【正文】 風(fēng)生水起，坐擁靈秀 第二主打 豪宅山勢，白云之上 本資料來自 70 ? 廣告語的立意在于： 整體廣告語的立意主要體現(xiàn)升勢，從體現(xiàn)項(xiàng)目的地形地勢，體現(xiàn)項(xiàng)目大家風(fēng)范的定位，更寓意體現(xiàn)豪宅主人未來騰達(dá)之勢； “豪宅”直白的向目標(biāo)客戶展現(xiàn)樓盤的主題定位，“山勢”體現(xiàn)樓盤后有靠山，群山懷抱的風(fēng)水特點(diǎn)； “白云之上”不僅體現(xiàn)別墅購買者的社會(huì)地位，更是在精神層面上體現(xiàn)大氣、灑脫的胸懷，從另一個(gè)角度來說，也是反映了別墅作為別業(yè)，建立在世外桃源的感覺。 本資料來自 72 銷售軟件方面的建議 —— 銷售工具的設(shè)計(jì)，樓書制作必須用材考究，匹配豪宅的定位，顯示大氣珍貴，足以成為購買者的收藏品； 銷售員的招聘和培訓(xùn)要嚴(yán)格把關(guān)，可以不是最漂亮，但是氣質(zhì)必須出眾，具有親和力，在應(yīng)對上大方得體，經(jīng)過 豪宅專家的專業(yè)培訓(xùn)； 售樓部內(nèi)軟裝飾體現(xiàn)“風(fēng)水”主題，營造神秘感； 本資料來自 73 思維創(chuàng)造方面 —— 借助 的平臺，在各個(gè)城市如上海、杭州舉辦“風(fēng)水豪宅”專門推介會(huì)，邀請知名風(fēng)水大師現(xiàn)場講解； 圍繞“風(fēng)水”概念，突出會(huì)所商務(wù)功能，定期在售樓部內(nèi)舉辦一些風(fēng)水講座，經(jīng)濟(jì)論壇，財(cái)富派對等，吸引有購買能力的客戶參與，現(xiàn)場感受青山湖的魅力； 針對青山湖別墅的主力購買者有上海等外地的購買者的特點(diǎn)，在媒體投放上建議選擇快速列車雜志及針對各個(gè)飛行航線投放的雜志，抓準(zhǔn)目標(biāo)客戶； 以“豪宅”為主題，借助 中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)平臺，設(shè)立“什么是豪宅的標(biāo)準(zhǔn)？”的論壇，在 面向全國的網(wǎng)站上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目推廣。 本資料來自 65 第四部分 項(xiàng)目主題語 ? 在“風(fēng)生水起 照中有泡，泡者表示水氣，也就是靠山面水的意思。西野風(fēng)韻 總建筑面積： 20萬方 主力戶型：未定 可售套數(shù)： 1000多套 工程進(jìn)度：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 樓盤特色：占地 2000畝，地形起伏多變，原生態(tài)植被豐富，環(huán)境優(yōu)雅，建造上采用木制結(jié)構(gòu)的建筑手法，能實(shí)現(xiàn)節(jié)能、健康的居住要求，是少有的大型木制別墅項(xiàng)目。 本資料來自 49 □ 青城 本資料來自 46 □ 綠城西子 ? 但從供應(yīng)特征分析，除地段因素外， 08年市場博弈呈兩大特點(diǎn)，純別墅類物業(yè)走向稀缺現(xiàn)實(shí)，排屋、洋房等混合形式競爭走向主導(dǎo)，必然導(dǎo)致傳統(tǒng)別墅板塊競爭的變異。相反，與 07年底相比，價(jià)格基本未出現(xiàn)新的變化，原有價(jià)格梯度依然保持恒定。 ? 客戶群體：杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，也有很大一部分為上?？蛻簟e墅產(chǎn)品客群以杭州人占到多半，企業(yè)主和企業(yè)高層為主，也有部分上?？蛻?。 □ 之江轉(zhuǎn)塘板塊 本資料來自 34 □ 湘湖聞堰板塊 ? 主要賣點(diǎn)：湘湖風(fēng)景區(qū)、世界休博會(huì) ? 板塊特色：項(xiàng)目大都集中在湘湖旅游度假區(qū)，世界休閑博覽會(huì)，提升激發(fā)了區(qū)塊的熱度；而且隨著地鐵一號線的動(dòng)工開通，區(qū)域可居住性大大提升，縮短了與主城區(qū)距離。 ? 客戶群體：該區(qū)購買對象以杭州的企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主。主要有以下幾點(diǎn)因素分析： 1）近兩年宏觀調(diào)控令房價(jià)逐步回歸理性，房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于合理，自住型需求經(jīng)過長期觀望后逐步釋放。歷年首次出現(xiàn)上市量小于交易量的情況，一方面說明房地產(chǎn)投資動(dòng)力已經(jīng)減緩，另方面也可能成為今后重新刺激房價(jià)上升的潛因。 2020年，加大項(xiàng)目投入力度，固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢。 資源豐富，物產(chǎn)獨(dú)特；自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，是非常適宜居住的生態(tài)后花園，“生態(tài)臨安，健康人居” 是 城市發(fā)展居住環(huán)境的主打主題。青山湖別墅項(xiàng)目背景 項(xiàng)目地塊內(nèi)水資源充沛，植被多樣，自然地貌豐富，這為高檔住宅區(qū)的營造提供了極佳的自然環(huán)境。社區(qū)的安全問題是購買豪宅客戶考慮的重點(diǎn)，需要特別注意。 西溪風(fēng)情 —— 西溪憩居，萬物向往！ （豪宅主人：李先生，從事進(jìn)出口業(yè)務(wù)） 富春山居 —— 把家放在大自然中！ （毫宅主人：陳先生，從事創(chuàng)意行業(yè)） 九月森林 —— 樹是回家的方向！ （毫宅主人：葉先生，某公司高管） 桃花源 —— 自然之間，完美之居！ （豪宅主人：顏先生，某 IT公司總裁） 。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度； 個(gè)性化。青山湖別墅項(xiàng)目位于浙江省臨安市青山湖西岸，東臨青山湖，西依原生態(tài)森林，項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ，規(guī)劃開發(fā)高檔獨(dú)立別墅豪宅，地形三面環(huán)山，地塊內(nèi)有天然泉眼。青山湖 豪宅思考中。 本資料來自 20 臨安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 臨安作為杭州的后花園城市，著力于構(gòu)建杭州西郊現(xiàn)代化生態(tài)市，即立足于杭州市區(qū)西部近郊的定位，主動(dòng)與杭州城區(qū)無縫對接，增強(qiáng)“同城意識”，高度融入大杭州、大都市。 197 0501001502002020年 2020年 2020年房地產(chǎn)施工面積（萬方） 新開工面積（萬方）房地產(chǎn)竣工面積（萬方）圖 3： 05年 — 07年房地產(chǎn)開發(fā)情況 本資料來自 24 □ 銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長一倍 2020年，全年的商品房銷售面積 ，商品房銷售額，分別比往年增長 1倍和 。 □ 二手房市場仍顯低迷 2020年前三季度全市二手房市場共累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交 ，比上年同期上升 %，其中住宅二手房成交 ，計(jì) 976套，同比分別下降 %和%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州近郊的別墅、排屋項(xiàng)目有約 40多個(gè) ；分別分布于以下幾個(gè)區(qū)塊：西溪閑林板塊、小和山板塊、之江轉(zhuǎn)塘板塊、湘湖聞堰板塊 、良渚板塊、富陽銀湖板塊、青山湖板塊 。 ? 環(huán)境資源：物業(yè)最為成熟、人氣最高的別墅板塊，擁有著快捷的交通，完整的配套，未來世界、宋城聚積來的人氣，九溪的自然風(fēng)光，錢塘江的壯麗。 ? 代表樓盤：萬科 ? 交通條件：隨著“杭徽高速”的開通，主城區(qū)到青山湖時(shí)間縮短到 20分鐘左右，逐步城為杭州的一個(gè)“遠(yuǎn)郊組團(tuán)，杭州城市后花園”。從五月初的房交會(huì)情況來看，新盤老盤同臺競技，各大板塊有效供應(yīng)增加，杭州首季市場結(jié)構(gòu)面臨改變，客群分流戰(zhàn)升級必然成為 08年別墅市場帶來更大看點(diǎn)。伊山郡（公寓、雙拼）。西野風(fēng)韻 、湖光山社 、錦天房產(chǎn)別墅項(xiàng)目 、同人山莊。青山湖畔 總建筑面積： 90萬方 總戶數(shù)： 3800戶 在售價(jià)格：聯(lián)體 250萬元 /棟，獨(dú)立別墅 500 ～ 800萬 元 /棟 工程進(jìn)度：部分主體完工 交房時(shí)間：一期 09年底 樓盤特色：位于青山湖，三面環(huán)湖，一面臨山，一座純生態(tài)半島之上。 本資料來自 53 □ 同人山莊 ? 總建筑面積： 17萬㎡ ? 本期開盤：預(yù)計(jì) 08年下半年 ? 戶型面積： 300～ 400㎡ ? 可售套數(shù)：一期 59棟 ? 樓盤特色：項(xiàng)目總占地 900畝，周邊自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，以經(jīng)典“歐式風(fēng)格”為文脈，結(jié)合山地特征，設(shè)計(jì)多種戶型。 左右有抱，表示左邊的青龍及右邊的白虎兩邊都有山環(huán)抱，因?yàn)椤安仫L(fēng)聚氣為真穴，風(fēng)吹氣散壽丁究”，好的山是左右兩邊有環(huán)抱是有情也能聚氣。 為體現(xiàn)風(fēng)水豪宅的尊貴性、唯一性、稀缺性，采用一宅一主題 本資料來自 62 第三部分 產(chǎn)品優(yōu)化建議 ? 風(fēng)水豪宅的觀點(diǎn)是： （建筑風(fēng)格）必須具備其它項(xiàng)目無法復(fù)制的強(qiáng)烈個(gè)性特征； （環(huán)境景觀）必須盡量的保證原生態(tài)，考慮到各個(gè)角度的景觀均好性； （風(fēng)水運(yùn)用）必須從大到小，從內(nèi)到外考慮到風(fēng)水的運(yùn)用和禁忌； （安全私密）必須確保住戶的安全，和個(gè)人隱私； （虛擬價(jià)值）必須制造能讓客戶體現(xiàn)地位身份的價(jià)值，成為炫耀的資本。 “錦墅”所隱射的“風(fēng)生水起，錦上添花”的含義，也寓意出入住豪宅則飛黃騰