廣州東城綜合商業(yè)項目概念性前期策劃方案79p(文件)
【正文】 便宜 ， 可選擇余地大； 傳統(tǒng)商業(yè)中心 ， 市場知名度高； 品牌及品種較多 ， 可選擇性強； 有一定的休憩空間 。 由于整個番禺區(qū)的商務辦公氛圍尚未形成，此類消費行為尚處于起步發(fā)展階段。由八大主體建筑構(gòu)成，首層樓高7米，二、三層樓高 。開業(yè)后由于業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，項目配套的不完善，經(jīng)營每況愈下，目前開業(yè)率不足 10%。 主題購物公園 ?同區(qū)域板塊內(nèi)已具備良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，明顯存在對動漫娛樂型商業(yè)設施面上的空缺。 建筑形態(tài)上主題化 經(jīng)營上主題化 消費模式上主題化 N次代主題購物公園 東 ?城 ?匯 ETown ＞令項目成為番禺名片，樹立業(yè)內(nèi)口碑 ＞面對今后番禺商業(yè)物業(yè)的激烈競爭，要以大北路為核心，與周邊資源互動，形成競爭力。 ?主題購物公園招商及銷售部份商鋪經(jīng)營權(quán) ?與國際知名的購物公園運營商接洽 第一步 開發(fā) 7號地塊主題購物公園 ?出售酒店式公寓經(jīng)營權(quán) ?以低門檻吸引公寓投資者購買 第二步 開發(fā) 13號地塊的酒店式公寓 ?引入商務酒店運營商整體發(fā)售商務酒店經(jīng)營權(quán) ?以較低廉的租金引入具有運營能力的商務酒店運營商 第三步 合作開發(fā) 3號地塊商務酒店 ?主題購物公園餐飲娛樂區(qū)經(jīng)營權(quán)出售 第四步 興建 8號地塊餐飲娛樂區(qū) 公寓物業(yè) —— 銷售為主，辦公、投資需求在限購政策下有較大的需求，可在項目的前期快速回籠資金；但其缺點是需要投入的建安成本較大 部分商鋪 —— 經(jīng)營權(quán)商鋪的銷售，可在沒有建安成本投入的前提下回籠資金，缺點在于市場接受度較低，且利潤基本被吞噬； 部分商鋪 —— 租賃，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但缺點是難以帶來前期的現(xiàn)金流，要待物業(yè)交付使用方可實現(xiàn)現(xiàn)金收益； 主題購物公園特征 具有鮮明的購物主題 公共休憩部分占公園面積30%以上 購物街區(qū)與主體建筑間有機結(jié)合 時間消費型消費模式 ,可滿足各年齡層消費者需求 ?在地塊用途可調(diào)整的前提下，應以現(xiàn)周邊交通及已開發(fā)功能作為規(guī)劃原則。 豎向規(guī)劃原則 基盛集團 光正地產(chǎn)項目團隊 建筑師 造價成本 測量師 機械及電 子工程 土木工程 交通工程 顧問 品牌代表設計師 商業(yè)性質(zhì)的定位 : ?在進行室內(nèi)的動線規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的定位。 業(yè)態(tài)的 落位 ?動線的設計要根據(jù)業(yè)態(tài)的排列做最合理的安排，有時甚至要因為動線的設計而改變部分業(yè)態(tài)的排列。 酒店式公寓 引入知名酒店運營商，合作經(jīng)營，確保小投資者回報，建立項目知名度。 高端消費群首選 家庭娛樂消費體驗 吃喝玩樂的不夜城 零售商首選 靈活的租賃模式 經(jīng)營推廣的規(guī)模化 基盛商業(yè)地產(chǎn)名片 健康有序的資金鏈條 高效的經(jīng)營管理模式 廣州商業(yè)名片 經(jīng)營主題鮮明、規(guī)劃精細 業(yè)態(tài)多元化、有機結(jié)合互補 商圈消費熱點、輻射能力強 光正地產(chǎn)定必傾盡全力實現(xiàn)期望！ 番禺區(qū)內(nèi)主要專業(yè)市場租金一覽表： 名稱 地理位臵 經(jīng)營范圍 租金水平 規(guī)模 吉盛偉邦 萬博中心 各式家私及家居精品 、 燈飾 、 廚房用具等 ， 多數(shù)為品牌家具商進駐 。隨著未來優(yōu)質(zhì)品牌酒店服務式公寓的入市，老牌服務式公寓將面臨來自新入市項目和高端住宅項目的雙重競爭壓力。 月宣傳費 迎賓路 4S汽車專賣店 迎賓路沿線 汽車銷售 、 維修；汽車配件；汽車保養(yǎng) 、 美容 2040元 /平方米 ， 一般較大型的汽車展場采用租地建設的形式 合富汽車 、 迎賓豐田 、 歐亞特 、 廣州市縱成 、 廣州致拓 、瑞華粵通 、 番禺金冠 舊 專業(yè)市場普遍存在的問題： ＞傳統(tǒng)的老城區(qū)中心，交通擁擠； ＞倉庫面積??； ＞停車不方便； ＞經(jīng)營環(huán)境差，檔次低； ＞配套設施落后； ＞租金昂貴，商家經(jīng)營成本高； ＞無證照經(jīng)營，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣、占道經(jīng)營情況十分突出； ＞在治安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患； ＞政府整治升級對象； 服務式公寓方面，由于西塔雅詩閣國際公寓和方圓奧克伍德服務式公寓均推遲至 2023年入市，因此 2023年預計將無服務式公寓新增供應。 開業(yè)前 ?項目運營團隊的搭建 ?項目崗位職責設臵 ?項目營運管理各細節(jié)設臵 ?項目時間節(jié)點的審視、建議 ?商場規(guī)劃的審視與調(diào)整建議 ?現(xiàn)階段租賃狀況評估及優(yōu)化建議 ?租賃條件的審視及建議 ?人流動線的優(yōu)化建議 ?當?shù)厣虡I(yè)市場的發(fā)展狀況及競爭對手監(jiān)控 ?商場廣告資源整合、運營建議 ?協(xié)助完善商場導視系統(tǒng) ?商場環(huán)境優(yōu)化建議 ?項目開業(yè)籌備及推廣建議 開業(yè)后 ?團隊駐場經(jīng)營管理 ?管理過程監(jiān)控 ?租戶管理 ?商場租賃價格審視及調(diào)整意見 ?項目收益的重估 ?業(yè)態(tài)調(diào)整建議及到期租戶調(diào)整 ?可租賃資源的再發(fā)掘 ?競爭對手監(jiān)控及市場跟蹤 ?項目整體推廣計劃的制定及推
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