基本情況： 本資料來自 40 區(qū)域 項目名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 價格 戶型面積㎡ 銷售情況 開盤時間 產(chǎn)品風(fēng)格 閑林、小和山 溪上凰庭 聯(lián)排 11萬平方米 未定 250310 未售 預(yù)計 08年 6月 巴洛克式風(fēng)格 青楓墅園 聯(lián)排 500000平方米 親水 :2萬元 /㎡ 坡地 : /㎡ 200270 未售 預(yù)計 08年 4月26 現(xiàn)代