【正文】 良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對(duì)明確； ?棋盤山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌開發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購買需求，多為第二居所； ?獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場(chǎng)存量的主流，價(jià)值較獨(dú)棟有較大差距； ?月均消化速度約 40套左右，但近兩月別墅類產(chǎn)品銷售收到宏觀大勢(shì)影響，成交量下降明顯； ?超大盤較多，現(xiàn)有存量較大，同時(shí)仍有大量土地放量存在，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)以外， 產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“棋盤山片區(qū)的門戶 ”位置。本項(xiàng)目在區(qū)域別墅類產(chǎn)品中面積開發(fā)適中，在市場(chǎng)中屬于主流戶型面積，客戶范圍較廣，通過背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨(dú)特的產(chǎn)品特殊性及競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)。形成項(xiàng)目的總體開發(fā)主題，使各類型物業(yè)能夠協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。 環(huán)境佳品：享用沈陽東部山脈、渾河等不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立營造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。）產(chǎn)品類型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。 獨(dú)棟設(shè)計(jì) 假聯(lián)結(jié)設(shè)計(jì) 真獨(dú)棟假雙拼 將獨(dú)棟規(guī)劃改為雙拼產(chǎn)品，單套面積控制在 150— 230平米間，同時(shí)采取一體式設(shè)計(jì)，建筑上采取框架結(jié)構(gòu)，兩套房子可以打通作為一套小獨(dú)棟來居住，既能滿足獨(dú)棟客戶需求又能滿足小雙拼客群需求。 ，充分體現(xiàn)了別墅空間感； 頂部大面積的采光窗，陽光通透，采光效果好。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。 ?立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石 、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料 STUCOO、加拿大進(jìn)口紅雪松木廊架 …… ? 墅質(zhì)洋房戶型參考 墅質(zhì)洋房一層 三房二廳二衛(wèi) 150㎡ ? 一層入戶花園設(shè)計(jì)； ? 戶型方正，功能區(qū)劃比較合理； ? 全明戶型，通風(fēng)采光佳； ? 獨(dú)立主臥空間，私密性較好。 墅質(zhì)洋房的頂躍戶型著重突出性價(jià)比，面積適中，壓低總價(jià)，同時(shí)提供較多的贈(zèng)送面積 項(xiàng)目投資預(yù)算及經(jīng)濟(jì)分析表 序號(hào) 費(fèi)用 面積（㎡） 金額（萬元） 備注 1 土地購置費(fèi) 地價(jià) 買地稅費(fèi) 契稅及印花稅，按地價(jià)的% 2 前期費(fèi)用 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 按建安成本的 1%估算 可行性研究費(fèi) 每平方米 2元 3 建安成本 多層洋房 136876 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 雙拼 54750 2500 土建 2200元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 聯(lián)排 82125 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 商業(yè)街 4896 2300 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 外水電工程 按 81元 /㎡ 計(jì)算 278841 道路工程 按 35元 /㎡ 計(jì)算 35 綠化、景觀工程 按 120元 /㎡ 計(jì)算 120 5 開發(fā)期稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi) 按 185元 /㎡ 計(jì)算 185 施工圖審查費(fèi) 按 /㎡ 計(jì)算 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 按 /㎡ 計(jì)算 建筑施工安全服務(wù)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 白蟻防治費(fèi) 按 2元 /㎡ 計(jì)算 2 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 按 2元 /㎡ 計(jì)算 2 其他稅費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 6 管理費(fèi)用 建安工程費(fèi)的 3% 7 不可預(yù)見費(fèi) 建安工程費(fèi)的 5% 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 建安工程費(fèi)的 8% 9 銷售費(fèi)用 銷售收入的 2% 總投資 估算產(chǎn)品銷售收入表 產(chǎn)品 面積 單價(jià) 銷售額 洋房 136876 7000 雙拼 54750 12023 65700 聯(lián)排 82125 10000 82125 公建 4896 10000 4896 合計(jì) 收益：銷售 投入 = 不包含地價(jià)及土地增值稅 通過對(duì)沈陽市低密度住宅市場(chǎng)案例及同區(qū)域項(xiàng)目分析，該項(xiàng)目是一個(gè)值得投資 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于國家宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，建議本項(xiàng)目開發(fā)原則為；前 期少投入，以樣板示范區(qū)為先期開發(fā)投入，圖紙銷售為基本營銷策略，低開高 走，分期開發(fā)，通過市場(chǎng)營銷手段獲取基本開發(fā)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)“原湯化原食”的開 發(fā)策略。 三步錯(cuò)層 墅質(zhì)洋房三、四層 三房二廳二衛(wèi) 125㎡ ? 南北通透； ? 附帶寬大露臺(tái)； ? 寬闊橫廳設(shè)計(jì)； ? 衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 5 F 6 F 4 F 2 F 1 F 3 F 1 F ? 一層入戶廊道、下沉庭院景觀意向 ? 用別墅手法造多層，讓洋房擁有別墅的建筑特征與尊貴氣質(zhì)，電梯配套 ... 墅質(zhì)洋房 ?更多的窗戶、更多的露臺(tái)和長(zhǎng)廊等別墅處理手法 運(yùn)用到花園洋房。充分利用內(nèi)部立體空間 ? 充分利用建筑高度，在夾層布置每個(gè)功能空間；雖然每個(gè)功能空間面積不大，但是通過立體空間的轉(zhuǎn)換，營造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬 /大進(jìn)深的壓抑感問題。 外圍空間利用手法之五：大露臺(tái) —— 人與自然親密的空間 60 特征 3. 垂直空間的最大化利用 ?半地下室 ?錯(cuò)層 ?夾層 ?閣樓 垂直空間利用最大化的手法之一：半地下室 +天井，豐富生活空間 半地下室采光窗口 車庫入口 通向半地下室的天井 ?地下室除了可以安排為儲(chǔ)藏室、洗衣房、傭人房等附屬功能空間外，也可以設(shè)計(jì)為視聽室、健身房等特色功能空間，體現(xiàn)獨(dú)特而尊貴的居住感受。 項(xiàng)目戶型建議 項(xiàng)目戶型建議分析標(biāo)準(zhǔn)： 3C，即 Case案例、 Competition競(jìng)爭(zhēng)、 consumer消費(fèi)者 ? 分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶行為和消費(fèi)心理，總結(jié)市場(chǎng)需求 ? 通過比較沈陽市場(chǎng)代表項(xiàng)目，分析市場(chǎng)供給和競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，作為分析基礎(chǔ) ? 通過全國成功項(xiàng)目中的同類物業(yè)戶型設(shè)計(jì)的研究，進(jìn)行案例借鑒 Answer Case Competition Consumer 別墅有哪些獨(dú)特的建筑元素和居住價(jià)值？ 別墅元素 私密性 私享性 禮儀區(qū)、功能區(qū)、會(huì)客區(qū)、居住區(qū)分離 獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院 主人專屬功能套區(qū) 垂直空間最大化，強(qiáng)調(diào)氣派、尺度和情趣 有天、地、陽光、星光、花草等自然因素 外圍空間最大化，人與自然的交融 北京香醍漫步（獨(dú)棟） 北京納帕溪谷（獨(dú)棟） 天津卡梅爾（雙拼） 天津卡梅爾）聯(lián)排） ? 幾個(gè)別墅還可形成一個(gè)組合庭院，圍合的庭院空間保證了別墅的私密性，同時(shí)更加寬敞的院落可以讓業(yè)主舉行較大規(guī)模的商務(wù)招待會(huì)或朋友聚會(huì)。以區(qū)域發(fā)展等市政配套同步，改變一、二期以第二居所的定位初衷，三期以 。 我們不需要也不必要憑空創(chuàng)造一個(gè)主題，憑籍著國際品牌創(chuàng)造中國名牌大盤的高度形象，以 “健康生活 ”為項(xiàng)目整體主題，提倡健康的、自然的、自由、情景、空間、藝術(shù)尺度的生活方式。 通過對(duì)沈陽別墅項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品類別、客戶需求等因素分析，建議項(xiàng)目洋房、聯(lián)排、雙拼的規(guī)劃比例為：5： 3： 2。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車程 15分鐘，位置優(yōu)勢(shì)明顯。純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。近兩年來隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀