廣州東城綜合商業(yè)項目概念性前期策劃方案79p(已修改)
2025-02-21 23:56 本頁面
【正文】 目標(biāo)對應(yīng)下的定位選擇 光正地產(chǎn)建議定位的可實現(xiàn)性 光正地產(chǎn)根據(jù)各種要素， 把定位范圍的逐步縮小 選擇的商業(yè)定位如何實現(xiàn) 前言 第一部分 以持久經(jīng)營為主導(dǎo)的商業(yè)項目 ?項目概況 ?項目 SWOT分析 ?宏觀概況 ?商圈概況 ?結(jié)論 第二部分 主題購物公園商業(yè)項目 ?項目發(fā)展方向選定 ?項目市場定位 ?項目形象定位 ?結(jié)論 第三部分 項目操作思路 ?項目開發(fā)節(jié)奏 ?項目經(jīng)濟可行性分析 ?項目發(fā)展建議（主題化及購物公園） ?項目運營系統(tǒng) ?項目營銷思路 ?項目物管服務(wù) 結(jié)語 QA 項目位于廣州番禺區(qū)行政中心區(qū)興泰路與廣場東路交匯處，由多個分散地塊構(gòu)成， 土地使用性質(zhì)為集體用地性質(zhì)，租賃年期為 20年。 ?離地鐵番禺廣場站較近； ?周邊大量高尚住宅落成，居住人口迅速增加； ?城際交通軌道成型，帶動周邊地區(qū)消費人流 。 ?項目規(guī)模體量大； ?周邊商業(yè)經(jīng)營檔次底下； ?并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商圈分散； ?周邊消費力不足； ?為附近居民提供生活配套； ?提供多元化的購物、娛樂焦點 ?非節(jié)假日人流稀缺； ?周邊地塊開發(fā)定位未清晰 。 ?與地鐵出口難以銜接 。 S. W. O. T. 廣東省行政管理中心，珠三角世界級城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心 中心片區(qū) 包括黃埔及蘿崗兩部分。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進(jìn)制造業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，歷史文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū) 東部 副城區(qū) 番禺副城區(qū)，由漢溪 長隆 萬博組團(tuán)及 19個居住單元構(gòu)成。定位鐵路客運交通樞紐，商貿(mào)、旅游綜合服務(wù)中心，高等教育基地，承接主城區(qū)人口疏解的居住城區(qū) 番禺片區(qū) 國際樞紐港口，臨港工業(yè)聚集區(qū)，宜居濱海新城 南沙片區(qū) 區(qū)域航空樞紐、臨空型先進(jìn)制造業(yè)基地、國際物流服務(wù)中心等 北部片區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) /現(xiàn)代制造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地 增城片區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地 從化片區(qū) 城市發(fā)展重心南移，區(qū)域未來發(fā)展空間巨大 番禺作為廣州未來城市副中心、城市南拓重點區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? “穩(wěn)一產(chǎn)、優(yōu)二產(chǎn)、促三產(chǎn)”戰(zhàn)略，推進(jìn)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展 。 東北部： ? 依托大學(xué)城建設(shè)現(xiàn)代文化科技基地，發(fā)展汽車及零配件、生物醫(yī)藥、數(shù)字家庭和動漫游戲產(chǎn)業(yè)； 南部 ： ? 布局新型工業(yè)基地，發(fā)展數(shù)控機床、輸配變電、燈光音響、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè) ； 西部和中部 ： ? 發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展旅游和打造廣州新商圈。 在區(qū)域規(guī)劃重大利好下，城際高速公路和地鐵持續(xù)為廣州提速，區(qū)域輻射力將極大增強。 整體發(fā)展規(guī)劃 ： 宏觀經(jīng)濟發(fā)展： 整體房地產(chǎn)市場： ?廣州城市定位確立了廣州的國家戰(zhàn)略地位，未來發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，城市規(guī)劃對于番禺發(fā)展更是重大利好。 ?番禺區(qū)的經(jīng)濟自 06年起，每年均錄得雙位數(shù)增長各項經(jīng)濟指標(biāo)逐步攀升，總體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。 ?整體房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，并未出現(xiàn)明顯泡沫，市場供求小幅波動，商品住宅市場隨市場波動稍大，辦公市場發(fā)展平穩(wěn)，商業(yè)市場有回暖表現(xiàn)。 廣州對周邊各省人口輻射力強，具有近半外來人口，番禺是外來人口最高的區(qū)域。 2023年住宅市場政策的繼續(xù)從嚴(yán)，再加上通脹持續(xù)的背景下，流動資金需尋求投資渠道以期保值或增值， 商業(yè)市場憑此吸納流動資金并帶動價格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，環(huán)比漲幅%，同比漲幅達(dá) %。 發(fā)展階段 時期 發(fā)展標(biāo)志 商圈 特征 范圍以及業(yè)態(tài) 起步 階段 2023年前 友誼商店、禺山商店、益華百貨、番山商貿(mào)城等項目開張。 點狀商業(yè)分布 商圈范圍主要集中在市橋中心區(qū)域的大北路－繁華路一帶 ， 以傳統(tǒng)型的百貨店以及本土超市品牌為主 ， 商業(yè)形態(tài)較為單一 。 轉(zhuǎn)型 階段 2023年2023年 易發(fā)商業(yè)街轉(zhuǎn)型開業(yè)、萬博中心一期開張，洛溪新城板塊日益成熟。 點狀到線狀的分布 大北路－繁華路商圈的影響力進(jìn)一步加強 。商圈范圍逐漸擴大 ， 迎賓路一帶以及洛溪新城一帶的商業(yè)氛圍也不斷成熟 ， 商業(yè)形態(tài)更為豐富 。 快速 發(fā) 展 階段 2023年起 海印又一城啟動建設(shè)，引入沃爾瑪會員店。 全面開發(fā)時期 ， 商業(yè)帶的雛形 商業(yè)發(fā)展依托番禺新城和廣州新城規(guī)劃 ，呈現(xiàn)出新的發(fā)展格局 ， 新增商業(yè)項目的規(guī)模體量向規(guī)?；?、 綜合型發(fā)展 。 發(fā)展格局 主要發(fā)展規(guī)劃 兩大系統(tǒng) 批發(fā)及零售 三條發(fā)展軸 地鐵三號線發(fā)展軸線； 地鐵四號線發(fā)展軸線； 沙灣 中心城區(qū) 石基商業(yè)發(fā)展軸線； 四級網(wǎng)絡(luò) 區(qū)級中心區(qū)：易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心； 區(qū)級副中心區(qū)： 6個商業(yè)中心區(qū)； 鎮(zhèn)級商業(yè)中心： 8個鎮(zhèn)商業(yè)中心； 社區(qū)商業(yè)中心： 28個樓盤組成； 五大 重點 發(fā)展區(qū) 中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：城市商業(yè)中心； 北部重點建設(shè)區(qū)：發(fā)展大中型專業(yè)市場 、 零
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