【正文】 中國管理資訊網(wǎng) 項目定位： 現(xiàn)今我們迎來一個居住時代，講究環(huán)境、講究氛圍、講究品味， …… 講究文化，居住的意義被大量發(fā)掘，人們重回自然，人們居住在優(yōu)美的社區(qū)里，當(dāng)擁有時才發(fā)現(xiàn)，僅僅是擁有，而沒有生活，徽州小村落是什么吸引人，難道是就是那黑白相間的顏色嗎，難道就是馬頭墻的外表嗎，其實不然，在這里沉淀的是文化，一種真正的居住文化，是村落中自然擁有的居住情節(jié)。 ?商業(yè)投資人士：看好項目配套及環(huán)境，多為用于出租保值， 該群體是本項目中商務(wù)樓的消費對象。生活 產(chǎn)品功能設(shè)計原則 戶型設(shè)計三維化 在戶型設(shè)計中，在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：錯層設(shè)計、躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。主體仍以文化傳播、藝術(shù)展現(xiàn)為原則，在設(shè)計中注重文化因素的加入，成為合肥一個重要的文化場所。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。 立面效果 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 戶型設(shè)計建議 目前，房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 空中花園 選取 100120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當(dāng)提高戶型價格，增加利潤。 ● 人行道可采用卵石緩步道，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。 發(fā)展商得溢價部分的 70%， 我司得該部分的 30%。 營銷環(huán)境分析 立柱掛旗 招示牌 進(jìn)入市場的時機(jī)和姿態(tài) 不含項目各項媒體推廣費用，可代理各媒體廣告發(fā)布。 內(nèi)部認(rèn)購期 免費贈送牌（潔具、櫥具等） 銷售中心形象背景牌及接待部分 B．外賣場展示 形象定位 3． 目標(biāo)市場選擇 三、產(chǎn)品策劃 1． 規(guī)劃建議 2． 環(huán)境建議 3． 配套建議 4． 平面布局及主力戶型 5． 外立面及建筑風(fēng)格 6． 建筑材料、設(shè)備 7． 物業(yè)管理建議 四、品牌識別系統(tǒng)建立與設(shè)計 （一）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計 1． 標(biāo)志 2． 標(biāo)準(zhǔn)字體 3． 標(biāo)準(zhǔn)色 4． 象征圖形與吉祥物 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 5． 標(biāo)準(zhǔn)組合 （二）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計 1．展示系統(tǒng)設(shè)計 （ 1） 地盤形象設(shè)計 （具體方式協(xié)商解決） 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 銷售率 歸還金額 30% 20% 50% 30% 80% 50% 四、 保證金歸還 我們認(rèn)為保證金的歸還應(yīng)于銷售率成相應(yīng)的比例，以體現(xiàn)合理的原則： 五、傭金 傭金是發(fā)展商給予代理商一定比例的提成：銷售總價 2%(不包含廣告費） 在這里我們考慮到發(fā)展商的成本，也本著誠信經(jīng)營的原則，在這二者基礎(chǔ)上，擬定收取 2%的這樣一個比例。 一、 銷售底價：銷售底價是對可能出現(xiàn)的溢價的規(guī)定，這是我司對該項目最低售價的底限。 本案應(yīng)增加車位設(shè)置，本案由于商務(wù)樓的存在，各種會議、辦公用車等必然很多，這樣就要求有充足的停車位，同時本案業(yè)主定位較高，私家車的不斷增加將是本案面臨的一個必然的現(xiàn)實，因此同樣有車位的需求。 敝司認(rèn)為，本項目占地有限，園林的合理營造是本項目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計上的創(chuàng)新與亮點。 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 具體手法 開發(fā)適量小戶型 在戶型配比上加入適量小戶型，兩居室，面積在 100平米以下，或以更小的單身公寓型的戶型面市，這樣的戶型設(shè)計滿足了消費者在總價一定程度下，又能享受城市中心的便利。 本案樓宇在外立面設(shè)計中需要注重樓盤外立面的整體效果與底層商鋪的合理過渡。正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點之一。 產(chǎn)品功能設(shè)計原則 社區(qū)管理智能化 閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 產(chǎn)品功能設(shè)計原則 園林景觀特色化 品質(zhì)樓盤的最大特色是其景觀設(shè)計，而本案卻明顯缺乏營造景觀所需要的面積優(yōu)勢及自然資源優(yōu)勢，那么作為一個樓盤品質(zhì)最有效的提升手法 景觀設(shè)計，我們，只有結(jié)合項目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)本案所獨有的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。 ? 心態(tài)積極上進(jìn) ， 豁達(dá)樂觀 。家 當(dāng)藝術(shù)邂逅生活 生活的藝術(shù)家 ? 項目分析 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 目標(biāo)群定位 主力群體 ? 年 齡： 2635歲 ， 多數(shù)屬 70年代出生的 “ 新生代 ” ? 家庭結(jié)構(gòu)：兩口或三口小家庭 、 單身各占相當(dāng)比例 ? 職 業(yè)：大專院校教師 、 教授 、 科研人員 、 演員 、 文藝工作 者 ， 文化產(chǎn)業(yè)者 ， 投資者 ， 文化素質(zhì)較高 。 市場總結(jié) ?市場分析 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 項目描述 藝苑廣場（文化大廈）由昌皖房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的高層物業(yè)，總占地面積 ，總建筑面積約 10萬平米，共 4幢高層，沿街一幢 28層的辦公樓，三幢 18層住宅，沿街門面（ 2層連體） 擬建康體、休閑，餐飲、金融、娛樂、文化藝術(shù)品展銷中心。 ?隨著土地供給的限制、近期銀行利率的調(diào)整，合肥房地產(chǎn)將進(jìn)入一個緩慢增長的空間。 ?市場分析 合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 高層住宅發(fā)展走勢 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 投資價值 ?市場分析 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點 本案所處區(qū)域是一個老城區(qū)，樓盤開發(fā)量較小，周邊主要為學(xué)校及單位用房，成為合肥屯溪路是合肥一重要交通干道，為合肥城市一環(huán)，區(qū)域價值優(yōu)越。 高層化趨勢： 合肥市民對高層及小高層的接受程度有所提高，同時隨著土地資源的減少，高層化必然成為城市住宅發(fā)展的一個趨勢。 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 據(jù)合肥市房地產(chǎn)局統(tǒng)計，今年上半年合肥市城區(qū)成交的住宅房均價達(dá) 2514元 /平方米，非住宅房（門面、寫字樓、商鋪）均價達(dá) 4228元 /平方米，半年完成各類房地產(chǎn)交易額近 47億元，建筑面積近 275萬平方米，同比分別增長近 88%和 62%。 合肥城市發(fā)展趨勢 藝苑廣場 項目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) ?市場分析 合肥房地產(chǎn)概述 宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)層面 上半年全市ＧＤＰ增長１５％ 今年１－６月份合肥市實現(xiàn)生產(chǎn)總值２４８億元，同比增長１５％，比上年同期加快１．６個百分點，國家宏觀調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)出來。 三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。房