【正文】 .....17 選擇酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn) .........................................................................................17 阻礙投資決策的因素 ................................................................................................18 投資看重因素 ...........................................................................................................18 第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式（案例研究） ................................................................ 19 一、紫薇〃銀座 ....................................................................................................................19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店必須突破幾個關(guān)鍵點 ： 金融政策的限制、對投資者信心的重拾、對開發(fā)模式和經(jīng)營模式的創(chuàng)新，建立在對這幾個關(guān)鍵問題的疑惑上，中原對成都市各大銀行信貸部相關(guān)人員作了深入的訪談，在中原客戶資料庫篩選部分投資者進(jìn)了針對性問卷調(diào)查，對紫薇銀座和 世代錦江公寓在產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式上進(jìn)行了深入分析，同時結(jié)合本項目的成本收益對本項目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店提出了操作層面的建議，對后期可能涉及的法律問題也做了簡單闡述。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。招行、農(nóng)行分別推出了“循環(huán)授信”、“八成 30 年按揭”等業(yè)務(wù)。 民生銀 行和招商銀行 2020 年 6 月開始對以下有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)均不做個人按揭貸款業(yè)務(wù)： 無產(chǎn)權(quán)邊界的房屋，如在商場所設(shè)攤位，只規(guī)定了面積大小，但沒有明確房屋四至； 產(chǎn)權(quán)式公寓，雖然買受人有房屋產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，這種屬于投資型物業(yè)，通過與開發(fā)商簽定《反租協(xié)議》來獲得一定比例投資回報的 。 三、 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究 由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營性物業(yè)，根據(jù)國家稅收法律規(guī)定此類物業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)有以下五項（按租金收入征收）： 營業(yè)稅： 3%住宅類物業(yè)； 5%商業(yè)類物業(yè) （產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類物業(yè)） 城市建設(shè)維護(hù)稅： 營業(yè)稅的 7% 教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加： 營業(yè)稅的 4% 房產(chǎn)稅： 4% 個人所得稅： 10% （以上稅費(fèi)是按照經(jīng)營期收益征收，不包括物業(yè)成交時需交納的一些稅費(fèi)） 以上五項稅費(fèi)總共占到月收益的 15%左右，稅費(fèi)起征點為 800元起 ，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但是 集中的租賃行為，比如酒店經(jīng)營行為就無法回避這個問題。 受訪 對象年齡分析 受訪者年齡分布%22%32%20%8%30歲以 下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以 上 ? 在本次調(diào)查過程中，受訪者的年齡以 30 歲以下和 30— 35 歲兩個年齡階段占到近 4 成的比例，從訪談中了解到具備投資實力的個人或家庭，在決策階段大部分是全家參與，年輕成員則主要負(fù)責(zé)購買執(zhí)行。 受訪者職業(yè)背景分析 %%%%%%%其他政府職員私營業(yè)主退休人員專業(yè)人士自由職業(yè)者公司職員受訪者職業(yè) ? 受訪者中以公司職員和自由職業(yè)最具投資意向，比例分別占到 %，和 %。 小結(jié)：接受訪問的投資 者 中，由于取樣原因大多數(shù)都為成都本地的投資者，而實際情況來看，經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，投資意識越強(qiáng)；從受訪者的年齡特征來看，比較傾向于年輕化， 3640 歲的中青年是投資客戶的主力群體，因為這部分人 群 處于事業(yè)的頂峰期，收入較為豐厚，在投資經(jīng)歷上表現(xiàn)為較年輕的群體的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，相比較投資風(fēng)險更看中投資回報；在家庭月收入上，集中在 /家庭，即家庭年收入在 12— 18 萬左右，屬于 中檔偏高的收入群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。訪談對象中一半的人選擇房地產(chǎn)作為第一投資領(lǐng)域。 投資回報滿意度 房地產(chǎn)股票期貨國債外匯保險古董收藏品其他投資投資領(lǐng)域amp。 投資原因回報長期穩(wěn)定投資回報率高個人興趣或者擅長有親人朋友從事此行業(yè)其他 ? 房地產(chǎn)作為一種特殊商品，由于其 50— 70 年的產(chǎn)權(quán)決定了它的長期保值增值的特點，同時市場對房產(chǎn)的需求也持續(xù)增長，因此投資房產(chǎn)會帶來長期穩(wěn)定的收益； ? 并且當(dāng)前房地產(chǎn)熱潮中，地產(chǎn)升值潛力巨大，投資回報率高。 選擇投資不動產(chǎn)的理由 投資主要原因回報穩(wěn)定%回報率高%個人興趣或擅長%其他% ? 在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店的主要原因方面，投資回報率和回報穩(wěn)定占到了 %和 %，充分反 映了投資者投資趨于理性和穩(wěn)健。 ? 按照目前成都市執(zhí)行的金融政策來看，普遍不受理產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的按揭辦理，那么這對本項目的后期銷售將造成很大的壓力，這個政策能否變通對本項目的發(fā)展也起關(guān)鍵作用。外因影響力親朋友好推薦專家意見媒體推介自己判斷其他 ? 在受訪者中收入越高的自信心越強(qiáng)，他們對自己的判斷非常重視，并且同時也聽取專 家及朋友意見來印證自己的想法；相反收入越低的受訪者對自己越?jīng)]有信心投資理財常常以朋友專家的意見為主。 ? 紫薇銀座項目交房推遲半年，開發(fā)商誠信受到質(zhì)疑，對客戶投資回報的承諾沒有考慮得到稅費(fèi)的問題，給后期的操作上造成很大的難度，業(yè)主曾幾次與開發(fā)商對峙，造成市場信任危機(jī)，對后續(xù)的該類產(chǎn)品都有不好的影響。 第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 （案例研究） 一、 紫薇〃銀座 紫薇〃銀座投資回報方式 ? 業(yè)主購房可辦理 5 成 10 年按揭，也可選擇一次性購房，一次性購房優(yōu)惠 5%； ? 業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同后，再與 酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營合同，酒店承諾給業(yè)主固定年 11%的投資回報（稅前），同時業(yè)主可享受每年有 15 天的免費(fèi)酒店入住權(quán)，合同期限 20年， 20 年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 投資方案 1) A 方案 休閑投資型（享有 100％利潤分配） 委托經(jīng)營期限不少于一個財務(wù)年度（每一個財務(wù)年度單位： 12 個月）； 業(yè)主可隨時入住酒店 ，不 計時 數(shù)，對客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧； 委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運(yùn)行費(fèi)（ 40 元 /月 .M，包括管理費(fèi)、冷曖水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、房間清潔費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金），在年底利潤分配時，從業(yè)主應(yīng)分利潤中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi) ， 且業(yè)主不 要求改變 原有委托方式時， 不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤分配時予以沖減，直到?jīng)_減完為止； 當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清發(fā)展商代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其他合部經(jīng)營成本。 業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主則可按本管理方式第八條的規(guī)定分配利潤；如 果酒店虧損，業(yè)主則需按第八條的計算方法分擔(dān)虧損。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 加開房間：委托經(jīng)營的客戶業(yè)主，帶親朋好友加開房間，旺季（ 5 月 9 月）每月限多一間房記分，淡季（ 10月至次年 4 月）每月限多 3 間房記分，超出部分按當(dāng)客房價的優(yōu)惠支付房租。 注： P 為當(dāng)日入住標(biāo)準(zhǔn)記分 ； 山景房、海景房、豪 華房業(yè)主入住總統(tǒng)套房按房價五折優(yōu)惠，現(xiàn)金或信用卡支付，不計分?jǐn)?shù) ； 如業(yè)主同時擁有兩套或以上不同類別的客房，將按業(yè)主預(yù)約登記 的房間為標(biāo)準(zhǔn)記分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3) 費(fèi)用繳納 業(yè)主需按正式銷售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續(xù)、簽署委托合同時繳納三個月的基本運(yùn)行費(fèi)按金，標(biāo)準(zhǔn)房（ 1600＊ 3） 4800 元，豪華房（ 2860＊ 3） 8580 元，復(fù)式豪華房（ 5390＊ 3） 16180 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對委托酒店經(jīng)營的業(yè)主，在入住酒店時采用業(yè)主入住簽分制 。 雅蘭酒店竣工驗收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，需同時簽署為期一年，不少于個財務(wù)年度（ A 方案）或六年（ B 方案）的委托經(jīng)營管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營協(xié)議，確認(rèn)業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 成都 世代錦江 投資回報方式能在心理上打動客戶，即只需投入首付， 10 年內(nèi)不再額外付出， 還可收回一定投資；且開發(fā)商付出較前兩種回報方式少； ? 以前三種方式的投資回報額計 ,客戶 在合同期內(nèi)都不能收回首付投資； ? 后兩者回報方式都需要向業(yè)主通報 酒店的經(jīng)營情況，不過 大多數(shù)客戶都明確表示不相信酒店公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，更愿意接受固定投資回報方式。 3) 固定回報 +利潤分紅 ? 管理公司為業(yè)主提供等額回報，回報額 =業(yè)主物業(yè)總額 *固定回報率；回報額不低于其按八成三十年方式計算的月供款（年回報率 =年回報額 /總房款），即 %； ? 業(yè)主與酒店按 7： 3 比例參與酒店年終利潤分配， 業(yè)主年度收益額 =（全體 業(yè)主可分得利潤 全體業(yè)主固定回報額） （業(yè)主物業(yè)價值 247。 二、 世 代錦江 成都 世代錦江 投資回報方式 1) 固定投資回報 ? 業(yè)主購房即辦理七成 20 年按揭（首付為 140， 000 元，月供為 2， 元） ，同時與管理 公司簽訂一套客房 10 年租賃合約（由開發(fā)商擔(dān)保）； ? 10 年期內(nèi)，業(yè)主客房月供由管理公司全額承擔(dān)，且管理公司每年一次性返還業(yè)主首付款 8%的紅利；則 10 年的回報為 374， 元（實際回報率為 %）； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費(fèi)入??；此項權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償； ? 若按酒店客房 250 元 /天計，則客戶每年可獲 9， 000 元（ 36 天 *250 元 /天）的免費(fèi) 入住權(quán)；加上每年首付 8%的現(xiàn)金回報和月供款，在宣傳時 開發(fā)商 稱回報率為 %（ 37，+9， 000/470， 000）； ? 投資者在該酒店內(nèi)消費(fèi)享受各項配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠。投資者在簽定一個或數(shù)個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的 價格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 但騾馬市片區(qū)目前的交通狀況有所改善，鉑金城的商業(yè)招商情況較好，商圈的商氣、人氣逐步回升，隨著 CBD 區(qū)域規(guī)劃的實施、地鐵沿線物業(yè)都將有很大的升值空間，因此對本區(qū)域的認(rèn)同度也會逐步提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年住房貸款利率將繼續(xù)上調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國