【正文】 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)； 東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)商業(yè)區(qū)； 南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)：都市能源發(fā)展區(qū) 、 農(nóng)副產(chǎn)品交易中心； 大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)域服務(wù)型商業(yè)中心； 漢溪 萬(wàn)博商圈 大北路－繁華路商圈 番禺廣場(chǎng)商圈 番禺廣場(chǎng)商圈 本項(xiàng)目所在番禺廣場(chǎng)商圈則將成為番禺新城和廣州新城兩大重要城市規(guī)劃區(qū)域的核心商圈，其商業(yè)發(fā)展前景較為明顯。 2023年住宅市場(chǎng)政策的繼續(xù)從嚴(yán)，再加上通脹持續(xù)的背景下，流動(dòng)資金需尋求投資渠道以期保值或增值， 商業(yè)市場(chǎng)憑此吸納流動(dòng)資金并帶動(dòng)價(jià)格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，環(huán)比漲幅%，同比漲幅達(dá) %。定位鐵路客運(yùn)交通樞紐，商貿(mào)、旅游綜合服務(wù)中心，高等教育基地，承接主城區(qū)人口疏解的居住城區(qū) 番禺片區(qū) 國(guó)際樞紐港口，臨港工業(yè)聚集區(qū)，宜居濱海新城 南沙片區(qū) 區(qū)域航空樞紐、臨空型先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)際物流服務(wù)中心等 北部片區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) /現(xiàn)代制造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地 增城片區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地 從化片區(qū) 城市發(fā)展重心南移，區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間巨大 番禺作為廣州未來(lái)城市副中心、城市南拓重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? ?離地鐵番禺廣場(chǎng)站較近； ?周邊大量高尚住宅落成，居住人口迅速增加； ?城際交通軌道成型，帶動(dòng)周邊地區(qū)消費(fèi)人流 。 在區(qū)域規(guī)劃重大利好下，城際高速公路和地鐵持續(xù)為廣州提速，區(qū)域輻射力將極大增強(qiáng)。 轉(zhuǎn)型 階段 2023年2023年 易發(fā)商業(yè)街轉(zhuǎn)型開(kāi)業(yè)、萬(wàn)博中心一期開(kāi)張，洛溪新城板塊日益成熟。 ?易發(fā)商業(yè)購(gòu)物圈：以易發(fā)商業(yè)步行街作為購(gòu)物指引，商圈內(nèi)匯聚了現(xiàn)時(shí)番禺區(qū)內(nèi)最成功的幾大商業(yè)購(gòu)物中心，如友誼中心、名店城、新大新百貨等。 自身商圈消費(fèi)輻射能力不足，消費(fèi)群長(zhǎng)期外流。 圣鑫商業(yè)廣場(chǎng) 必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)量； 考慮開(kāi)發(fā)商的資金鏈的健康回收 密切關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃變動(dòng)方向，項(xiàng)目定位適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境； 商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項(xiàng)目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)律相適應(yīng)； 在商業(yè)組織行為和商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為方面有一個(gè)合理的規(guī)劃和定位，保持可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)。 ＞考慮番禺市橋的消費(fèi)檔次，配合以中間檔業(yè)態(tài)與其呼應(yīng)業(yè)態(tài)與品牌設(shè)臵應(yīng)與該消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力匹配。不同商業(yè)性質(zhì)的定位需要不同的客流動(dòng)線(xiàn)，不可一概而論。 商務(wù)酒店 以長(zhǎng)租約形式招商，商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)商獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。 城區(qū) 主要分布區(qū)域 番禺區(qū) 市橋 天河區(qū)的沙河和棠下 中山大道 、 沙和路 、 麓景路 、 車(chē)陂路等處 白云區(qū) 廣源中路 、 機(jī)場(chǎng)路 、 三元里等處 黃埔區(qū) 大沙地 芳村區(qū) 花地灣 中圈層大型零售網(wǎng)點(diǎn)分布 0500000001000000001500000002023000002500000003000000003500000004000000002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 現(xiàn)金流入 \流出圖表 流入 流出 萬(wàn)元 2023 2023 2023 2023 2023 小計(jì) 備注 現(xiàn)金流入 公寓銷(xiāo)售 24， 000 27， 600 15， 870 67， 470 商鋪銷(xiāo)售 9， 000 10， 350 7， 935 9， 12６ 36， 410 商鋪出租 2， 160 2， 33３ 3， 359 7． 852 假設(shè) 2023年底可開(kāi)業(yè)計(jì)算，包含 2按一上 3個(gè)月押金，合共15個(gè)月租金 累計(jì) 9， 000 34， 350 37， 695 27， 328 3， 359 1,117,32 現(xiàn)金流出 建筑 8， 000 16， 000 16， 000 24， 000 16， 000 80， 000 含裝修、設(shè)備及設(shè)計(jì)等按照4000元 /㎡估算，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度按照 1：2： 2： 3： 2估算 營(yíng)運(yùn) 450 1， 717 1， 776 1， 249 600 5， 794 包含租賃宣傳、人工、辦公費(fèi)用等，平均按照銷(xiāo)售額 5%估算 財(cái)務(wù) 1， 440 1， 440 1， 440 1， 440 1， 440 7， 200 按照 ，利率 12%估算 稅費(fèi) 810 3， 091 3， 500 2， 576 470 10， 448 帶征費(fèi)率按照9%估算，租金按照平均 14%估算 累計(jì) 10， 700 22， 249 22， 717 2265 18， 510 １ 0， 344 單年流值 1， 700 12， 101 14， 977 1， 937 15， 151 8， 289 累計(jì) 1， 700 10， 401 25， 378 23， 440 8， 289 8， 289 項(xiàng)目現(xiàn)金流入流出框架表 參考案例： （ 鏈接） 日本博多水城 演講完畢，謝謝觀看！