中海_長(zhǎng)春中海凱旋門(mén)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告_61ppt_xxxx年-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 ☆ （公寓產(chǎn)品） 分析： 從品牌的對(duì)比分析來(lái)看，中海的品牌具有一定的優(yōu)勢(shì)，可比項(xiàng)目只有萬(wàn)達(dá)近些年開(kāi)發(fā)迅猛，以城市綜合體為開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)逐漸完善與成熟，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要以商業(yè)為主，中海一直以住宅為開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，兩者在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)存在差異化。從價(jià)格上來(lái)看，除寬城及汽開(kāi)區(qū)，綠園區(qū)的價(jià)格排在了倒數(shù)第三位，說(shuō)明區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還不完善，同其他區(qū)域比較市場(chǎng)定位相對(duì)較低。針對(duì)多層產(chǎn)品買家，本案品牌及產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)將是吸引其的重要砝碼，且本案地段無(wú)論從配套、交通、居住環(huán)境上來(lái)講均是此部分買家認(rèn)可的。（適居的保障） ： 與內(nèi)心世界成正比，攀比及追求時(shí)尚，對(duì)品牌有一定的依賴性。 總結(jié)： 通過(guò)以上項(xiàng)目的定位與規(guī)劃來(lái)看，得出以下兩點(diǎn)結(jié)論： 項(xiàng)目自身位置及周邊配套狀況，對(duì)項(xiàng)目的定位起到一定支撐作用，主要體現(xiàn)居住舒適、配套完善； 小戶型產(chǎn)品的去化速度快，買家需求量大，本案小戶型產(chǎn)品的規(guī)劃一方面支撐本案定位，另一方面符合市場(chǎng)需求，買家認(rèn)可度高?！?中海 項(xiàng)目定位： （二）項(xiàng)目定位規(guī)劃狀況 充滿活力的都市生活 產(chǎn)品定位（戶型規(guī)劃） (1)小戶型公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為 3060㎡； (2)多層住宅 110140 ㎡，共計(jì) 400套。（便利的保障） ： 注重項(xiàng)目品質(zhì)，突出個(gè)性及創(chuàng)新的產(chǎn)品。 總結(jié)： 從公寓目標(biāo)買家的角度分析來(lái)看，本案基本滿足目標(biāo)買家的需求，在價(jià)格方面，目標(biāo)買家在考慮低總價(jià)的前提下，性價(jià)比是吸引買家的重中之重，因此本案預(yù)完成目標(biāo)的核心工作是提升本案的價(jià)值，以此淡化小戶型、高單價(jià)而形成的低總價(jià)，使得買家在認(rèn)可本案價(jià)值的基礎(chǔ)上認(rèn)可本案的價(jià)格。 區(qū)域 宗地?cái)?shù) 出讓面積 成交總價(jià) 成交均價(jià) 朝陽(yáng) 6 322981 146365 綠園 4 196847 29905 南關(guān) 3 370132 110150 二道 7 804520 186047 寬城 4 133854 3665 凈月 5 928543 176330 經(jīng)開(kāi) 3 227542 163380 汽開(kāi) 6 289824 43717 合計(jì) 38 3274243 859555 分析 ： 從上表可以看出，未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在凈月及二道，綠園區(qū)成交相對(duì)較少，僅成交 4宗，區(qū)域內(nèi)短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)將減弱。 2. 項(xiàng)目在市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）區(qū)域內(nèi)規(guī)劃 — 西客站的建設(shè)； （ 2）未來(lái)地鐵 2號(hào)線的開(kāi)工與建設(shè)； （ 3）土地出讓少，競(jìng)爭(zhēng)小； 威脅點(diǎn) （ 1）國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策（主要對(duì)投資型買家有一定影響）。展輪為小戶型住宅產(chǎn)品，價(jià)格在 45005000元 /㎡之間，只有萬(wàn)達(dá)價(jià)格最高，華億現(xiàn)階段沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，但就位置及產(chǎn)品而言，價(jià)格也不會(huì)低于萬(wàn)達(dá)。月 3 展輪新世界 吉林省嘉恒物業(yè)管理有限公司 /㎡ 本案 長(zhǎng)春 DAP雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園、大鵬藝術(shù)幼兒園、綠園小學(xué)、正陽(yáng)小學(xué)、安陽(yáng)小學(xué)、 87中、 89中、 11中、汽車廠四中、長(zhǎng)春市機(jī)械工業(yè)學(xué)校等 綜合商場(chǎng)： 紅旗街商圈、桂林路商圈、歐亞車百、汽貿(mào)城 銀行：建行、工行、信郵政儲(chǔ)蓄、吉林銀行、長(zhǎng)春商業(yè)銀行 醫(yī)院： 中山醫(yī)院、省醫(yī)院、綠園區(qū)醫(yī)院、長(zhǎng)春市二院、中醫(yī)學(xué)院、吉大一院、吉大三院 分析： 從自身配套來(lái)看，萬(wàn)達(dá)地處紅旗商圈，在原本配套齊全的基礎(chǔ)上，規(guī)劃有大商及商業(yè)內(nèi)街，使自身的相關(guān)生活配套更加成熟與便利，項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)明顯。華億紅府多層為 150183 ㎡，戶型面積較大，總價(jià)也會(huì)相對(duì)較高，就位置及 4層電梯洋房產(chǎn)品來(lái)看，對(duì)本案將會(huì)具有威脅。 項(xiàng)目 物業(yè) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 中冶新奧藍(lán)城 長(zhǎng)春新奧物業(yè)管理公司 /㎡ 2 華瀚四季花園 森茂物業(yè) 1元 /㎡ 3 豐和西郡 未定 4 華億紅府 上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司 /㎡ 通過(guò)以上對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目自身、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)買家的分析，項(xiàng)目現(xiàn)階段優(yōu)劣勢(shì)并存，通過(guò)提升優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)、解決問(wèn)題來(lái)最大化完成項(xiàng)目目標(biāo)： 核心優(yōu)勢(shì)： 開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌 核心劣勢(shì)： 針對(duì)公寓產(chǎn)品：離大配套較遠(yuǎn) 針對(duì)多層產(chǎn)品：高端居住氛圍不濃 核心問(wèn)題： 如何進(jìn)行有效客戶積累，用什么方式吸引人來(lái) 注： 從目前市場(chǎng)的狀況來(lái)看，項(xiàng)目在市場(chǎng)中并沒(méi)有真正意思上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也沒(méi)有太明顯的劣勢(shì)，我們只有把項(xiàng)目自身做好，以實(shí)現(xiàn)真正中海的價(jià)值。華億紅府地段及創(chuàng)新的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)要大于本案，但宜居環(huán)境及品牌優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)，兩者所占優(yōu)勢(shì)各不相同，華億項(xiàng)目將是本案未來(lái)入市時(shí)的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 2 華瀚四季花園 7路、 54路、 270路、 224路、 64路、 234路、 364路、 245路、 146路、 151路、 235路、 137路、 147路、 291路、 289路、 228路等 16余條公交線路 3 豐和西郡 14路、 151路、 153路、 235路、 280路、 289路 4 華億紅府 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。 項(xiàng)目 地段 1 中冶新奧藍(lán)城 綠園區(qū)正陽(yáng)街與南陽(yáng)路交匯處 2 華瀚四季花園 春城大街與西安大路交匯處南行 400米 3 豐和西郡 皓月大路與西環(huán)城路交匯 4 華億紅府 紅旗街以西、紅旗街西三胡同以南（原老長(zhǎng)虹廠） 本案 普陽(yáng)街與景陽(yáng)大路交匯 分析： 從地段來(lái)看，區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)不足，雖然中冶離本案最近，周邊各項(xiàng)配套也較為完善，但本案地處普陽(yáng)街與景陽(yáng)大路交匯，無(wú)論從配套和交通都要優(yōu)于中冶新奧藍(lán)城，華瀚四季花園與豐和西郡項(xiàng)目離本案較遠(yuǎn)，地段優(yōu)勢(shì)更是不足，但本案與華億比較，地段處于劣勢(shì)。
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