某大廈商業(yè)項目策略提案-文庫吧在線文庫
【正文】 三元酒家、古來今、沙縣小吃、廣源海鮮城、東方海鮮樓、華昌海鮮樓、味之源、烏江活魚、舉人爺、美景餅坊等中西飲食一應俱全 賓館 安軒賓館、紅嶺賓館 娛樂 豪門夜總會、鳳凰臺桑拿、盛泉桑拿、金色年華桑拿、指禪美容院、名仕休閑會所（主要功能為桑拿浴足、中西名菜、棋牌、會議飯局等） 西餐廳 名典咖啡語茶、西典咖啡語茶 茶藝館 紅月亮茶藝館、靜頤茶館 商服 民潤市場、歲寶百貨、華潤超市、富安娜床上用品、千色店、 7eleve便利店 公園 荔枝公園、人民公園 市場調(diào)查 寶安南片區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)小結 1）項目周邊業(yè)態(tài)分布： A、以餐飲、娛樂、銀行、證券、商服為主，以其它生活必備配套（包括醫(yī)療、學校、小型藥店等）為輔的業(yè)態(tài)分布。 交通四通八達 ，生活配套、交通配套相當齊全。 租鋪經(jīng)營客戶分析 市場調(diào)查 片區(qū)客戶 客戶特征 客戶以 香港人 為主， 潮州人 為輔，年齡介乎 30至 45之間，經(jīng)營行業(yè)多為美容美發(fā)店，桑拿屋，港式，粵式餐館（如茶餐廳，粵式大排擋等），以滿足本片區(qū)消費為主，一般租賃者就是經(jīng)營者。 商業(yè)優(yōu)勢并不明顯， 銷售環(huán)境不容樂觀 項目定位 整體考慮的思路 差異化定位思路 正確的思路 = 成功的一半 以符合項目所處區(qū)域特征高檔品牌經(jīng)營來吸引消費者，以提升項目整體的形象， 目的： 快速實現(xiàn)商業(yè)價值 服務于商務公寓、提升商務公寓價值 定位思路 項目定位 商務休閑 + 歡樂便利 1． 具有娛樂休閑服務功能； 2． 具備商務功能； 3． 具備寫字樓功能； 主要功能 業(yè)態(tài)劃分建議 商業(yè)模式業(yè)態(tài)分布原則 ? 結合片區(qū)商業(yè)市場特征，充分考慮片區(qū)內(nèi)鋪空置率高的特點 ? 商業(yè)作為公寓配套，主要服務片區(qū)消費人群 . ? 消費人群的特殊性必須放棄常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分原則。且此種營銷模式市場較為新穎，具有一定的銷售風險。 預計返租情況：返租率 8%/年，返租年限： 3年?？紤]到三、四樓作為商鋪寫字樓銷售，參照周邊三、四樓售價情況，建議三樓商鋪均價推算為： 三、四樓均價： 3600~6000元 /平方米 運作模式 直接銷售 A 經(jīng)濟收益 樓層 面積（平方米） 均價 銷售率 收益（萬元） 一樓 352 1800030000 80% ~ 二樓 845 600010000 100% 507~845 三、四樓 1816 36006000 90% ~ 項目商業(yè)采用直接銷售的方式，發(fā)展商收益初算如下： 合計總收益約為： 2200萬元 先租后售 運作模式 —— 一樓分割街鋪銷售 二、三、四樓整體出租、小面積出售 整體引進品牌商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，再分割成小面積鋪位出售，采用租、售相結合的方式進行，充分保證了長期與短期回報的協(xié)調(diào)性； 中原建議：公寓銷售之前可以進行對二、三、四樓進行招租，招入品牌休閑娛樂業(yè)進駐。
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