【正文】 休閑場所。各區(qū)嚴格分離，又和諧統(tǒng)一。2001年樓市的特點和主題是“智能化”，而2002年樓盤主題多以“綠色生態(tài)”為主，強調(diào)項目的園林景觀的建設(shè)，全市打出“綠色生態(tài)”牌“親水住宅”的小區(qū)不下20家，如“大洋彼岸”，“藍灣俊園”、“金色港灣”、“萬科城市花園”、“泰合百花園”、“新地東方花都”等。隨著投資額度明顯增大，大型住宅社區(qū)顯露頭角，2002年武漢市住宅建設(shè)除市內(nèi)還分布著57個5萬M2以上的項目外，大型項目將集中在“三區(qū) 五片”，且這些大型項目的開發(fā)和銷售均有較上佳的表現(xiàn)。 開發(fā)區(qū)分為四個功能區(qū)：工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)、管理服務(wù)金融區(qū)以及生活居住區(qū)。金融：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行均在開發(fā)區(qū)建立了支行客運中心：中南地區(qū)大型區(qū)域性客運中心正在興建。居住生活區(qū)目前規(guī)劃有3個，主要是安排一些住宅項目。C、同類可比項目分析根據(jù)規(guī)模、戶型、價格、景觀、概念、配套等可比性因素，重點調(diào)查了武漢市以下同類樓盤進行比較分析。（5） 住宅項目價格適中，消費群體大部分為工薪階層，樓盤均價多在1700元/平方米左右，受樓盤質(zhì)量、品牌形象等影響有些微上下浮動。概念：意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) 奧林花園奧林花園地處武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金色港灣站旁,由湖北人信房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，占地386畝，建筑面積30萬平方米，%,有復(fù)式、錯中錯、錯層、平層等，戶型由2房2廳、三房二廳、四房二廳，起價1680元/平方米,均價1700元/平方米,由深圳中海物管,興建多項體育設(shè)施,今年9月20日開盤,明年89月交房,廣告訴求點為運動休閑為概念的“新健康主義”。本樓盤如何打“新文脈現(xiàn)象”概念牌？對于本樓盤而言，要打造新文脈，必須理順環(huán)境、建筑和人三者之間的關(guān)系。并結(jié)合沌口新區(qū)的特點，告知這是武漢的新文脈之所在。授之魚，不如授之以漁。C、 為項目未來的銷售提供足夠的賣點：本項目可以教授顧問團作為賣點營造豐富的人文氛圍和成熟的社區(qū)、統(tǒng)一和諧的購買組成。目標(biāo)范圍目標(biāo)范圍為漢陽區(qū)、硚口區(qū)及沌口技術(shù)開發(fā)區(qū)。2． 市場拓展目標(biāo)通過戶外廣告活動展開以漢陽（輻射沌口周邊5公里范圍） 、硚口（由本項目延伸20公里范圍）為中心的銷售市場，按漸進式廣告戰(zhàn)略拓展市場。低層、低密度、高綠化率，中式園林設(shè)計風(fēng)格的生態(tài)水景住宅區(qū)的項目規(guī)劃設(shè)計理念，具備相當(dāng)強的市場競爭力。I、廣告階段策略1． 階段分析2003年5月開盤前個星期延續(xù)至第一期整個過程，重點放在開盤前，以大量的硬性廣告宣傳主題、樓盤功能配套、社區(qū)生活、社區(qū)文化等2002年9—2003年2月，以軟性新聞廣告為主配和少量的硬性廣告配合形象推廣準備期內(nèi)部認購期第一期第二期前期2003年8月前一個星期持續(xù)到11月，重點放在第二期推廣前，以硬性廣告為主開工前后一個月，以軟性新聞為主，介紹奠基，讓主題概念初露端倪內(nèi)部認購期前一個星期至內(nèi)部認購期，以大量硬性廣告介紹樓盤及認購方式，配合少量介紹內(nèi)部認購情況的軟性廣告1． 階段分析a) 前期炒作（2002年9月底2003年2月底），選擇《長江日報》和《楚天都市報》為媒體，反復(fù)發(fā)表軟文繕稿，預(yù)熱市場，初步打造以教育文化為主題的物業(yè)品牌形象。f) 持續(xù)期，2003年12月2004年3月，報版頻率有所減弱，以進行綜合訴求為主，從現(xiàn)房、銷售情況、讓利活動等進行訴求，并建議做好賣場和現(xiàn)場的廣告氣氛渲染，以及人員跟進，銷售管理工作。第三部分 營銷思路的提出及策略A、活動策劃一、 內(nèi)部認購活動， 在《長報》和《楚報》上發(fā)布活動消息抽簽獲得購買數(shù)量有限的優(yōu)惠價靚景戶型機會開盤日抽獎兌現(xiàn)承諾。其內(nèi)容可以包括項目名稱、發(fā)展商名稱、銷售熱線。 D、樣板房的設(shè)計樣板房是銷售活動進行的場所，是提升產(chǎn)品形象的重要手段。其原則要求是：溫馨、和諧、人性化。并應(yīng)設(shè)置專門的兒童游樂場所。示范單位離售樓部不要過遠，最好去看樣板房時可以看到示范綠化園林景觀。三． 銷期間，時逢金秋時節(jié)，節(jié)假日較多， 屬銷售旺季，正是舉辦促銷活動的大好時機，i. 舉辦“三商”幼兒教育研討會ii. 教授顧問團的建筑評議會iii. 幼兒競賽活動iv. 三角湖水上活動v. 教師節(jié)活動vi. 開工儀式B、現(xiàn)場包裝□ 圍墻的設(shè)置與內(nèi)容展示本案坐落于沌口開發(fā)區(qū)江大路 ，無論是在土建施工階段還是在樓盤階段， 對本項目都會存在一定的影響，因此圍墻的筑砌除有把小區(qū)與馬路相分隔的功能外，還會在銷售宣傳環(huán)節(jié)中起到舉足輕重的作用。導(dǎo)入期宣傳推廣以報紙廣告為主，同時配合相應(yīng)的銷售新聞宣傳和營銷活動（新聞發(fā)布會、物業(yè)展示會），以迅速擴大知名度和建立信任感。 挑出朝向、景觀較為中等的戶型 1030套，客戶可在內(nèi)部認購期間獲得這些戶型的抽簽機會，但必須繳納押金。c．新聞片以新聞形式報道本案開發(fā)中的奠基慶典、封頂、入伙等各種活動內(nèi)容，向觀眾傳遞項目特點與個性的片斷，既有新聞性、又有真實性，因而有較高的可信度。G、項目分析和廣告定位項目教育文體資源得天獨厚。目標(biāo)客戶身份私營業(yè)主，大企業(yè)或外資、從事汽車貿(mào)易的業(yè)主，合資企業(yè)管理人員及職工；金融機構(gòu)從業(yè)者；自由職業(yè)者；律師、醫(yī)生、公務(wù)員、教師等。B、 后續(xù)跟進式教育的對象：后進跟進式教育面對的層次相當(dāng)廣泛、也非常切合本項目未來業(yè)主的素質(zhì)需求， 想通過后續(xù)跟進式教育改善自身生活水平、提高收入者（工人、初級職員）； 想要改善知識結(jié)構(gòu)、提高綜合素質(zhì)水平者（初級職員、學(xué)校學(xué)生）； 不滿足自身教育程度、期望提高者（學(xué)校學(xué)生、在職員工）；……C、后續(xù)跟進式教育的做法：和江漢大學(xué)合作、建立后續(xù)跟進式教育基地。教授顧問團：□ 為什么成立教授顧問團：A、 增加未來消費群體的參與意識：未來新江大毗鄰本項目、因此江大中作為高收入群體的教授們可成為本項目未來的團購對象。 開發(fā)商可以和配套設(shè)施進行互動； 配套設(shè)施為開發(fā)商的銷售提供便利、開發(fā)商為教育事業(yè)的興旺做出自己的貢獻，營造本項目所在區(qū)域內(nèi)的新文脈，在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商斥資打造文化教育軟、硬件，如成立武漢首家“三商”幼兒教育基地，成立教授顧問團等。l 社會環(huán)境在周邊社會環(huán)境中，最能體現(xiàn)文脈的是周邊的教育機構(gòu)，“江漢大學(xué)”就在家門口，以及周邊齊全的中小學(xué)校配置，營造出濃濃的學(xué)區(qū)氛圍。B、 凸顯本項目銷售價格的含金量是體現(xiàn)在周邊完善的教育配套設(shè)施以及和教育配套設(shè)施深度契合的基礎(chǔ)之上、并非空泛；C、 利用本項目打“文化教育牌”的一系列措施對周邊不同概念進行打壓、體現(xiàn)本項目能滿足業(yè)主最基本的心理需求、完善自身素質(zhì)、提高生活水準、為子女營造一個美好的未來；D、 在價格上初期盡量與周邊競爭對手接近、在產(chǎn)品沒有很明顯的差異的情況下、體現(xiàn)本項目開發(fā)商的優(yōu)勢、利用本項目開發(fā)商的背景給予消費者信心、在后期采取類似百步亭花園的銷售策略、將低價房進行局限、整個價格體系的構(gòu)成中低價房只占10%、將資金合理的運用在最有