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【正文】 最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 32 頁 主定位 ： 北外灘中央商務(wù)區(qū)的形成，必將帶動酒店式公寓的投資力度 主口號 ： 北外灘菁英時代，即將來臨 新聞與軟廣告主題舉例： 市場呼喚真正的酒店式公寓 國際知名酒店管理集團進駐中海國際廣場 新型公寓式酒店即將現(xiàn)身市場 公寓式酒店與北外灘開發(fā)互相呼應(yīng) 應(yīng)如何正確選擇和投資酒店式公寓 中海國際廣場一期住宅熱銷，二期酒店式公寓即將推出 引導期銷售資料配合 ? 酒店式公寓樓書設(shè)計（包含房型） ? 酒店式公寓折頁設(shè)計 酒店式公寓開盤強銷期及持續(xù)期 （ 2020 年 7 月 —— 10 月） ： 10 月 1 日房展會酒店 式公寓公開亮相，廣告投入密集而準確。 （ 2） 戶外二 位置：延安西路高架 目標受眾：虹橋國際機場的旅客；居住在西郊高級居住區(qū)的人群。 企事業(yè)單位管理層，文化程度及收入相對較高者 上海和周邊地區(qū)的市民階層 大眾化 企業(yè)主、投資商、政府管理人員、 企業(yè)經(jīng)理人、商務(wù)人士、專業(yè)人士、研究機構(gòu)人士等 經(jīng)濟、金融界專業(yè)人士 家庭、個人購買 社會各階層，中高等教育程度讀者比例較高。在引 導期期間進行有效的 SP 活動，加上大量的廣告配合，積累足夠的人氣之后再開盤，可以保證開盤的成功。 第二強銷期： 再經(jīng)過五一房展會的推動，引起第二次高潮，促進住宅銷售的全部去化。廣告力度在開盤前大量和大面積釋放，同時以研討會、產(chǎn)品說明會等公關(guān)活動形式對開盤產(chǎn)生推波助瀾的作用，邀約新聞媒體部門、社會名人、商政名流，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為預(yù)售以及開盤營造熱銷場面造勢。 推廣費用預(yù)算 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 32 頁 總體預(yù)算 假設(shè)本案件的總銷售金額為人民幣 10 億元左右， 按照 %的費用比例計算，總的推廣費用約為人民幣 1300 萬元左右。 住宅 第二強銷期 2020 年 5 月 —— 6 月 5月 1日房展會 借助房展會的力量，抬升項目形象，營造第二次強銷勢頭，價格適當提升，迅速去化第二批購買意向客戶，完成全部住宅的銷售，廣告投入逐漸放慢，直至住宅的銷售全部結(jié)束。 消費心理 ? 比較謹慎，不敢冒很大風險； ? 有一定積累，但購買能力有限，對總價敏感。 信息通道 ? 專門的中介機構(gòu)； ? 房地產(chǎn)信息集中的報紙。 酒店公寓 新知識階層的理想家園。 本案營銷企劃的主要目的 ? 銷售目標 實現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計劃，達到預(yù)先確定的經(jīng)濟收益； ? 品牌目標 在中海花園的基礎(chǔ)上，將中海品牌的市場影響力提升到一個新的層次； ? 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累忠誠的潛在客戶。 3 項目評判 市場形象定位 目標客戶定位 目標客戶分析 二．推廣策略 威脅 ? 周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價格，對本案造成 一定的威脅； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 32 頁 ? 四川北路的整體開發(fā)，在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對本案造成一定的競爭力。 目標客戶定位 寫字樓 A. 外資及外省市知名企業(yè)的分支機構(gòu)或辦事處； B. 新興、前沿領(lǐng)域的中小型企業(yè)，如電子商務(wù)、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)、投資公司、律師事務(wù)所、保險、貿(mào)易等行業(yè)； C. 各行業(yè)管理機構(gòu)； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 32 頁 D. 與周邊經(jīng)濟活動往來密切的相關(guān)企業(yè)，處于地段考慮，選擇本案； E. 四平路沿線原有的寫字樓出租者； F. 看重本區(qū)域發(fā)展的投資者。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 32 頁 消費心理 ? 對價格敏感較低，注重品質(zhì)； ? 投資意識較強。 房展會籌備 采用新聞事件營銷先行，舉辦 “尋找夢想，跨越未來 北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動，以類似公益性的活動引起社會注意，這段時間要將活動執(zhí)行計劃確定，以及確定新聞炒作計劃 項目全程媒體策略與預(yù)算計劃確定 整體項目與住 2020 年 10 月上旬 ——2020 年 12 月 2020 年 10月下旬“尋找夢想，跨越未來 北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動舉辦 延續(xù)房展會效應(yīng)，進入市場醞釀期， “尋找夢想，跨越未來 北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動實施，伴隨各種新聞媒體潛移默化的宣傳，確定和鞏固本案產(chǎn) 品市場形象，深化產(chǎn)品市場推廣。此時廣告投入密集而準確。所謂引導期，即所有銷售軟硬條件成熟，加上進行了有效的 SP 活動，大量的廣告配合，積累足夠的人氣之后才可以開盤。在對外發(fā)售方面，開始面向客戶刊物上做詳細樓盤介紹， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 32 頁 在各地高檔聚集區(qū)進行派發(fā)，在香港及全國范圍內(nèi)的上層人士中樹立初步品牌形象和知名度。 現(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。以開盤酒會等公關(guān)活動形式，報章、影視媒體繼續(xù)集中轟炸，在較短時間內(nèi)沖擊銷售（預(yù)定）率。 （ 3） 戶外三 位 置：浦東迎賓大道 目標受眾：浦東國際機場的旅客。對國家大事、國際時事感興趣；大多為公司白領(lǐng)，擁有較強的購買力。 主標題： 北外灘稀世景觀豪宅 光芒呈獻 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 32 頁 強銷期廣告 主題一：以北外灘人文歷史景觀為背景，展現(xiàn)新穎超前的住宅建筑造型特色，讓人眼前一亮 主標題： 眩麗流動 在城市的記憶中舞蹈 主題二：以獨特的房型設(shè)計和景觀優(yōu)勢為重點，描繪未來美好的生活畫面，讓消費者悠然神往 主標題： 與新外灘共醉千年 酒店式公寓引導期 （ 2020 年 6 月 —— 7 月） 為保證本案開盤達到理想效果和預(yù)定量，必須在開盤前有引導期。 主標題： 北外灘，新動力時代即將開啟 敬請期待 引導期銷售資料配合 ? 住宅樓書設(shè)計（包含房型） 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 32 頁
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