【正文】 玉文化仿古商業(yè)街其他配套設(shè)施 10 停車場(chǎng)、餐飲場(chǎng)所等配套設(shè)施總計(jì) 130 該區(qū)域要結(jié)合整個(gè)月亮灣的開發(fā)酌情投資合計(jì) 　 709 20 實(shí)際土地、建設(shè)、裝修等投入共計(jì) 13億，玉石資源投入約 7億 序號(hào) 內(nèi)容 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 項(xiàng)目可研、規(guī)劃、獲取土地　　 　 　 　 　 　 　 　2 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　3 各專業(yè)公司的選定 　 　 　 　 　 　 　 　4 項(xiàng)目地址勘探 　 　 　 　 　 　 　 　5寺院、佛像、酒店等項(xiàng)目設(shè)計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　6 區(qū)塊一建設(shè) 　 　 　 　 　7 區(qū)塊二建設(shè) 　 　 　 　 　 　8 區(qū)塊三建設(shè) 　 　 　 　 　 　 　 　9 區(qū)塊四建設(shè) 　 　 　 　 　10 住宅項(xiàng)目（一期 30%） 　 　 　 　 　 　 　 　11 住宅項(xiàng)目（二期 70%） 　 　 　 　 　 　原則：先做好佛教觀光旅游項(xiàng)目，吸引人氣，之后再逐步開發(fā)修行養(yǎng)生、休閑度假、旅游居住等項(xiàng)目，積淀人氣炒熱地氣。則每年可以帶來現(xiàn)金流入2400萬(wàn)。我們認(rèn)為航天城項(xiàng)目、月亮灣與銅鼓嶺項(xiàng)目起來后，文昌市的高檔房產(chǎn)將主要面向島外居民，別墅價(jià)格會(huì)逐步向三亞等地看齊，三亞目前的海景別墅單價(jià)已經(jīng)超過 2萬(wàn)多。 由于銅鼓嶺地塊以前沒有大的地產(chǎn)項(xiàng)目，因此，我們采用比較保守的預(yù)測(cè)，假設(shè)在營(yíng)銷、管理等投入上比一般項(xiàng)目需要更多投入，因此假設(shè)成本費(fèi)用稅費(fèi)共計(jì) 60%，地產(chǎn)毛利潤(rùn)為收入的 40% 項(xiàng)目現(xiàn)金流簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元全投資情況下：內(nèi)部收益率為 %，靜態(tài)投資回收期約為 10年　 　 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 終值1 現(xiàn)金流出總計(jì) 8000 45000 77000 49000 21000 0 0 0 0 0 0 　 彌勒文化體驗(yàn)區(qū) 4000 24000 24000 13000 0 0 0 0 0 0 0 　 佛教修行養(yǎng)生區(qū) 1000 9000 20230 16000 0 0 0 0 0 0 0 　 玉海凈土體驗(yàn)區(qū) 2023 7000 6000 0 0 0 0 0 0 0 0 　 歡樂海天體驗(yàn)區(qū) 0 0 7000 8000 8000 0 0 0 0 0 0 　 住宅 \購(gòu)物廣場(chǎng)投入 1000 5000 20230 12023 13000 0 0 0 0 0 0 　2 資金流入總計(jì) 0 0 12447 23306 35981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 　 景區(qū)稅前利潤(rùn) 0 0 3183 3606 4086 5523 5973 6337 6723 7133 7567 　 酒店毛利潤(rùn) 0 0 1273 1311 3602 3710 3821 3936 4054 4175 4301 　 會(huì)所 0 0 0 2185 2251 2319 2388 2460 2534 2610 2688 　 水上娛樂、會(huì)展等 　 　 1591 1803 2043 2762 2987 3169 3362 3566 3783 　 商業(yè)地產(chǎn)出售 0 0 0 3600 2023 2400 0 0 0 0 0 　 住宅地產(chǎn)出售 0 0 6400 8000 16000 9600 3600 0 0 0 0 　 會(huì)所別墅出售 0 0 0 2800 2800 2800 0 0 0 0 0 　 區(qū)塊四別墅和商業(yè) 0 0 0 0 3200 3200 3200 0 0 0 0 　3 合計(jì) 8000 45000 64553 25694 14981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 2619854 累計(jì) 10000 55000 119553 145247 1E+05 97953 75984 60083 43411 25928 7589 2543965 現(xiàn)值 10000 40909 53349 19304 10232 20234 12401 6 現(xiàn)值累計(jì) 7000 47909 101259 120563 1E+05 90267 77866 69706 61929 54514 47444 財(cái)務(wù)結(jié)論? 在全部自有資金投入的情況下，該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，凈現(xiàn)值為 256396元，超過社會(huì)上旅游項(xiàng)目平均收益率（ 8%）；靜態(tài)投資回收期約 10年 ，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行? 若采用 50%的銀行借貸資金，年息為 5%，期限為 5年，則可以產(chǎn)生較大的杠桿作用，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率將達(dá)到 28%。第六章 開發(fā)運(yùn)作篇實(shí)施運(yùn)營(yíng)篇運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷思路策劃商業(yè)模式與商業(yè)規(guī)劃盈利體系設(shè)計(jì)配套支持系統(tǒng)策劃運(yùn)作篇 保障篇組織保障資金保障政策保障75原始土地環(huán)境土地人氣土地增值土地配套建設(shè)綠地 濱海 生態(tài) 生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)觀光 住宿 餐飲 購(gòu)物環(huán)境建設(shè)旅游社區(qū) 交通 基礎(chǔ)設(shè)施 文化設(shè)施會(huì)議環(huán)境效益經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益土地增值模式（主要盈利來源）l 旅游地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)出售 +分時(shí)和分權(quán)酒店出售）l 商業(yè)區(qū)攤位出租l 如果出售商鋪，可以較快帶來現(xiàn)金流）l 觀光點(diǎn)的門票收入：l 餐飲、住宿、娛樂、休閑 ……：l 論壇、節(jié)慶 ……盈利體系設(shè)計(jì)運(yùn)作篇盈利結(jié)構(gòu)金字塔模型地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)門票經(jīng)濟(jì)門票經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)節(jié)慶會(huì)議節(jié)慶會(huì)議n 社會(huì)效益 經(jīng)過基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)、區(qū)域交通、生態(tài)環(huán)境的打造、促進(jìn)當(dāng)?shù)厝丝诰偷鼐蜆I(yè)與素質(zhì)提升。投資效益78商業(yè)模式構(gòu)建 開發(fā)模式 游憩模式 發(fā)展模式 營(yíng)銷模式情 景體 驗(yàn)旅游 經(jīng) 濟(jì)造 勢(shì)事件營(yíng)銷取 勢(shì)文化營(yíng)銷借 勢(shì)聯(lián)合營(yíng)銷聚 勢(shì)整合營(yíng)銷伸 勢(shì)遞進(jìn)營(yíng)銷度假產(chǎn)品79關(guān)系處理開發(fā)與控制的關(guān)系 自然與文化的關(guān)系自身與周邊發(fā)展的關(guān)系實(shí)施策略 —— 項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)處理的關(guān)系開發(fā)與控制的關(guān)系主要表現(xiàn)在對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的控制，土地資源開發(fā)的控制、空間環(huán)境建設(shè)的控制、以及開發(fā)節(jié)奏的控制等方面。商業(yè)模式與商業(yè)規(guī)劃運(yùn)作篇商業(yè)模式：旅游 +地產(chǎn)：一級(jí)土地開發(fā) +重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā) 以旅游開發(fā)為契機(jī)，打造良好的生態(tài)和人文環(huán)境，吸引人氣，打造地塊美譽(yù)度 ；開發(fā)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引高端人群前來度假、置業(yè)。主要是彌勒文化體驗(yàn)區(qū)、主題度假酒店以及高檔地產(chǎn)。三、點(diǎn)、線、面結(jié)合，發(fā)揮口碑傳播。政策保障—— 國(guó)外游客購(gòu)物免稅的政策；與中免公司商談合作建設(shè)國(guó)人免稅店事宜—— 鼓勵(lì)改善旅游軟硬環(huán)境的政策。如果僅僅是開發(fā)銅鼓嶺自然保護(hù)區(qū)附近地塊，可能存在未來整體風(fēng)格不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)以及其他開發(fā)商在周邊開發(fā)的項(xiàng)目降低整個(gè)地塊水準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。建議開發(fā)商分區(qū)分步進(jìn)行開發(fā)，成熟一片開發(fā)一片，分步實(shí)施，降低風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)政策變化較多，可能存在地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)。? 成立項(xiàng)目公司，招聘專業(yè)人士，推進(jìn)項(xiàng)目各項(xiàng)工作進(jìn)展。五、為地產(chǎn)推廣做好鋪墊，實(shí)行共融共榮。分區(qū)域推廣，先東北和內(nèi)蒙，再京津，后江浙滬，不同區(qū)域不同的推廣策略。對(duì)整個(gè)地塊進(jìn)行出色的規(guī)劃定位，進(jìn)行土地開發(fā)，與政府分享收益；2. 重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)。旅游的發(fā)展從來都不是孤立的。n 品牌效益 經(jīng)過整個(gè)旅游區(qū)的打造，使該區(qū)成為巨倫集團(tuán)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。? 保守估計(jì)， 該項(xiàng)目可以提供約 2500個(gè)長(zhǎng)期就業(yè)機(jī)會(huì) 。商業(yè)地產(chǎn)：主要是玉文化購(gòu)物中心和如意商業(yè)街，面積共 2萬(wàn)平米。頂級(jí)別墅成本價(jià)每棟 200萬(wàn)，高級(jí)別墅成本每平米成本 4