廣州東城綜合商業(yè)項目概念性前期策劃方案79p-文庫吧在線文庫
【正文】 管理上對場內(nèi)外設施、設備的良好維護、減少損耗或更換頻率； 將商業(yè)動線、商業(yè)導視系統(tǒng)、商業(yè)體內(nèi)外所有綠化體等均納入泛商場購物會所的大概念內(nèi)。在商業(yè)項目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費層次的定位也會影響到動線設計。 業(yè)態(tài)組合思路 東城匯 ETOWN 主題購物公園 親子樂園 天倫同樂（特色餐飲、休閑餐飲） 家庭同樂 體驗中心 百貨、家居精品 地塊 編號 面積 (㎡ ) 建筑面積約 (㎡ ) 物業(yè) 形態(tài) 業(yè) 態(tài) 地塊 5 7,442 20,000 地面 3層，地下 1層（車庫） 主題購物公園 地塊 6 8,047 25,000 地面 3層，地下 1層（車庫） 地塊 7 4,618 10,000 地面 2層 地塊 8 6,500 13,000 地面 2層 餐飲娛樂區(qū) 地塊 10 16,516 170,000 地面 10層，地下 2層（車庫） 服務公寓 地塊 13 1,160 地塊 3 2,410 16,000 地面 7層 商務酒店 合計 46,693 254,000 實際發(fā)展要素 市場要素 資金要素 明確方向，彈性調(diào)整 自主開發(fā) ?優(yōu)點 有利公司長久發(fā)展項目 可控性最強 ?缺點 資金需求大 開發(fā)能力要求高 開發(fā)風險高 合作開發(fā) ?優(yōu)點 有利于公司長遠發(fā)展 開發(fā)風險可控 可建立自身商業(yè)品牌 可確保資金鏈條健康 ?缺點 較難尋覓理想合作方 整體出讓開發(fā)權(quán) ?優(yōu)點 開發(fā)的資金壓力最小開發(fā)風險最低 ?缺點 項目可控性弱不利于公司品牌及開發(fā)經(jīng)驗積累 自主開發(fā)為基本，以合作開發(fā)為目標，出讓開發(fā)權(quán)為輔助的開發(fā)策略 選擇一： 項目有效配比，出讓部分可快速回籠資金的部分 選擇二： 通過集團其它公司或者項目的擔保質(zhì)押，獲取部分的現(xiàn)金流 選擇三： 通過增加股東，稀釋股份的方式，降低現(xiàn)金流不足造成的風險； 選擇四： 自有資金的籌措確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流； 通過這四個方面的補充，養(yǎng)大了這個項目后，反過來，這個項目就可以成為公司自有資金的重要來源，為集團的未來長遠發(fā)展奠定堅實的基礎。 銷售 租賃 居住 商業(yè) 類別 方案一 方案二 方案三 方向四 專業(yè)市場 商務 +酒店 +商業(yè) 大型購物中心 主題購物 公園 +公寓 分析 利 建筑成本較低、回報期較短、高利潤、交通便利 產(chǎn)品類型豐富，市場競爭少，擁有龐大消費群、租金水平穩(wěn)定、交通便利 租金水平較高且穩(wěn)定、租金遞增穩(wěn)定、擁有龐大消費群、交通便利 可有效吸引目的性消費人群，租金穩(wěn)定，通過引入品牌運營商提升項目持續(xù)經(jīng)營能力 弊 需產(chǎn)業(yè)或政府支持、招商難度較大、市場升級難、針對特定消費群、高風險 商業(yè)氣氛低、招商難、租金水平相對較低 競爭大（鄰近已有匯瓏商業(yè)廣場）、市場飽和度高、需走市場差異化、市場運營難度較大 前期開發(fā)成本較高，引入品牌運營商具有難度 專業(yè)市場 ?位處交通樞紐的核心位臵，具區(qū)位優(yōu)勢； ?專業(yè)市場園區(qū)將可有效達到小投入，高收益的目標； ?新型的專業(yè)批發(fā)市場在硬件投入上必然加大； ?無明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，短時間內(nèi)難以形成專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，需要較長的市場培育期 ； 寫字樓 +服務酒店式公寓 ?廣州市區(qū)的寫字樓空臵率長期位于高位運行 ?項目位處并非傳統(tǒng)寫字樓辦公區(qū)，建議本項目不予考慮純粹寫字樓部分的設臵， ?服務式公寓需同時考慮商務功能設臵； ?位處交通要道，周邊具有眾多大型交通樞紐設施，公寓產(chǎn)品將具有強勁市場承接力； ?眾多資金流入具有穩(wěn)定經(jīng)營收益的商用物業(yè)市場，公寓具有低門檻，穩(wěn)定收益的優(yōu)勢 ?公寓同樣可承擔寫字樓的辦公功能，設臵公寓而不設臵寫字樓是一個進可攻退可守的定位策略 ； 大型購物中心 ?廣州市區(qū)內(nèi)至 2023年為綜合商場密集落成期 ?本項目地塊比較分散，可考慮在建筑形態(tài)上有所創(chuàng)新 ?綜合購物商場商戶組合相當雷同，可輻射的范圍消費力未能支撐本項目此規(guī)模體量的綜合購物商場，需通過城際交通路網(wǎng)的帶動擴大消費輻射面 ?商場建造成本較高，且在保育期內(nèi)將需要大量經(jīng)營推廣費用 ?主題購物商場在運作方向上可以直接與專業(yè)市場及一般購物廣場融合，某種意義上定位主題購物商場方向是一種進可攻退可守的定位策略。 番禺哈街 ?作為“一站式無國界餐飲娛樂主題商街”，哈街占地約 ，商業(yè)規(guī)模面積約5萬平方米，停車場約 350個車位，商業(yè)街長約 700米。 但該商圈目前容量小 ， 真正成型有待時日 。商圈范圍逐漸擴大 ， 迎賓路一帶以及洛溪新城一帶的商業(yè)氛圍也不斷成熟 ， 商業(yè)形態(tài)更為豐富 。 ?番禺區(qū)的經(jīng)濟自 06年起，每年均錄得雙位數(shù)增長各項經(jīng)濟指標逐步攀升，總體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。 ?與地鐵出口難以銜接 。 S. W. O. T. 廣東省行政管
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