【正文】 商務(wù)酒店 以長租約形式招商，商務(wù)酒店運(yùn)營商獨(dú)立運(yùn)營。 ＞考慮番禺市橋的消費(fèi)檔次，配合以中間檔業(yè)態(tài)與其呼應(yīng)業(yè)態(tài)與品牌設(shè)臵應(yīng)與該消費(fèi)者的購買力匹配。 自身商圈消費(fèi)輻射能力不足，消費(fèi)群長期外流。 轉(zhuǎn)型 階段 2023年2023年 易發(fā)商業(yè)街轉(zhuǎn)型開業(yè)、萬博中心一期開張，洛溪新城板塊日益成熟。 ?離地鐵番禺廣場站較近； ?周邊大量高尚住宅落成，居住人口迅速增加； ?城際交通軌道成型，帶動(dòng)周邊地區(qū)消費(fèi)人流 。 2023年住宅市場政策的繼續(xù)從嚴(yán)，再加上通脹持續(xù)的背景下，流動(dòng)資金需尋求投資渠道以期保值或增值， 商業(yè)市場憑此吸納流動(dòng)資金并帶動(dòng)價(jià)格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，環(huán)比漲幅%，同比漲幅達(dá) %。 信和連鎖超市、友誼商店、禺山商店等 時(shí)尚購物消費(fèi) 品牌服飾、品牌珠寶首飾、名牌專賣店、名牌折扣店 購物環(huán)境幽雅 ， 適合購物消遣； 具有意向的中高檔品牌商品； 停車方便； 商品質(zhì)量較優(yōu) 。 ?番禺區(qū)假日消費(fèi)特征明顯 ?國內(nèi)購物公園多半無任何鮮明主題，如引入動(dòng)漫主題購物公園必將成為商圈熱點(diǎn)。在設(shè)計(jì)客流動(dòng)線時(shí)，要兼顧到消防通道、監(jiān)控系統(tǒng)、疏散通道等多方面的安全因素。 高端消費(fèi)群首選 家庭娛樂消費(fèi)體驗(yàn) 吃喝玩樂的不夜城 零售商首選 靈活的租賃模式 經(jīng)營推廣的規(guī)?；? 基盛商業(yè)地產(chǎn)名片 健康有序的資金鏈條 高效的經(jīng)營管理模式 廣州商業(yè)名片 經(jīng)營主題鮮明、規(guī)劃精細(xì) 業(yè)態(tài)多元化、有機(jī)結(jié)合互補(bǔ) 商圈消費(fèi)熱點(diǎn)、輻射能力強(qiáng) 光正地產(chǎn)定必傾盡全力實(shí)現(xiàn)期望！ 番禺區(qū)內(nèi)主要專業(yè)市場租金一覽表： 名稱 地理位臵 經(jīng)營范圍 租金水平 規(guī)模 吉盛偉邦 萬博中心 各式家私及家居精品 、 燈飾 、 廚房用具等 ， 多數(shù)為品牌家具商進(jìn)駐 。 ?主題購物公園招商及銷售部份商鋪經(jīng)營權(quán) ?與國際知名的購物公園運(yùn)營商接洽 第一步 開發(fā) 7號(hào)地塊主題購物公園 ?出售酒店式公寓經(jīng)營權(quán) ?以低門檻吸引公寓投資者購買 第二步 開發(fā) 13號(hào)地塊的酒店式公寓 ?引入商務(wù)酒店運(yùn)營商整體發(fā)售商務(wù)酒店經(jīng)營權(quán) ?以較低廉的租金引入具有運(yùn)營能力的商務(wù)酒店運(yùn)營商 第三步 合作開發(fā) 3號(hào)地塊商務(wù)酒店 ?主題購物公園餐飲娛樂區(qū)經(jīng)營權(quán)出售 第四步 興建 8號(hào)地塊餐飲娛樂區(qū) 公寓物業(yè) —— 銷售為主，辦公、投資需求在限購政策下有較大的需求，可在項(xiàng)目的前期快速回籠資金；但其缺點(diǎn)是需要投入的建安成本較大 部分商鋪 —— 經(jīng)營權(quán)商鋪的銷售，可在沒有建安成本投入的前提下回籠資金，缺點(diǎn)在于市場接受度較低，且利潤基本被吞噬； 部分商鋪 —— 租賃，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但缺點(diǎn)是難以帶來前期的現(xiàn)金流，要待物業(yè)交付使用方可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益； 主題購物公園特征 具有鮮明的購物主題 公共休憩部分占公園面積30%以上 購物街區(qū)與主體建筑間有機(jī)結(jié)合 時(shí)間消費(fèi)型消費(fèi)模式 ,可滿足各年齡層消費(fèi)者需求 ?在地塊用途可調(diào)整的前提下，應(yīng)以現(xiàn)周邊交通及已開發(fā)功能作為規(guī)劃原則。由八大主體建筑構(gòu)成，首層樓高7米，二、三層樓高 。 快速 發(fā) 展 階段 2023年起 海印又一城啟動(dòng)建設(shè)，引入沃爾瑪會(huì)員店。 S. W. O. T. 廣東省行政管理中心，珠三角世界級(jí)城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心 中心片區(qū) 包括黃埔及蘿崗兩部分。 ?番禺區(qū)的經(jīng)濟(jì)自 06年起，每年均錄得雙位數(shù)增長各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐步攀升，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好。 但該商圈目前容量小 ， 真正成型有待時(shí)日 。 銷售 租賃 居住 商業(yè) 類別 方案一 方案二 方案三 方向四 專業(yè)市場 商務(wù) +酒店 +商業(yè) 大型購物中心 主題購物 公園 +公寓 分析 利 建筑成本較低、回報(bào)期較短、高利潤、交通便利 產(chǎn)品類型豐富，市場競爭少，擁有龐大消費(fèi)群、租金水平穩(wěn)定、交通便利 租金水平較高且穩(wěn)定、租金遞增穩(wěn)定、擁有龐大消費(fèi)群、交通便利 可有效吸引目的性消費(fèi)人群，租金穩(wěn)定，通過引入品牌運(yùn)營商提升項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營能力 弊 需產(chǎn)業(yè)或政府支持、招商難度較大、市場升級(jí)難、針對特定消費(fèi)群、高風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)氣氛低、招商難、租金水平相對較低 競爭大（鄰近已有匯瓏商業(yè)廣場）、市場飽和度高、需走市場差異化、市場運(yùn)營難度較大 前期開發(fā)成本較高，引入品牌運(yùn)營商具有難度 專業(yè)市場 ?位處交通樞紐的核心位臵，具區(qū)位優(yōu)勢； ?專業(yè)市場園區(qū)將可有效達(dá)到小投入，高收益的目標(biāo)； ?新型的專業(yè)批發(fā)市場在硬件投入上必然加大； ?無明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，短時(shí)間內(nèi)難以形成專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，需要較長的市場培育期 ； 寫字樓 +服務(wù)酒店式公寓 ?廣州市區(qū)的寫字樓空臵率長期位于高位運(yùn)行 ?項(xiàng)目位處并非傳統(tǒng)寫字樓辦公區(qū)，建議本項(xiàng)目不予考慮純粹寫字樓部分的設(shè)臵， ?服務(wù)式公寓需同時(shí)考慮商務(wù)功能設(shè)臵； ?位處交通要道，周邊具有眾多大型交通樞紐設(shè)施，公寓產(chǎn)品將具有強(qiáng)勁市場承接力； ?眾多資金