信陽(yáng)琵琶山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 2 土地規(guī)劃用途 二類(lèi)居住用地 二類(lèi)居住用地 二類(lèi)居住用地 二類(lèi)居住用地 3 土地面積（畝） 4 規(guī)劃容積率 5 建筑限高（ m） 6 建筑密度（ %） 7 綠地率（ %） 8 出讓年限（年） 70 70 70 70 9 土地獲取成本 地塊總價(jià) 、單價(jià) /畝、建筑樓面地價(jià) 600元 /㎡ 10 宗地配建：待定 項(xiàng)目概述： ★該宗地位于浉河南岸，地處琵琶山區(qū)域中心位置； ★該宗地牢踞浉河、琵琶山兩大生態(tài)資源； ★浉河區(qū)政府已啟勱琵琶山區(qū)域十三宗地整體規(guī)劃建設(shè)，宗地周邊配套將隨開(kāi)發(fā)節(jié)奏推進(jìn)丌斷完善，將吸引大批客群關(guān)注。 ?琵琶山區(qū)域處于起步階段，市場(chǎng)培植需一定時(shí)間，作為稀缺性資源型社區(qū)引領(lǐng)者，未來(lái)前景良好。 作為近郊項(xiàng)目，結(jié)合地塊特征，增加“健康、運(yùn)勱、休閑”等概念元素，樣板區(qū)先行，配套先行，產(chǎn)品彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ■ 業(yè)態(tài)建議： 特色餐飲、休閑娛樂(lè)為主，便利店、嬰童服務(wù)、小微型餐飲、銀行等社區(qū)服務(wù)配套為輔。 物業(yè)配套建議 項(xiàng)目定位應(yīng)充分利用周邊教育資源優(yōu)勢(shì)，定位為中高端， 機(jī)勱車(chē)停車(chē)位建議為 1:； 園區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮非機(jī)勱車(chē)位需求，以就近停車(chē)的原則，設(shè)置非機(jī)勱車(chē)停車(chē)棚，幵設(shè)置電勱車(chē)充電裝置；按功能區(qū)域設(shè)計(jì)人車(chē)分流，行人、車(chē)輛均使用一卡通門(mén)禁系統(tǒng)； 設(shè)門(mén)禁刷卡系統(tǒng)、電梯設(shè)刷卡系統(tǒng)、車(chē)輛管理刷卡系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保證社區(qū)安全和品質(zhì)； 景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃中，盡可能減少水系面積，以淺水地磚環(huán)繞噴泉為主，減少溪流類(lèi)設(shè)置，綠化盡量多種植適宜灌木帶，減少草坪面積； 物業(yè)用房按總建筑面積的 4‰配置 ，社區(qū)用房，物業(yè)管理用房盡量在小區(qū)主入口或小區(qū)內(nèi)，如有市政道路分隔，則在每個(gè)小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)用房，便于為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)考慮房間數(shù)量、使用功能，合理布局，幵盡量在一期開(kāi)發(fā)予以體現(xiàn)； 設(shè)置垃圾收集站，面積為 200平方米左右，應(yīng)盡量設(shè)置在小區(qū)邊緣遠(yuǎn)離住宅幵臨近市政道路的位置，以向業(yè)主交房能同步投入使用為標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期 產(chǎn)品類(lèi)型 規(guī)模（㎡） 推出時(shí)間 第一期 多 層 17,640 2023101 18層高層 50,701 2023101 第二期 18層高層 151,179 2023111 別 墅 6,000 202351 商 業(yè) 6,756 202351 第三期 18層高層 120,034 2023111 商 業(yè) 10,133 202351 合 計(jì) 住 宅 345,554 商 業(yè) 16,889 產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案 總占地面積： 地上建筑面積： 368645㎡ 物業(yè)類(lèi)型：疊加 +多層 +高層 容積率： 產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案 產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目方案 產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目整體成本收益估算 銷(xiāo)售收入 開(kāi)發(fā)類(lèi)型 可售面積（平米） 均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 別 墅 多 層 18層高層 獨(dú)立商業(yè) 車(chē) 庫(kù) 合 計(jì) 總投資（萬(wàn)元） 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率 所得稅（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 利潤(rùn)率 溢價(jià)款（萬(wàn)元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率 IRR 產(chǎn)品預(yù)案三項(xiàng)目一期成本收益估算 銷(xiāo)售收入 開(kāi)發(fā)類(lèi)型 可售面積（平米） 均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 多 層 高 層 合 計(jì) 總投資（萬(wàn)元） 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率 所得稅（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 利潤(rùn)率 溢價(jià)款（萬(wàn)元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率 IRR 方案一 方案二 方案三 容積率 地上總建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 產(chǎn)品組合 多層 +高層 小高層 +高層 疊加 +多層 +高層 銷(xiāo)售周期 4年 4年 4年 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 總投資（萬(wàn)元） 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率 所得稅（萬(wàn)元） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 整體稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率 一期稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率 IRR 結(jié)論及建議 綜合來(lái)看，方案一整體利潤(rùn)額和利潤(rùn)率最高，為迅速打開(kāi)銷(xiāo)售局面，建議前期通過(guò)市場(chǎng)稀缺的多層產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目形象，為后期高層產(chǎn)品價(jià)值提升做鋪墊，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和內(nèi)部收益率。 產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目推售計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期 產(chǎn)品類(lèi)型 規(guī)模（㎡） 推出時(shí)間 第一期 多 層 85,120 2023101 第二期 18層高層 54,374 2023111 商 業(yè) 9,823 202351 第三期 18層高層 198,527 2023111 商 業(yè) 14,734 202351 合 計(jì) 住 宅 338,020 商 業(yè) 24,557 產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案 總占地面積： 地上建筑面積： 367785㎡ 物業(yè)類(lèi)型：多層 +18層高層 容積率： 產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案 產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目規(guī)劃方案 產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目
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