廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案79p-文庫(kù)吧
2025-02-03 23:56 本頁(yè)面
【正文】 售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)； 東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)商業(yè)區(qū)； 南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)：都市能源發(fā)展區(qū) 、 農(nóng)副產(chǎn)品交易中心； 大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)域服務(wù)型商業(yè)中心； 漢溪 萬(wàn)博商圈 大北路－繁華路商圈 番禺廣場(chǎng)商圈 番禺廣場(chǎng)商圈 本項(xiàng)目所在番禺廣場(chǎng)商圈則將成為番禺新城和廣州新城兩大重要城市規(guī)劃區(qū)域的核心商圈，其商業(yè)發(fā)展前景較為明顯。 主要 商 圈 規(guī)劃 定位 商業(yè) 環(huán)境 區(qū)位 交通 規(guī)劃總?cè)丝? 發(fā)展 狀況 對(duì)比 分析 綜合指數(shù) 大北路商圈 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 屬于傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)氛圍較好 臨 3號(hào)地鐵市橋站 37萬(wàn)人 目前番禺行政及商業(yè)中心，消費(fèi)群體體量較大 ★★★ 漢 溪 商 圈 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 地處大型樓盤分布密集區(qū)，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟 臨近地鐵長(zhǎng)隆站 25萬(wàn)人 周邊分布有眾多大型高檔樓盤，消費(fèi)力較強(qiáng) ★★★★ 番禺廣場(chǎng)商圈 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 目前商業(yè)環(huán)境有待提升 臨近地鐵番禺廣場(chǎng)站，區(qū)客運(yùn)站 11萬(wàn)人 行政及未來(lái)交通中心，但目前消費(fèi)力不成熟 ★★★★ 從檔次來(lái)看 ?番禺商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)檔次較低，規(guī)模較小，難以滿足番禺本地高收入群體消費(fèi)需求； 從業(yè)態(tài)上看 ?番禺本地零售購(gòu)物業(yè)態(tài)占據(jù)了目前市場(chǎng)的主體，但檔次較低，整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱，而本地商業(yè)市場(chǎng)中大型商業(yè)少，且業(yè)態(tài)較為單一； 從規(guī)劃來(lái)看 ?番禺中心區(qū)仍將繼續(xù)發(fā)展成為區(qū)域的傳統(tǒng)零售商業(yè)核心區(qū)域，而項(xiàng)目所在的市橋片區(qū)的商業(yè)形態(tài)將以目的性消費(fèi)的新型商業(yè)形態(tài)為主； 從商圈現(xiàn)狀來(lái)看 ?鉆匯商圈： 以鉆匯中心作為龍頭商業(yè)項(xiàng)目，從而帶動(dòng)周邊汀沙村臨街商鋪與石橋公園商業(yè)的發(fā)展與改造。 ?大北路臨街商業(yè)商圈：以臨街商鋪發(fā)展為主，街上蕓集國(guó)內(nèi)眾多時(shí)尚潮流品牌店與國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)服飾店，人流旺盛如鯽，被譽(yù)為是番禺的”北京路”。 ?易發(fā)商業(yè)購(gòu)物圈：以易發(fā)商業(yè)步行街作為購(gòu)物指引，商圈內(nèi)匯聚了現(xiàn)時(shí)番禺區(qū)內(nèi)最成功的幾大商業(yè)購(gòu)物中心，如友誼中心、名店城、新大新百貨等。 項(xiàng)目所在的番禺廣場(chǎng)商圈是市橋商圈的延伸 ， 為快速發(fā)展的新型商圈 ， 周邊社區(qū)眾多的中高端消費(fèi)人群和未來(lái)市橋商務(wù)區(qū)的辦公人群將給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提供充足的需求支持 。 但該商圈目前容量小 ， 真正成型有待時(shí)日 。 消費(fèi)類型 主要消費(fèi)內(nèi)容 選擇區(qū)域或場(chǎng)所關(guān)注方面 典型消費(fèi)區(qū)域 休閑 消費(fèi) 大眾服飾、精品裝飾、珠寶首飾、餐飲 價(jià)格便宜 ， 可選擇余地大； 傳統(tǒng)商業(yè)中心 ， 市場(chǎng)知名度高； 品牌及品種較多 ， 可選擇性強(qiáng)； 有一定的休憩空間 。 大北路商業(yè)街、易發(fā)商業(yè)街、繁華路商業(yè)街；四海一家或特色農(nóng)莊等知名餐飲 居家 消費(fèi) 生活日用品、食品、小家電、家居用品 離家比較近 ， 前往較為方便； 種類較為豐富 ， 可一次滿足當(dāng)時(shí)所需生活日用需求； 價(jià)格較為便宜 ， 每天都有打折商品； 貨物擺放相對(duì)集中 ， 便于挑選； 前往超市的公交及購(gòu)物巴士都較方便 。 信和連鎖超市、友誼商店、禺山商店等 時(shí)尚購(gòu)物消費(fèi) 品牌服飾、品牌珠寶首飾、名牌專賣店、名牌折扣店 購(gòu)物環(huán)境幽雅 ， 適合購(gòu)物消遣； 具有意向的中高檔品牌商品； 停車方便； 商品質(zhì)量較優(yōu) 。 一般前往香港或廣州消費(fèi)，偶爾前往天河城折扣店 商務(wù)型消費(fèi) 生活日常用品、餐飲、休閑 交通便捷 ， 一般以步行 510分鐘之類為首選； 對(duì)商品的品質(zhì)要求較高 。 由于整個(gè)番禺區(qū)的商務(wù)辦公氛圍尚未形成，此類消費(fèi)行為尚處于起步發(fā)展階段。 自身商圈消費(fèi)輻射能力不足，消費(fèi)群長(zhǎng)期外流。 廣州 南站 鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 敏捷舜德項(xiàng)目 信投總部基地 匯瓏商業(yè)廣場(chǎng) ?項(xiàng)目占地面積為 ，總建筑面積 15萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分 7層，合共面積 12萬(wàn)平方米。 番禺哈街 ?作為“一站式無(wú)國(guó)界餐飲娛樂(lè)主題商街”，哈街占地約 ，商業(yè)規(guī)模面積約5萬(wàn)平方米，停車場(chǎng)約 350個(gè)車位，商業(yè)街長(zhǎng)約 700米。由八大主體建筑構(gòu)成，首層樓高7米，二、三層樓高 。哈街項(xiàng)目計(jì)劃投資 ，將打造集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、辦公、商務(wù)、旅游、運(yùn)動(dòng)八大功能于一體，徹底實(shí)現(xiàn)了一站式配套。 北亭廣場(chǎng) 是 中國(guó)第一家大學(xué) MALL,占地面積 ，總建筑面積 12萬(wàn)平方米，是廣州市政府在大學(xué)城批準(zhǔn)建設(shè)的唯一真正 MALL業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項(xiàng)目。 北亭廣場(chǎng)所處的廣州大學(xué)城擁有近 40萬(wàn)的學(xué)生及教職工， 項(xiàng)目同樣為無(wú)產(chǎn)權(quán)的商業(yè)綜合體。開(kāi)業(yè)后由于業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，項(xiàng)目配套的不完善，經(jīng)營(yíng)每況愈下，目前開(kāi)業(yè)率不足 10%。 圣鑫商業(yè)廣場(chǎng) 必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)量； 考慮開(kāi)發(fā)商的資金鏈的健康回收 密切關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃變動(dòng)方向，項(xiàng)目定位適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境； 商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項(xiàng)目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)律相適應(yīng)
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