廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案79p-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 管理上對(duì)場(chǎng)內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備的良好維護(hù)、減少損耗或更換頻率； 將商業(yè)動(dòng)線、商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)體內(nèi)外所有綠化體等均納入泛商場(chǎng)購(gòu)物會(huì)所的大概念內(nèi)。在商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費(fèi)層次的定位也會(huì)影響到動(dòng)線設(shè)計(jì)。 業(yè)態(tài)組合思路 東城匯 ETOWN 主題購(gòu)物公園 親子樂(lè)園 天倫同樂(lè)（特色餐飲、休閑餐飲） 家庭同樂(lè) 體驗(yàn)中心 百貨、家居精品 地塊 編號(hào) 面積 (㎡ ) 建筑面積約 (㎡ ) 物業(yè) 形態(tài) 業(yè) 態(tài) 地塊 5 7,442 20,000 地面 3層，地下 1層（車(chē)庫(kù)） 主題購(gòu)物公園 地塊 6 8,047 25,000 地面 3層，地下 1層（車(chē)庫(kù)） 地塊 7 4,618 10,000 地面 2層 地塊 8 6,500 13,000 地面 2層 餐飲娛樂(lè)區(qū) 地塊 10 16,516 170,000 地面 10層，地下 2層（車(chē)庫(kù)） 服務(wù)公寓 地塊 13 1,160 地塊 3 2,410 16,000 地面 7層 商務(wù)酒店 合計(jì) 46,693 254,000 實(shí)際發(fā)展要素 市場(chǎng)要素 資金要素 明確方向，彈性調(diào)整 自主開(kāi)發(fā) ?優(yōu)點(diǎn) 有利公司長(zhǎng)久發(fā)展項(xiàng)目 可控性最強(qiáng) ?缺點(diǎn) 資金需求大 開(kāi)發(fā)能力要求高 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高 合作開(kāi)發(fā) ?優(yōu)點(diǎn) 有利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控 可建立自身商業(yè)品牌 可確保資金鏈條健康 ?缺點(diǎn) 較難尋覓理想合作方 整體出讓開(kāi)發(fā)權(quán) ?優(yōu)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)的資金壓力最小開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最低 ?缺點(diǎn) 項(xiàng)目可控性弱不利于公司品牌及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累 自主開(kāi)發(fā)為基本，以合作開(kāi)發(fā)為目標(biāo)，出讓開(kāi)發(fā)權(quán)為輔助的開(kāi)發(fā)策略 選擇一： 項(xiàng)目有效配比，出讓部分可快速回籠資金的部分 選擇二： 通過(guò)集團(tuán)其它公司或者項(xiàng)目的擔(dān)保質(zhì)押，獲取部分的現(xiàn)金流 選擇三： 通過(guò)增加股東，稀釋股份的方式，降低現(xiàn)金流不足造成的風(fēng)險(xiǎn)； 選擇四： 自有資金的籌措確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流； 通過(guò)這四個(gè)方面的補(bǔ)充，養(yǎng)大了這個(gè)項(xiàng)目后，反過(guò)來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目就可以成為公司自有資金的重要來(lái)源，為集團(tuán)的未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 銷(xiāo)售 租賃 居住 商業(yè) 類(lèi)別 方案一 方案二 方案三 方向四 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 商務(wù) +酒店 +商業(yè) 大型購(gòu)物中心 主題購(gòu)物 公園 +公寓 分析 利 建筑成本較低、回報(bào)期較短、高利潤(rùn)、交通便利 產(chǎn)品類(lèi)型豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，擁有龐大消費(fèi)群、租金水平穩(wěn)定、交通便利 租金水平較高且穩(wěn)定、租金遞增穩(wěn)定、擁有龐大消費(fèi)群、交通便利 可有效吸引目的性消費(fèi)人群，租金穩(wěn)定，通過(guò)引入品牌運(yùn)營(yíng)商提升項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力 弊 需產(chǎn)業(yè)或政府支持、招商難度較大、市場(chǎng)升級(jí)難、針對(duì)特定消費(fèi)群、高風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)氣氛低、招商難、租金水平相對(duì)較低 競(jìng)爭(zhēng)大（鄰近已有匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)）、市場(chǎng)飽和度高、需走市場(chǎng)差異化、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)難度較大 前期開(kāi)發(fā)成本較高，引入品牌運(yùn)營(yíng)商具有難度 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ?位處交通樞紐的核心位臵，具區(qū)位優(yōu)勢(shì)； ?專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)園區(qū)將可有效達(dá)到小投入，高收益的目標(biāo)； ?新型的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在硬件投入上必然加大； ?無(wú)明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，短時(shí)間內(nèi)難以形成專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期 ； 寫(xiě)字樓 +服務(wù)酒店式公寓 ?廣州市區(qū)的寫(xiě)字樓空臵率長(zhǎng)期位于高位運(yùn)行 ?項(xiàng)目位處并非傳統(tǒng)寫(xiě)字樓辦公區(qū)，建議本項(xiàng)目不予考慮純粹寫(xiě)字樓部分的設(shè)臵， ?服務(wù)式公寓需同時(shí)考慮商務(wù)功能設(shè)臵； ?位處交通要道，周邊具有眾多大型交通樞紐設(shè)施，公寓產(chǎn)品將具有強(qiáng)勁市場(chǎng)承接力； ?眾多資金流入具有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益的商用物業(yè)市場(chǎng)，公寓具有低門(mén)檻，穩(wěn)定收益的優(yōu)勢(shì) ?公寓同樣可承擔(dān)寫(xiě)字樓的辦公功能，設(shè)臵公寓而不設(shè)臵寫(xiě)字樓是一個(gè)進(jìn)可攻退可守的定位策略 ； 大型購(gòu)物中心 ?廣州市區(qū)內(nèi)至 2023年為綜合商場(chǎng)密集落成期 ?本項(xiàng)目地塊比較分散，可考慮在建筑形態(tài)上有所創(chuàng)新 ?綜合購(gòu)物商場(chǎng)商戶(hù)組合相當(dāng)雷同，可輻射的范圍消費(fèi)力未能支撐本項(xiàng)目此規(guī)模體量的綜合購(gòu)物商場(chǎng)，需通過(guò)城際交通路網(wǎng)的帶動(dòng)擴(kuò)大消費(fèi)輻射面 ?商場(chǎng)建造成本較高，且在保育期內(nèi)將需要大量經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用 ?主題購(gòu)物商場(chǎng)在運(yùn)作方向上可以直接與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及一般購(gòu)物廣場(chǎng)融合，某種意義上定位主題購(gòu)物商場(chǎng)方向是一種進(jìn)可攻退可守的定位策略。 番禺哈街 ?作為“一站式無(wú)國(guó)界餐飲娛樂(lè)主題商街”，哈街占地約 ，商業(yè)規(guī)模面積約5萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)約 350個(gè)車(chē)位，商業(yè)街長(zhǎng)約 700米。 但該商圈目前容量小 ， 真正成型有待時(shí)日 。商圈范圍逐漸擴(kuò)大 ， 迎賓路一帶以及洛溪新城一帶的商業(yè)氛圍也不斷成熟 ， 商業(yè)形態(tài)更為豐富 。 ?番禺區(qū)的經(jīng)濟(jì)自 06年起，每年均錄得雙位數(shù)增長(zhǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐步攀升，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 ?與地鐵出口難以銜接 。 S. W. O. T. 廣東省行政管
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