【正文】 套數(shù)（套） 比例 銷售面積（ M2） 銷售額 1998 年底 2400 50 % 5525 13260000 1999 年初 2520 54 % 5849 14739480 1999 年中 2646 115 % 12456 32958576 20xx 年初 149 % 16881 46900482 20xx 年中 376 % 42609 124299614 20xx 年初 226 24658 75529920 20xx 年中 529 % 87714 185625583 20xx 年初 197 % 21748 73445171 20xx 年中 3546 375 % 41370 146698020 總計(jì) 2071 100% 228810 713456846 說明： 1998 年底銷售面積按平均 每套 228810/2071= 平方米計(jì)，以每平方米 3100 元的均價(jià)賣掉所有商品房，其資金回籠量為： 3100 228810=709311000 元 依上表， 1998 年底我們以每平方米 2400 元的價(jià)格，適當(dāng)銷售一批房子，能達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)，在這個過程中，公司會控制價(jià)格的提升幅度和頻率，確保項(xiàng)目銷售額的實(shí)現(xiàn)。 ⑤ 銀行按揭：時(shí)間任定（ 91 折） 付款進(jìn)度和操作方法：首期 10%（ 15 天內(nèi)）， 第二期、第三期、第四期、第五期各付 5%，每半年付款一次，發(fā)展商提供 20%免息貸款，按揭金額不超過樓款總額 70%。 ③ 美的集團(tuán)給予報(bào)銷一定的銀行按揭利息。 ２、 B 檔： B+檔：不鄰近公路，房屋南北朝向，可看到的綠地較多，可透過圍全的開口看到部分江景，不鄰近公路。 ４、 D 檔：東西朝向，可看較少綠地，不能看見江景，鄰近公路；南北朝向，不能看江景，鄰近公路。B— 檔： a、房屋南北朝向，離江邊較近，可看到部分江景（被 A 檔遮去一部分），鄰近較多綠地，離公路較遠(yuǎn)。 四、綜合計(jì)價(jià) （一） 洋房 綜合計(jì)算不同位置、不同樓層的各個洋房價(jià)格，按照先算樓層差價(jià)再算朝向差價(jià)的原則確定各套洋房的價(jià)格。 附錄二 美的海岸花園周邊項(xiàng)目一覽表 樓盤名稱 位置 規(guī)劃 配套設(shè)備 交通線路 宣傳途徑 面積（ m2） 價(jià)格（元 / m2） 付款方式 入伙期 賣點(diǎn) 金業(yè)花園 番禺市 市良路 別墅 自建別墅 （購地） A型： 240 B 型： C 型： 162 俱樂部 網(wǎng)球場 花壇 噴泉 游泳池 BUS： 金 — 廣州，40 分鐘 金 — 順德，30 分鐘 金 — 深圳， 小時(shí) 金 — 中山金 — 佛山 報(bào)紙 廣告 330~438 ~132 2490~2670 （別墅土建價(jià)格） 1680~1980 （別墅用地價(jià)格） 購現(xiàn)樓： 定 金 ：RMB2 萬元 1）一次性付款優(yōu)惠，80 元 /m2 7 天內(nèi)付清； 2）按揭最高六成，優(yōu)惠 50元 /m2 3）免息分期付款首期 40%，兩個月 20%，8個月 20%（付清） 購地： 定金： 23萬 1）一次性付款， 95折優(yōu)惠； 2）免息分期。因此，開展廣告活動，具體策劃廣告戰(zhàn)略，必須首先考慮廣告環(huán)境。今年以來 ，廣州及周邊城市不斷推出新樓盤，無論是總體規(guī)劃、配套設(shè)施、營銷服務(wù)等都比以前房地產(chǎn)開發(fā)在綜合操作水平上有較大提高。種種現(xiàn)象可以表明，開發(fā)廣州為中心的珠江三角洲南部市場，品牌形象必須先行，必須制定好較周密的廣告策劃。未來的美的海岸花園，是一個有 20xx 多套洋房， 180 多套別墅，有大面積綠化、大量環(huán)藝小品，配套設(shè)施齊全，管理服務(wù)一流的高品位小區(qū)。 通過對美的海岸花園項(xiàng)目定位的分析和順 德房地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析，明確項(xiàng)目市場定位。在不同的地域市場或不同階段，所訴求的側(cè)重點(diǎn)不同。用動感畫面表現(xiàn)未來家居模式。 “地中海小城”這五個字高度精練地概括了項(xiàng)目的內(nèi)容，在珠江三角洲地區(qū)眾多的歐陸式建筑風(fēng)格項(xiàng)目中脫穎而出，具有唯一性和排它性。 從北滘鎮(zhèn)的人文、地理位置、商業(yè)現(xiàn)狀、人口狀況等體現(xiàn)北滘未來發(fā)展前景，從安全、方便、恬靜和溫馨的居家環(huán)境及陽光、綠地、海岸、空氣、反映全新生活方式，體現(xiàn)鄉(xiāng)村舒適的自然環(huán)境。盡管目前順德市商品房供過于求只是一種表面現(xiàn)象，從市場需求和居住文化等綜合因素判斷，表面上的供過于求實(shí)際是市場有效需求不足、結(jié)構(gòu)失衡的表現(xiàn)，而 本項(xiàng)目無論是規(guī)劃、環(huán)境，還是銷售、配套、物業(yè)管理等諸多方面均是實(shí)現(xiàn)順德房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的一個標(biāo)志。 ３、 品牌樹立目標(biāo)：通過一系列廣告活動，樹立美的海岸花園新項(xiàng)目的良好品牌，使 項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明。廣州市內(nèi)東西南北區(qū)都推出有品牌的樓盤。但在順德的其他項(xiàng)目，包括新城東城花園，容奇振華房產(chǎn)的康富花園，順利德翠景園等開發(fā)較好的樓盤，都仍然沒有主動地進(jìn)行較全面的市場策劃，很少有跨出鎮(zhèn)區(qū)銷售的促銷及廣告活動。 年利率：（ %+%） /2=% 求：定價(jià) X，以一次性付款價(jià)值為基準(zhǔn)（設(shè)定為 1）。 （二） 別墅 別墅價(jià)差主要由位置、朝向決定。 C— 檔：房屋東西朝向，離江邊最遠(yuǎn)，可看到較少江景，鄰近較少綠地，離公路較近。 （二） 將別墅價(jià)格劃分為四個檔次 １、 A 檔：房屋南北朝向，離江邊最的，可飽覽江景，鄰近很多綠地，遠(yuǎn)離公路。 ３、 C 檔： C+檔：東西朝向可看到較多綠地，不能看見江景，不鄰近公路。所以不同的樓層必然有不同的價(jià)格；綜合考慮我們的樓盤質(zhì)素以及剛上市的壓力，我們將洋房均價(jià)定為每平方米 2400 元，以七層洋房高度為例：以五樓為整棟 樓的均價(jià)，其他樓層價(jià)格隨之上下浮動。 ３、 業(yè)主二次購房優(yōu)惠； 美的新村業(yè)主在美的海岸花園購房可以享受；購房在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠2%。 ① 一次性付款（ 88 折） 付款進(jìn)度：交納定金后起一個月內(nèi)將全部房款交清。（一次性付款） ２、 基本價(jià)格 ① 洋房基本價(jià)格 項(xiàng)目運(yùn)營期均價(jià)為每平方米 3100 元（一次性付款）； 項(xiàng)目啟動年度（ 1998 年）均價(jià)定價(jià)：每平方米 2400 元（一次性付款） ② 別墅基本價(jià)格 項(xiàng)目運(yùn)營期均價(jià)為每平方米 4200 元（一次性付款） 項(xiàng)目啟動年度（ 1998 年）均價(jià)定價(jià)：每平方米 3650 元（一次性付款） 說明：以單塊別墅用地建筑容積率為 1 計(jì)，土地價(jià)格每平方米 2200 元，土建價(jià)格每平方米 1450 元。 順德境內(nèi)北滘鎮(zhèn)目前的樓價(jià)，價(jià)格較高的在每平方米 1700 元，價(jià)格低的每平方米 980 元。 定價(jià)問題是策劃方案中最重要的問題之一，影響定價(jià)的主要內(nèi)在因素有土地成本和項(xiàng)目定位決定的建筑成本等。 在操作過程中提出具體對策如下： １、 針對本項(xiàng)目客觀存在的環(huán)境綠化設(shè)計(jì)，提高視覺美化度，彌補(bǔ)周邊凌亂居民區(qū)的不足。 ４、 順德區(qū)域內(nèi)開發(fā)較早的大型社區(qū)（碧桂園、康富花園）已占有相當(dāng)多的市場份額，并形成口碑。 發(fā)展商：廣東美的集團(tuán)股份有限公司。方案緊密結(jié)合 項(xiàng)目的特征，積極地探求營銷策略以促成良好的銷售業(yè)績，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)。 （二）具體內(nèi)容 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。展板內(nèi)容：項(xiàng)目各戶型透視圖、主要交通及建筑物相片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)布置，發(fā)展商之背景及別墅、洋房的真實(shí)效果 圖，價(jià)目表及付款方法等等。 三、 營銷接待中心包裝設(shè)計(jì) 營銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場所，客戶對其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何將直接影響其對項(xiàng)目的認(rèn)識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。 采用明麗的色彩過渡作為花瓣，升展于云叢之上，獨(dú)創(chuàng)了美的海岸花園項(xiàng)目在房地產(chǎn)界花園開發(fā)項(xiàng)目中的新穎視覺形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追求高尚，享受綠色自然 的生活傾向。 （四） 月海苑依次有：月海一路、月海二路、月海三路、月海四路。 ４、 北江北岸風(fēng)景走廊命名為沿江路。 一、 基本原則： （一） 區(qū)內(nèi)的各小區(qū)組團(tuán)道路的取名，不宜過雜，要有內(nèi)在聯(lián)系。 美的海岸花園項(xiàng)目立項(xiàng)之初，公司策劃部專業(yè)人士就對其命名作專題研究。 （七） 嚴(yán)禁挪用、圈占、埋壓各種消防設(shè)施，材料擺放合理，保證消防通道暢通。 二、 治安消防管理制度 （一） 消防設(shè)施組織設(shè)計(jì)布置，大門設(shè)專人值班。 （三） 進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴安全帽，不準(zhǔn)穿拖鞋上班，高空作業(yè)必須系安全帶。 ３、 有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對策措施，（包括組織、經(jīng) 濟(jì)、技術(shù)、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補(bǔ)救措施，調(diào)整其他計(jì)劃的可能）。 ⑤工程質(zhì)量檢查和試驗(yàn)制度。 ①質(zhì)檢方法：全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。 ⑧主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標(biāo)高、坡度等。 ２） 預(yù)檢，確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項(xiàng)目作檢查。 ②鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、規(guī)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度、預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等。 ２、 推行樣板制。 ③施工各階段的材料、機(jī)械及人工投入情況、平面布置。 對覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題，監(jiān)理師可隨時(shí)發(fā)出指示移去工程的任何 覆 蓋物或在其內(nèi)穿孔，并在檢查后恢復(fù)原狀，使之完好。禁防工程被肢解、賤價(jià)承接、飛天掛靠，合同簽約實(shí)施有序、廉潔、高效。 4）對現(xiàn)場負(fù)責(zé)清理，文明施工。 ①有滿足本工程技術(shù)文件要求的施工工藝 ，符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能抓住本工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)。 （五）拿出處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故、安全事故的意見。 二、現(xiàn)場指揮任務(wù)要求 運(yùn)用管理的職能（計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制）去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展。同時(shí)，對工程質(zhì)量低劣、質(zhì)量隱患嚴(yán)重的工程進(jìn)行曝光，讓廣大群眾掌握我市商品房的質(zhì)量狀況。并落實(shí)班組自檢，企業(yè)驗(yàn)收的二級檢查驗(yàn)收制度，做到層層把關(guān)，責(zé)任到人，及時(shí)消除質(zhì)量隱患，杜絕劣質(zhì)房屋流入社會。市質(zhì)監(jiān)站和各鎮(zhèn)（區(qū)）質(zhì)監(jiān)分站于 11 月份進(jìn)行一次質(zhì)量抽查，并在新聞媒體上對用戶反映好的工程實(shí)行表彰，對用戶意見大的加以曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，對責(zé)任單位進(jìn)行處理。 四、門、窗質(zhì)量普遍較差，主要表現(xiàn)材質(zhì)差、安裝工藝粗糙，變形大。同時(shí)，各市、縣對這次活動中表現(xiàn)差，業(yè)主投訴多的企業(yè)給予通報(bào)批語，并按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。 （五） 由廣東建設(shè)報(bào)社負(fù)責(zé)舉辦房地產(chǎn)知識有獎競賽和有獎?wù)魑幕顒樱蛏鐣骷鹁砗透寮?8 月 7 日至 8 日，省、市、縣及商品銷售量比較大的鎮(zhèn)，由當(dāng)發(fā)建委和房地產(chǎn)管理局牽 頭，規(guī)劃、建材、工商、消委會等部門和開發(fā)公司參加的大型咨詢會。 ６、 歡迎用戶投訴和接受社會輿論的監(jiān)督，妥善處理業(yè)主的投訴。但房地產(chǎn)市場也存在一些開發(fā)企業(yè)違法、違規(guī)經(jīng)營，出現(xiàn)無法交樓、延期交樓、貨不對板、質(zhì)量低劣、交付未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋，不按規(guī)定計(jì)算商品房銷售面積，不按承諾的時(shí)間辦理房地產(chǎn)權(quán)證，不承擔(dān)商品房保修責(zé)任等損害購房人合法權(quán)益 的行為，引起市民的投訴。 ３、 推行建設(shè)部、國家工商局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本，如實(shí)提供銷（預(yù)）售商品房的有關(guān)情況和資料，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，與業(yè)主簽定買賣合同，并認(rèn)真履行。全省性的活動由廣東建設(shè)報(bào)社負(fù)責(zé)策劃。 （四） 在《廣東建設(shè)報(bào)》設(shè)立業(yè)主投訴信箱和投訴電腦，廣泛接受業(yè)主的投訴，主要是廣州 地區(qū)業(yè)主投訴。 （三） 開展該活動期間，有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在辦公地點(diǎn)和正在開發(fā)銷售的樓盤懸掛橫額和標(biāo)語，讓該活動家喻戶曉，并踴躍參加。商品房質(zhì)量的主要問題有以下幾個方面： 一、衛(wèi)生間、窗臺、墻身、天面有滲漏現(xiàn)象。 九、開發(fā)商對物業(yè)管理力度不夠，住戶自行裝修過程中亂打亂鑿亂拆，隨意砌筑間墻，任意堆積裝修垃圾，樓板負(fù)荷過大，造成結(jié)構(gòu)受損，又堵塞了下水管道，以致出現(xiàn)“裂”、“漏”、“堵”現(xiàn)象。并對照省建委關(guān)于《廣東省消除建筑安裝工程質(zhì)量通病若干決定》的要求消除工程質(zhì)量通病，對仍存在質(zhì)量通病的工程不予驗(yàn)收，全面杜絕結(jié)構(gòu)開裂、外墻、窗臺和衛(wèi)生間滲漏等影響建筑使用功能的 質(zhì)量缺陷。對售出的商品房要根據(jù)建設(shè)部建房[1998]102 號文的要求出具《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，明確建筑物的保修內(nèi)容和時(shí)間以及使用要求。 抄送：市規(guī)劃國土局 順德市市政建設(shè)局人秘科 第四節(jié) 工地文明施工管理 附錄：美的海岸花園項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案 美的海岸花園項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案（草） 一、總說明： 為強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)的約束機(jī)制，規(guī)范科學(xué)地管理好該項(xiàng)目，使公司取得 應(yīng)有的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益，擬針對項(xiàng)目及現(xiàn)場情況，制定實(shí)施本方案。 （三）規(guī)定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系。據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定評標(biāo)、決標(biāo)規(guī)定。 承包商義務(wù) 1）按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項(xiàng)工程。 9）保障與工程有關(guān)的人免受人身或財(cái)產(chǎn)損害。如果商定的時(shí)間和地點(diǎn)供檢驗(yàn) 的材料或設(shè)備未準(zhǔn)備好、或者確定不合規(guī)定的，監(jiān)理師可以拒 用這些材料和設(shè)備。 ２） 監(jiān)理工程師根據(jù)合同規(guī)定，工程實(shí)際情況審查承包商提交的工程進(jìn)度計(jì)劃的以下幾方面內(nèi)容，以便提供建設(shè)性