【正文】 1043712009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2010年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2011年1月2月 3月 4月 5月 6月7月24日供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價2023Q1 0套 / 0套 2023Q2 0套 / 22套 2023Q3 185套 / 59套 2023Q4 206套 / 123套 2023Q1 104套 / 35套 季度 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 2023Q2 0套 / 26套 2023Q3 60套 / 28套 2023Q4 0套 / 44套 2023Q1 0套 / 32套 2023Q2 186套 / 60套 7月 0套 / 9套 8萬以上公寓供求價走勢（ ） 11年新政后 8萬以上豪宅共成交 80套，同比 10年同期水平上漲 78%，限購影響較弱 11年新政后共成交 80套 10年 27月共成交 45套 11年 “限購 ”后 8萬以上的豪宅成交分析 豪宅儼然脫離政策成交市場 =遠期保值品 上海近 3年以來，即 2023年以來合計各總價段公寓成交總量 總價 5000萬以上 3000－ 5000萬 2023－ 3000萬 1000－ 2023萬 62 1 63 228 35 263 478 116 594 2509 970 3479 18 75 170 994 一手成交 二手成交 合計 年平均 從目前靜態(tài)市場來看，上海高端公寓 3000－ 5000萬總價段尚屬起步階段 總價 5000萬以上成交市場容量有限， 1000－ 3000萬屬普遍豪宅總價水平 一手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 1月 6月，二手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 7月 25日， 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 2023至今豪宅成交套數(shù)統(tǒng)計 一手成交 二手成交 總計 總價段 2023年 2023年 2023年 2023年 17月 2023年 2023年 2023年 2023年 16月 10002023萬 281 973 841 414 86 454 347 83 3479 20233000萬 47 165 154 112 13 54 32 17 594 30004000萬 14 80 23 25 3 8 8 8 169 40005000萬 3 50 21 12 0 3 3 2 94 50006000萬 0 12 13 4 0 0 0 1 30 6000萬以上 3 6 18 6 0 0 0 0 33 合計 348 1286 1070 573 102 519 390 111 4399 上海近 3年總價千萬以上公寓總價段細分匯總情況 單位：套 無論從上海一手房還是二手房成交， 2023年開始放量， 2023年屬于上海豪宅元年 一手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 1月 6月 30日，二手數(shù)據(jù)時間段： 2023年 2023年 7月 25日， 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 成交總價分析， 5000萬以上為成交瓶頸 價格遞減，成交反向上升，成交總價 =級別象征 從 01年世茂濱江到 09年豪宅元年 我們發(fā)現(xiàn)上海豪宅正在由單純的資源占有發(fā)生轉(zhuǎn)變 板塊透析 產(chǎn)品透析 成交透析 中心地段、優(yōu)厚資源品 轉(zhuǎn)變、添加 產(chǎn)品品牌稀缺元素 不分物業(yè)屬性的奢侈元素 保值化的級別象征元素 在透析了上海整體豪宅市場格局后 我們深入研究陸家嘴板塊 陸家嘴板塊 —— 金融 CBD商務(wù)集聚豪宅板塊 01年的世茂濱江；豪宅標桿湯臣一品皆源于此 不可再生與復(fù)制的地段 :黃浦江江景 \陸家嘴 CBD\萬國建筑群外灘景觀 以濱江小區(qū)域為例， 01年至今產(chǎn)品不斷升級 269104547137261613 135751725 5 67381031147166434015815665966907791555931141179983157769890961097845968281068267233581235543744056373570318558331210841095891117429402581166112618936071480802009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2010年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2011年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月成交套數(shù) 成交均價( 元)2023至今板塊內(nèi)成交均價不斷上升 由 09年的 10萬直到目前湯臣報價 20萬；及新鴻基未開盤的預(yù)計 20萬 3497039973 39973 40684482574350076722278153190035212 3626240000160001800034000 3300036000 35000471123842360598652768500 900011000 100002023028000 27000 290007900 80001000013000202302500012622513446211183710695514935114420715000010000012023011000098 99 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023財富海景盛大金磐世茂濱江仁恒濱江匯豪天下湯臣一品中糧海景1 號區(qū)內(nèi)典型個案表現(xiàn) 溫州籍投資者 外地投資客 \港澳臺商人 (溫州人 \臺灣人居多 ) 投資客（江浙人 \外籍華人） \香港人 \企業(yè)高管 外地投資客 \港澳臺商人 (溫州人 \臺灣人居多 ) 香港 \臺灣 \上海 \江浙 \外籍華人（特別是福建人）\高層次外籍人士 (如巴西、南非等四國駐滬總領(lǐng)事） 臺灣 \新加坡\東南亞投資 江浙一帶的商人 \特別是溫州投資客 境外人士 \國內(nèi)的低調(diào)富豪階層 外籍華人 \上海本地人（高級政府官員） 海外基金，香港、臺灣和海外華人 香港，美國、新加坡等境外人士，海外基金 客戶構(gòu)成 外籍人士 \港澳臺 \本地高官 江浙投資客 \港澳臺 \華人 港澳臺 \境外人士 \江浙投資客 投資＋自住 投資居多 自住為主＋長線投資 客戶變化 成交價格 從 20232023年上半年區(qū)間內(nèi)看價格表現(xiàn)：一線江景或黃金地段明顯受到市場的追捧及認可，反映了市場對江景對地段的稀缺性及產(chǎn)品品質(zhì)的認同度較高， 09年由稀缺性開始飆升 成交價格對比圖 內(nèi)地客源異軍突起 長線投資＋收藏自用 10萬以上高端公寓核心新增供應(yīng) /存量分析 新天地板塊 2023 2023 2023 2023 陸家嘴板塊 湖南 /華山路板塊 0 0 翠湖四期 翠湖四期 新鴻基項目 4萬 新鴻基項目 3萬 0 0 0 0 靜安區(qū) 0 0 0 南外灘 綠城黃埔灣 3萬 中糧海景 1號 3萬 新鴻基項目 4萬 新鴻基項目 5萬 綠城黃埔灣 3萬 綠城黃埔灣 綠城黃埔灣 3萬 總計 10萬 7萬 主要競爭對手為新鴻基凱旋門，預(yù)計未來推量為 16萬平方米 目前存量 湯臣一品 世茂濱江 2萬 國信世紀海景 新華路 1號 嘉里華庭 MANOR 遠中風(fēng)華 協(xié)和城 御華山 3萬 華潤外灘九里 國信世紀海景 4萬 板塊內(nèi)稀缺資源項目自 01年起至今變化不多 由于各樓層價差較大，區(qū)內(nèi)均價 715萬 /平米 07年至今二手月均成交 10套， 一手成交 09年呈井噴， 10年后月成交平穩(wěn)， 未來本區(qū)供應(yīng)預(yù)計較大 主要以世茂濱江成交為主 典型項目特點總結(jié) 財富海景 盛大金磐 世茂濱江 仁恒濱江 匯豪天下 湯臣一品 中糧海景 1號 【產(chǎn)品塑造】 【資源稀缺】 【軟件服務(wù)】 【營銷特點】 塑造產(chǎn)品共同特性：酒店式大堂設(shè)計、高檔裝修、會所配備、高水準園林與物業(yè) 不可再生與復(fù)制的地段 :黃浦江江景 \陸家嘴 CBD\萬國建筑群外灘景觀 對不同的客群小眾傳播，舉辦各種主題公關(guān)推廣活動 服務(wù)周到 \保證安全性與私密性 \國際化的物業(yè)服務(wù)、高品質(zhì)會所服務(wù) 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財富海景 仁恒濱江 占地面積 建筑面積 總套數(shù) 530 3000 913 520 1940 容積率 3 物業(yè)類型 高層 高層 高層 高層 小高層、高層 建筑風(fēng)格 歐式現(xiàn)代 歐式 現(xiàn)代簡約 歐式現(xiàn)代 現(xiàn)代 立面用材 石材 +復(fù)合鋁板 石材 +砂巖 涂料 石材 +復(fù)合鋁板 石材 +砂巖 大堂設(shè)計 挑高 8米酒店式大堂 挑高 6米酒店式大堂 挑高 挑高 8米酒店式大堂 挑高 48米酒店式大堂 大堂功能 訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 訪客休息區(qū) 主要個案產(chǎn)品比較 大多為歐式建筑風(fēng)格，高層物業(yè)類型為主，容積率在 ；酒店式大堂挑高設(shè)計；普遍注重外部江景，相對弱化內(nèi)部景觀設(shè)計（除仁恒外） 主要個案戶型配比比較 主力戶型 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財富海景 仁恒濱江 ２房２廳 14% % 15% 18% 10% ３房２廳 83％ % 60% 82% 70% ４房２廳 － % 25% － 20% 仁恒濱江 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 盛大金磐 財富海景 匯豪天下 世茂濱江 ㎡ 3房 2廳 2房 2廳 4房 2廳 項目主力戶型面積區(qū)間分布圖 區(qū)內(nèi)主力戶型以 3房 2廳為主，約占 6080%， 3房主力面積段 140220平米 主要個案精裝及設(shè)計單位比較 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財富海景 仁恒濱江 裝修標準 6000元 /㎡ 3000元 /㎡ 3000元 /㎡ 5000元 /㎡ 1500元 /㎡ 廚具 德國米勒（ Miele）電器、德國西曼帝克（ SieMatic）櫥具 櫥柜：德國博德寶 (Poggenpohl)、 灶具：意大利 Smeg/歐洲、whirlpool Ariston阿里斯頓、冰箱： GE品牌 全套“西門子”品牌 惠爾浦櫥具 衛(wèi)具 德國科特威（ KALDEWEI）按摩浴缸、德國當(dāng)代（ Dornbracht）龍頭（ 2023系列和 Meta Pur系列）、德國高儀（ Grohe）龍頭 德國維寶（ VilleroyBoch）潔具 西班牙 ROCA潔具、美國 KOHLER 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴：享譽全球的德國科特威 Kaldewei浴缸、潔具： 德國杜拉維特 Duravit、龍頭： 德國高儀 CROHE、水槽：鉑浪高 BLANCO德國全進口不銹鋼水槽 科勒潔具、德國威寶VILLEROYBOCH TOTO潔具、科勒潔具 地板 高級實木地板 高級大理石 實木地板 高級大理石 全實木地板 空調(diào) 大金 VRV變頻空調(diào) 美國 TRANE 大金家庭獨立中央空調(diào) 大金空調(diào) 大金空調(diào) 其他用材 熱暖：德國菲斯曼熱水爐 瑞士森德（ Zehnder）散熱器 浴室配設(shè) SANYO 15純平彩電 SIEMENS電器 意大利默洛尼壁掛式燃氣采暖 /熱水爐 衛(wèi)裕配優(yōu)派 VIEW SONIC嵌入式液晶電視 SIEMENS電器開關(guān) 項目 建筑設(shè)計 景觀設(shè)計 物業(yè)管理 顧問 \合作設(shè)計 會所管理 室內(nèi)設(shè)計 盛大金磐 新加坡工程集團、現(xiàn)代建筑設(shè)計集團華東院 美國泛亞易道 仲量聯(lián)行 世茂濱江 香港馬梁建筑師事務(wù)所 美國泛亞易道 第一太平戴維斯 上海建筑設(shè)計院 美洲會 匯豪天下 研究所新加坡駟馬國際私人有限公司 貝爾高林 中海物業(yè) 丹下健三 梁志天設(shè)計師有限公司 財富海景 加拿大泛太平洋建筑設(shè)計 \上海建筑設(shè)計院 日本綜合計劃研究所（星野嘉郎） 仲量聯(lián)行 裝修標準基本在 3000元 /㎡或以上；合作單位均為國際或國內(nèi)著名建筑設(shè)計單位 主