【正文】 .....17 選擇酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn) .........................................................................................17 阻礙投資決策的因素 ................................................................................................18 投資看重因素 ...........................................................................................................18 第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式（案例研究） ................................................................ 19 一、紫薇〃銀座 ....................................................................................................................19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店必須突破幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) ： 金融政策的限制、對(duì)投資者信心的重拾、對(duì)開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新，建立在對(duì)這幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題的疑惑上，中原對(duì)成都市各大銀行信貸部相關(guān)人員作了深入的訪(fǎng)談，在中原客戶(hù)資料庫(kù)篩選部分投資者進(jìn)了針對(duì)性問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)紫薇銀座和 世代錦江公寓在產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式上進(jìn)行了深入分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的成本收益對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店提出了操作層面的建議，對(duì)后期可能涉及的法律問(wèn)題也做了簡(jiǎn)單闡述。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。招行、農(nóng)行分別推出了“循環(huán)授信”、“八成 30 年按揭”等業(yè)務(wù)。 民生銀 行和招商銀行 2020 年 6 月開(kāi)始對(duì)以下有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)均不做個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)： 無(wú)產(chǎn)權(quán)邊界的房屋，如在商場(chǎng)所設(shè)攤位，只規(guī)定了面積大小，但沒(méi)有明確房屋四至； 產(chǎn)權(quán)式公寓，雖然買(mǎi)受人有房屋產(chǎn)權(quán)，但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，這種屬于投資型物業(yè)，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽定《反租協(xié)議》來(lái)獲得一定比例投資回報(bào)的 。 三、 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究 由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，根據(jù)國(guó)家稅收法律規(guī)定此類(lèi)物業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)有以下五項(xiàng)（按租金收入征收）： 營(yíng)業(yè)稅： 3%住宅類(lèi)物業(yè)； 5%商業(yè)類(lèi)物業(yè) （產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類(lèi)物業(yè)） 城市建設(shè)維護(hù)稅： 營(yíng)業(yè)稅的 7% 教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加： 營(yíng)業(yè)稅的 4% 房產(chǎn)稅： 4% 個(gè)人所得稅： 10% （以上稅費(fèi)是按照經(jīng)營(yíng)期收益征收，不包括物業(yè)成交時(shí)需交納的一些稅費(fèi)） 以上五項(xiàng)稅費(fèi)總共占到月收益的 15%左右，稅費(fèi)起征點(diǎn)為 800元起 ，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，但是 集中的租賃行為，比如酒店經(jīng)營(yíng)行為就無(wú)法回避這個(gè)問(wèn)題。 受訪(fǎng) 對(duì)象年齡分析 受訪(fǎng)者年齡分布%22%32%20%8%30歲以 下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以 上 ? 在本次調(diào)查過(guò)程中，受訪(fǎng)者的年齡以 30 歲以下和 30— 35 歲兩個(gè)年齡階段占到近 4 成的比例，從訪(fǎng)談中了解到具備投資實(shí)力的個(gè)人或家庭，在決策階段大部分是全家參與，年輕成員則主要負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)執(zhí)行。 受訪(fǎng)者職業(yè)背景分析 %%%%%%%其他政府職員私營(yíng)業(yè)主退休人員專(zhuān)業(yè)人士自由職業(yè)者公司職員受訪(fǎng)者職業(yè) ? 受訪(fǎng)者中以公司職員和自由職業(yè)最具投資意向，比例分別占到 %，和 %。 小結(jié)：接受訪(fǎng)問(wèn)的投資 者 中，由于取樣原因大多數(shù)都為成都本地的投資者，而實(shí)際情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，投資意識(shí)越強(qiáng)；從受訪(fǎng)者的年齡特征來(lái)看，比較傾向于年輕化， 3640 歲的中青年是投資客戶(hù)的主力群體，因?yàn)檫@部分人 群 處于事業(yè)的頂峰期，收入較為豐厚，在投資經(jīng)歷上表現(xiàn)為較年輕的群體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，相比較投資風(fēng)險(xiǎn)更看中投資回報(bào)；在家庭月收入上，集中在 /家庭，即家庭年收入在 12— 18 萬(wàn)左右，屬于 中檔偏高的收入群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。訪(fǎng)談對(duì)象中一半的人選擇房地產(chǎn)作為第一投資領(lǐng)域。 投資回報(bào)滿(mǎn)意度 房地產(chǎn)股票期貨國(guó)債外匯保險(xiǎn)古董收藏品其他投資投資領(lǐng)域amp。 投資原因回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)率高個(gè)人興趣或者擅長(zhǎng)有親人朋友從事此行業(yè)其他 ? 房地產(chǎn)作為一種特殊商品，由于其 50— 70 年的產(chǎn)權(quán)決定了它的長(zhǎng)期保值增值的特點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求也持續(xù)增長(zhǎng)，因此投資房產(chǎn)會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益； ? 并且當(dāng)前房地產(chǎn)熱潮中，地產(chǎn)升值潛力巨大，投資回報(bào)率高。 選擇投資不動(dòng)產(chǎn)的理由 投資主要原因回報(bào)穩(wěn)定%回報(bào)率高%個(gè)人興趣或擅長(zhǎng)%其他% ? 在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店的主要原因方面，投資回報(bào)率和回報(bào)穩(wěn)定占到了 %和 %，充分反 映了投資者投資趨于理性和穩(wěn)健。 ? 按照目前成都市執(zhí)行的金融政策來(lái)看，普遍不受理產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的按揭辦理，那么這對(duì)本項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售將造成很大的壓力，這個(gè)政策能否變通對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展也起關(guān)鍵作用。外因影響力親朋友好推薦專(zhuān)家意見(jiàn)媒體推介自己判斷其他 ? 在受訪(fǎng)者中收入越高的自信心越強(qiáng)，他們對(duì)自己的判斷非常重視，并且同時(shí)也聽(tīng)取專(zhuān) 家及朋友意見(jiàn)來(lái)印證自己的想法；相反收入越低的受訪(fǎng)者對(duì)自己越?jīng)]有信心投資理財(cái)常常以朋友專(zhuān)家的意見(jiàn)為主。 ? 紫薇銀座項(xiàng)目交房推遲半年，開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信受到質(zhì)疑，對(duì)客戶(hù)投資回報(bào)的承諾沒(méi)有考慮得到稅費(fèi)的問(wèn)題，給后期的操作上造成很大的難度，業(yè)主曾幾次與開(kāi)發(fā)商對(duì)峙，造成市場(chǎng)信任危機(jī)，對(duì)后續(xù)的該類(lèi)產(chǎn)品都有不好的影響。 第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 （案例研究） 一、 紫薇〃銀座 紫薇〃銀座投資回報(bào)方式 ? 業(yè)主購(gòu)房可辦理 5 成 10 年按揭，也可選擇一次性購(gòu)房，一次性購(gòu)房?jī)?yōu)惠 5%； ? 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，再與 酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，酒店承諾給業(yè)主固定年 11%的投資回報(bào)（稅前），同時(shí)業(yè)主可享受每年有 15 天的免費(fèi)酒店入住權(quán)，合同期限 20年， 20 年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 投資方案 1) A 方案 休閑投資型（享有 100％利潤(rùn)分配） 委托經(jīng)營(yíng)期限不少于一個(gè)財(cái)務(wù)年度（每一個(gè)財(cái)務(wù)年度單位： 12 個(gè)月）； 業(yè)主可隨時(shí)入住酒店 ，不 計(jì)時(shí) 數(shù)，對(duì)客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧； 委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運(yùn)行費(fèi)（ 40 元 /月 .M，包括管理費(fèi)、冷曖水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、房間清潔費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金），在年底利潤(rùn)分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分利潤(rùn)中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤(rùn)不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi) ， 且業(yè)主不 要求改變 原有委托方式時(shí)， 不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤(rùn)分配時(shí)予以沖減，直到?jīng)_減完為止； 當(dāng)業(yè)主委托期限滿(mǎn)，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清發(fā)展商代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其他合部經(jīng)營(yíng)成本。 業(yè)主若提前終止委托合同（需書(shū)面申請(qǐng)并得到發(fā)展商書(shū)面同意），如果酒店在過(guò)去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主則可按本管理方式第八條的規(guī)定分配利潤(rùn)；如 果酒店虧損，業(yè)主則需按第八條的計(jì)算方法分擔(dān)虧損。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2) 加開(kāi)房間：委托經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)業(yè)主，帶親朋好友加開(kāi)房間，旺季（ 5 月 9 月）每月限多一間房記分，淡季（ 10月至次年 4 月）每月限多 3 間房記分，超出部分按當(dāng)客房?jī)r(jià)的優(yōu)惠支付房租。 注： P 為當(dāng)日入住標(biāo)準(zhǔn)記分 ； 山景房、海景房、豪 華房業(yè)主入住總統(tǒng)套房按房?jī)r(jià)五折優(yōu)惠，現(xiàn)金或信用卡支付，不計(jì)分?jǐn)?shù) ； 如業(yè)主同時(shí)擁有兩套或以上不同類(lèi)別的客房，將按業(yè)主預(yù)約登記 的房間為標(biāo)準(zhǔn)記分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3) 費(fèi)用繳納 業(yè)主需按正式銷(xiāo)售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續(xù)、簽署委托合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)按金，標(biāo)準(zhǔn)房（ 1600＊ 3） 4800 元，豪華房（ 2860＊ 3） 8580 元，復(fù)式豪華房（ 5390＊ 3） 16180 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)委托酒店經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，在入住酒店時(shí)采用業(yè)主入住簽分制 。 雅蘭酒店竣工驗(yàn)收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，需同時(shí)簽署為期一年，不少于個(gè)財(cái)務(wù)年度（ A 方案）或六年（ B 方案）的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，確認(rèn)業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 成都 世代錦江 投資回報(bào)方式能在心理上打動(dòng)客戶(hù)，即只需投入首付， 10 年內(nèi)不再額外付出， 還可收回一定投資；且開(kāi)發(fā)商付出較前兩種回報(bào)方式少； ? 以前三種方式的投資回報(bào)額計(jì) ,客戶(hù) 在合同期內(nèi)都不能收回首付投資； ? 后兩者回報(bào)方式都需要向業(yè)主通報(bào) 酒店的經(jīng)營(yíng)情況，不過(guò) 大多數(shù)客戶(hù)都明確表示不相信酒店公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，更愿意接受固定投資回報(bào)方式。 3) 固定回報(bào) +利潤(rùn)分紅 ? 管理公司為業(yè)主提供等額回報(bào)，回報(bào)額 =業(yè)主物業(yè)總額 *固定回報(bào)率；回報(bào)額不低于其按八成三十年方式計(jì)算的月供款（年回報(bào)率 =年回報(bào)額 /總房款），即 %； ? 業(yè)主與酒店按 7： 3 比例參與酒店年終利潤(rùn)分配， 業(yè)主年度收益額 =（全體 業(yè)主可分得利潤(rùn) 全體業(yè)主固定回報(bào)額） （業(yè)主物業(yè)價(jià)值 247。 二、 世 代錦江 成都 世代錦江 投資回報(bào)方式 1) 固定投資回報(bào) ? 業(yè)主購(gòu)房即辦理七成 20 年按揭（首付為 140， 000 元，月供為 2， 元） ，同時(shí)與管理 公司簽訂一套客房 10 年租賃合約（由開(kāi)發(fā)商擔(dān)保）； ? 10 年期內(nèi)，業(yè)主客房月供由管理公司全額承擔(dān)，且管理公司每年一次性返還業(yè)主首付款 8%的紅利；則 10 年的回報(bào)為 374， 元（實(shí)際回報(bào)率為 %）； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費(fèi)入?。淮隧?xiàng)權(quán)益經(jīng)投資者本人書(shū)面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈(zèng)；但不能折算為現(xiàn)金； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計(jì)入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償； ? 若按酒店客房 250 元 /天計(jì)，則客戶(hù)每年可獲 9， 000 元（ 36 天 *250 元 /天）的免費(fèi) 入住權(quán)；加上每年首付 8%的現(xiàn)金回報(bào)和月供款，在宣傳時(shí) 開(kāi)發(fā)商 稱(chēng)回報(bào)率為 %（ 37，+9， 000/470， 000）； ? 投資者在該酒店內(nèi)消費(fèi)享受各項(xiàng)配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠。投資者在簽定一個(gè)或數(shù)個(gè)樓層的酒店購(gòu)房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營(yíng)，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營(yíng)權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 但騾馬市片區(qū)目前的交通狀況有所改善，鉑金城的商業(yè)招商情況較好，商圈的商氣、人氣逐步回升，隨著 CBD 區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施、地鐵沿線(xiàn)物業(yè)都將有很大的升值空間，因此對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同度也會(huì)逐步提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年住房貸款利率將繼續(xù)上調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)