【正文】 宅的 %，市場份額較小。其中聯(lián)排別墅占絕大比例， 2023年總供應(yīng) 152余萬平， 5568套，新增 72萬平，銷售 36萬平，可售 116萬平， 2023年新增別墅寥寥無幾。 月 獨棟 5元 /平米 ? 動線清晰 ,動靜分離 。雙拼均價約 8000~10000元 /平米 。東陵地區(qū)平均容積率最低，是相對密度較低的區(qū)域。 區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷售較好的面積范圍為 220— 350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上 23層。項目新地塊的開發(fā)主題定位： 打造沈陽別墅環(huán)境，創(chuàng)造沈陽 。 北京納帕溪谷（組院式） 北京 納帕爾灣 （組院式） 北京納帕溪谷（組院式） 類獨棟產(chǎn)品（雙拼）特別說明 如出現(xiàn)獨棟產(chǎn)品規(guī)劃審批受限制的情況下，可以將獨棟產(chǎn)品做如下兩個方案的調(diào)整： 真雙拼假獨棟（聯(lián)排可作類似處理） 將獨棟規(guī)劃改為類獨棟產(chǎn)品也就是所謂的“獨聯(lián)體”產(chǎn)品，打規(guī)劃擦邊球，使產(chǎn)品具備獨棟的舒適性及其使用功能，保持獨棟面積段設(shè)計。 萬科第五園 222㎡五室三廳戶型 垂直空間利用最大化的手法之四：錯層 —增加主臥高度和空間層次感 ? 采用錯層可以增加室內(nèi)空間的層次感，同時也能增加聯(lián)排二層主臥的高度，提高空間感和舒適度 主臥室 錯層 聯(lián)排別墅錯層設(shè)計 垂直空間利用最大化的手法之五：閣樓 ——結(jié)合建筑立面風格 ? 不是所有的產(chǎn)品都可以做出閣樓空間，需要結(jié)合產(chǎn)品的建筑風格和立面效果。 兩步錯層 墅質(zhì)洋房頂層 (躍層 ) 四房二廳三衛(wèi) 160㎡ ? 復式結(jié)構(gòu)，會客與起居動靜分離； ? 躍層獨立主臥空間，附送超大露臺。讓客戶充分地享受風和陽光，以及室外優(yōu)美的景觀。 ?地下室層高低于 ，不計入建筑面積 ?進入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井 ?采用半地下室設(shè)計，首層抬高后，可用作室內(nèi)車庫 垂直空間利用最大化的手法之二：局部挑空，增強空間感和立體感 ?對于首次別墅置業(yè)者，挑空處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受 ?聯(lián)排別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度。（ ：社區(qū)人群并非以第二居所為主，主要定位是一半人群為第一居所，另一半人群為第二居所，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。實際規(guī)劃參數(shù)如下： 項目 單位 數(shù)值 備注 規(guī)劃用地 ㎡ 228126 總建筑面積 ㎡ 278841 其 中 地上部分 ㎡ 273751 洋房 ㎡ 136876 計容積率 273751㎡ 雙拼 ㎡ 54750 聯(lián)排 ㎡ 82125 公建 ㎡ 4896 地下部 ㎡ 5090 容積率 建筑密度 綠地率 40 商業(yè)比例 總戶數(shù) 戶 2023 總?cè)藬?shù) 6052 3人 /戶 項目產(chǎn)品經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)建議表 產(chǎn)品面積區(qū)間及配比建議 洋房產(chǎn)品 面積區(qū)間 戶型配比 80100 20% 100120 35% 120140 20% 140160 15% 160180 10% 聯(lián)排產(chǎn)品 面積區(qū)間 戶型配比 180200 30% 200220 45% 220250 15% 250以上 10% 雙拼 面積區(qū)間 戶型配比 200220 30% 220250 40% 250300 20% 300350 10% 整體戰(zhàn)略發(fā)展定位 主題定位 為給本項目設(shè)定一個總體的開發(fā)主題，實現(xiàn)以建筑藝術(shù)為主線、通過創(chuàng)新的建筑形式、空間布局為具象，承載居住文化和生活方式、整合商業(yè)、住宅、配套三方面的功能。 本項目位于沈陽棋盤山風景區(qū)，天柱山山脈。 月 周邊交通 330路 開發(fā)商 億達集團 唯美十方 棋盤山板塊稀缺純獨棟項目，致力于打造成為區(qū)域標桿 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 沈棋路棋盤山主入口南 1000米 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、獨棟、洋房 容積率 0 .774 綠化率 70% 車位 除洋房外一庫一位 開盤時間 2023年 6月 分期 現(xiàn)銷售一期 戶型面積 280306平聯(lián)排、 260平左右雙拼 320500平獨棟、 86160平洋房 物管 3元 /平米 戶型評價 —— 戶型設(shè)計中規(guī)中矩 /空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分 沈陽碧桂園 ?峰景苑 200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完 。 ?08年 9月 20日第二次開盤 ,推出翠嶺苑組團推出洋房產(chǎn)品 。 區(qū)域內(nèi)重點項目案例分析 ?萬科蘭橋圣菲 ?中旅國際小鎮(zhèn) ?奧林匹克花園三期漫步地中海 ?沈陽碧桂園 沈陽別墅價格標桿，高端度假別墅項目的代表 規(guī)模 建筑面積 15萬㎡ 位置 東陵區(qū) 東陵路 123號 建筑類別 獨棟、聯(lián)排，四、五期全部為獨棟 容積率 0 .34 綠化率 70% 車位 每戶均帶獨立車庫 開盤時間 2023年 7月，四期 08年 9月 分期 共分五期開發(fā)，現(xiàn)售第四期 戶型面積 306~1112平米，主力戶型 400平米左右 物管 獨棟 5元 /平米 與 2023全年 的銷售量相比，相差甚多，僅占其 %。 面積對比共性與個性 棋盤山區(qū)域別墅品牌開發(fā)商匯聚，通過市場調(diào)研，目前大部分別墅項目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹莊園以及臨近本項目的中旅藍爵，其主力開發(fā)面積均在220350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。 富力塞戈維拉 、 聽雨觀瀾 、美地莊園 、 圣羅倫斯 。棋盤山項目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 目錄 ?沈陽別墅市場整體分析 ?棋盤山區(qū)域別墅推售情況 ?重點項目案例分析 ?項目情況分析 ?項目經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)分析 ?開發(fā)策略定位建議 ?產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?投資收益預(yù)算表 別墅項目板塊分布圖 沈陽別墅市場整體分析 目前沈陽的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤山、東陵、渾南、鐵西開發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。 金地長青灣 、中海龍灣 、 格林觀堂 、 碧桂園銀河城 、 宏發(fā)唐寧道 華潤橡樹灣 、中海城 各板塊特性 沈陽別墅市場的發(fā)展格局 目前沈陽東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽別墅市場高份額的主要原因如下： ?區(qū)域內(nèi)獨特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽城市最好的山水資源，如棋盤山、蒲河、渾河 …… ?區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍； ?積聚眾多優(yōu)秀的知名開發(fā)商，成為了市場的供應(yīng)主力； ?該區(qū)域內(nèi)有眾多國際知名生態(tài)旅游度假項目，區(qū)域知名度不斷提高。 但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對單層面積較小，無法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項目的優(yōu)勢，我項目地下一層，地上 2層，單獨突起閣樓部分能夠使 2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。待售面積 184萬平，按近年的去化速度，需 。 月，聯(lián)排 周邊交通 168路、 331路、 4305，項目在連通沈陽與撫順的公路連接帶上，距京沈高速約 7公里，沈陽市二環(huán)約 10公里，距太原街商圈約 30分車程， 開發(fā)商 沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司 萬科蘭喬圣菲 萬科蘭喬圣菲 6所私人高爾夫球俱樂部、高級馬場等專屬配套，凸顯項目高端定位 項目實景 立面及