【正文】 九鑫 山水人家項目概念性方案 我們面對的是怎樣的市場 ? 一個房地產(chǎn)還處于初級階段的市場 ,購房者處于盲目階段 東平市貌圖 東平縣位于魯西南 ,西臨黃河 ,東望泰山 ,總面積1343平方公里 , 北高南低、東高西低 ,山區(qū)、平原、湖洼各占三分之一。東平是山東省旅游資源比較豐富的縣份之一 ,境內(nèi)有眾多品味級別較高的人文景觀和自然景觀。 東平因 “東原底平 ”而得名 （《尚書》禹貢）。有文字記載的歷史三千多年。從西周到清代 ,東平曾為國、郡、路、府、州 ,一直是區(qū)域性政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 著名文學(xué)家劉禎，宰相和凝、梁適，狀元梁灝、梁固，農(nóng)學(xué)家王楨及眾多戲曲家，其中高文秀有“小漢卿”之譽：明代，有政治家王憲、有無產(chǎn)階級革命家萬里同志等，都是東平的著名人物。 悠久的歷史與人文情懷 古稱“東原”，歷史悠久， 古代文化遺存豐富。白佛山石窟造像、北橋墓群、梁氏墓群、 1994年12月，泰安市人民政府公布市級文物保護(hù)單位 10處。溝壩遺址、王村墓群、百墓山墓群、仲子讀書處、臘山古建筑群、清真寺、青峰山摩崖造像。縣境內(nèi)共發(fā)現(xiàn)較為重要的遺址、墓葬、古建筑、石刻及革命紀(jì)念地 500余處。其中全國重點文物保護(hù)單位 1處；館藏文物 2023余件。 生態(tài)宜居城市和山水園林城市 城市發(fā)展目標(biāo) 關(guān)鍵詞：生態(tài)、山水、歷史文化、名城 房地產(chǎn)市場概況 ◎ 東平房地產(chǎn)市場是從 2023年開始起步的，經(jīng)過了 3年的初級發(fā)展歷 程，目前進(jìn)入快速發(fā)展階段。 ◎ 東平房地產(chǎn)市場是一個以自住為主的市場，外來人口不多，市場外 部刺激不夠。 ◎ 目前東平在售的項目不多，大大小小的項目加起來一共 8個。較大的 項目大都集中縣城中部，包括杭州花園、錦繡華庭、舜和苑等。 ◎ 東平房地產(chǎn)市場營銷推廣手段單一，銷售人員不規(guī)范，素質(zhì)參差不 齊，這與市場還處于初級階段有著很大的關(guān)系。 ◎ 以本地開發(fā)商為主，東平房管局屬下的誠建房地產(chǎn)開發(fā)公司是本地 最大的開發(fā)公司，其品牌影響力較強(qiáng)，較得本地人的信賴。 ◎ 外來開發(fā)商鮮有，有代表性的為杭州花園。 ◎ 東平市場目前基本由當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)平分秋色，本項目的介入必定引起東平開發(fā)市場不小的震動。 ◎ 東平多數(shù)開發(fā)商成立時間不是很長，市場運作經(jīng)驗不多，很多是第一次開發(fā)項目，缺少開發(fā)商品牌樹立的意識。除了杭州花園和錦繡華庭宣傳之外，其他開發(fā)商沒有進(jìn)行宣傳。 開發(fā)商構(gòu)成 運用的宣傳 簡單的推廣方式以 路旗 和 派單 為主 ,僅僅只是從表現(xiàn)上展示項目形象 ,無法直接給消費者帶來最大的沖擊 . ◎ 從外立面來看，鄉(xiāng)土化比較明顯，缺乏高檔質(zhì)感。大部分樓盤都以兵營式布局為主，缺乏其規(guī)劃特色，單一平庸。 ◎ 東平市場的主流建筑形式是多層，小高層的消化抗性較大； ◎ 物業(yè)管理水平較低，較先進(jìn)的物業(yè)管理內(nèi)容還沒有涉及； ◎ 樓盤的運作水平普遍較低，多半靠自然銷售，缺少必要的市場刺激； ◎ 東平還沒有形成一個富人居住區(qū)，東平人不知道什么房子是好房子； ◎ 城區(qū)內(nèi)樓盤因為交通、工作位置便利受到東平人的積極關(guān)注； ◎ 東平樓盤銷售目前多采用銷售代理形式，但是推廣手段較為落后。 市場總結(jié)： 這個市場能夠帶給我們的 …… 目前東平市場處于低水平運作階段，對于我們的項目而言顯然具有很大的市場運作空間。 本案在 建筑產(chǎn)品 、物業(yè)管理、園林環(huán)境、推廣等各方面都具備足夠突破的空間，我們要做的不僅僅是超越競爭對手，更應(yīng)該建立起東平地產(chǎn)新的市場秩序，使本項目成為東平人居住的精神啟迪和人居革命。 啟示： 東平目前的城市化進(jìn)程稍顯緩慢，目前新開發(fā)項目不多，土地市場相對不活躍，但是隨著城市進(jìn)程的不斷加快，具有區(qū)域影響力的項目將會領(lǐng)先于市場競爭！前期作為開拓者應(yīng)充分挖掘板塊資源，搶占營銷高點，相比后繼競爭易于抓得先機(jī)。 西部板塊優(yōu)勢： 東平最優(yōu)自然資源的居住板塊 東平未來富人區(qū) 區(qū)域價值潛力巨大的成長板塊 項目營銷定位、執(zhí)行 一、項目推廣的切入點 二、項目 SWOT分析 三、目標(biāo)客戶群洞察 四、市場定位及價值體系 五、營銷布陣 半山系馬防層巒，奕奕金螺斗際攢。 俯視林城揮汗雨，下臨泉壑渡沙湍。 洞飛云跡常流潤，佛勒石形不礙寬。 乘興徘徊幽靜里，幾忘身是散閑官。 區(qū)域亮點： 白佛山 白佛山脈一脈相承，人脈文脈相互輝映！ 如何借勢白佛山 財氣 :佛緣腳下 ,紫氣吹來 ,旺勢之地 人氣 :與佛結(jié)緣 ,與山同在 ,天地靈氣之地 福氣 :白佛山靈 ,天佑人家 運氣 :住山水人家 ,鴻運走天下 充分利用地理位置優(yōu)勢 ,以及白佛山在東平人心目中的地位自然與項目品質(zhì)相互對接 ,打造東平人心目中的 規(guī)劃亮點 定 位： “健康、舒適、休閑”的高品質(zhì)中高檔住宅社區(qū) 形 態(tài)： 小高層住宅 規(guī)劃原則： 營造出人與自然環(huán)境融為一體、環(huán)境與建筑融為一體的 健康生態(tài)小區(qū)，移步易景，景觀融于自然之中。 立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 社區(qū)配套： 社區(qū)商業(yè) 項目 SWOT分析 SO象限戰(zhàn)略 利用機(jī)會 發(fā)揮優(yōu)勢 WO象限戰(zhàn)略 利用機(jī)會 克服劣勢 WT象限戰(zhàn)略 逃避威脅 弱化劣勢 ST象限戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢 克服威脅 O T S W ◎區(qū)位優(yōu)勢： 位于東平西部最適合人居的區(qū)域，自然環(huán)境和人文環(huán)境極佳 ◎規(guī)模優(yōu)勢： 東平第一大盤，開創(chuàng)人居新局面 ◎地理優(yōu)勢： 稀缺坡地居住區(qū)，自然與建筑最好的融合 ◎地形優(yōu)勢： 風(fēng)水寶地，宅旺人旺財更旺 ◎環(huán)境優(yōu)勢： 環(huán)境幽靜，空氣質(zhì)量極佳，最適宜居住 ◎景觀優(yōu)勢： 獨占三面山景資源 ◎公園優(yōu)勢： 毗鄰白佛山，靈動生活 ◎產(chǎn)品優(yōu)勢： 戶型設(shè)計領(lǐng)先東平市場 ◎園林優(yōu)勢： 園林設(shè)計注重人與自然的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)天人合一 ◎配套優(yōu)勢