【正文】 守的估計(jì)，預(yù)計(jì)實(shí)際群體數(shù)量將比該數(shù)量上升 10%— 20% 。 供不應(yīng)求 客戶需要怎樣的產(chǎn)品 龍崗街道辦 坪地街道辦 坑梓街道辦 坪山街道辦 橫崗街道辦 西湖苑 風(fēng)華苑 泰富華庭 東方威尼斯 金田風(fēng)華苑 ?占地面積 :33377㎡ ?建筑面積 :73600㎡ （商業(yè)、住宅和酒店式公寓） ?容 積 率： ?總戶數(shù)：住宅 216戶 公寓 200戶 金田風(fēng)華苑 產(chǎn)品介紹： 商業(yè) ㎡ ，含集中商業(yè)和 100間街鋪（ 39～ 201㎡ ） 公寓 ㎡ ， 1棟 12層和 19層組合而成。 ?住宅尚未 銷(xiāo)售。 坪地第一個(gè)住宅項(xiàng)目，檔次較高 戶型 面積 套數(shù) 比例 3房 1 114 36 31% 4房 126 54 44% 5房 135 19 15% 復(fù)式 170 5 10% 東方威尼斯花園 ? 坪山首個(gè)住宅小區(qū)， 400套單位，規(guī)模中等。 ? 整體園林以中心水景為主題。 走量，并一定程度回避競(jìng)爭(zhēng) 適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì) 變小：面向更廣的客戶群，降總價(jià) 變大：抓住相對(duì)高端的客戶，提升單價(jià) 市場(chǎng)在變化 競(jìng)爭(zhēng)較激烈 潛在消費(fèi)者支持 3） 補(bǔ)缺市場(chǎng) 抓與目前客戶群體或購(gòu)房目的完全不同需求。 戶型 面積 比例 客戶群體 2房 70 5% 企業(yè)中高層管理人員，長(zhǎng)期在坑梓工作，需要居住方便舒適，不愿意居住公司房和農(nóng)民房， 私營(yíng)業(yè)主，用改善居住條件，或者商務(wù)用途。 160 10% 復(fù)式 180 —— 高檔居家大社區(qū) 住宅價(jià)格預(yù)測(cè) 坪山商品房歷年銷(xiāo)售價(jià)格 / 面積圖03 . 2 90 . 9 31 . 8 83492280025190123456782023 2023 2023 2023 年份萬(wàn)平米05001000150020232500300035004000元 / 平米住宅銷(xiāo)售面積 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 從以上數(shù)據(jù)可以看出，坪山房地產(chǎn)雖然起步較晚，但是發(fā)展速度較快，銷(xiāo)售價(jià)格從 2023年到 2023年分別增長(zhǎng)了 11%， 25%。 ?商業(yè)普遍檔次不高，超市消費(fèi)多以廉價(jià)生活日用品，以及食品類(lèi)為主。 ?由管理公司進(jìn)行整體統(tǒng)一招商，控制業(yè)態(tài)。 ? 商鋪層高 ，實(shí)用率 90%。 ?項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境改善。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 10:19:34 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/24 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/242023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1比不了得就不比，得不到的就不要。 地塊周邊臨路，景觀資源較少，主要依靠社區(qū)內(nèi)部園林景觀，不宜過(guò)高。 金田風(fēng)華苑 置業(yè)用途 客戶來(lái)源 商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)基礎(chǔ) ?本項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)?；? ? 集中商業(yè)規(guī)劃為 2 坑梓商業(yè)概況小結(jié) 坑梓缺乏中高檔消費(fèi)和綜合性商業(yè) 坑梓用地規(guī)劃（ 2023— 2023） 深汕高速 深汕公路 商業(yè)定位 定位考慮方向 ?長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，結(jié)合坑梓及項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展。 ?坑梓傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域集中在南區(qū)域，北區(qū)則主要是工業(yè)廠區(qū)和農(nóng)民房居住區(qū)。 130 20% 經(jīng)濟(jì)能力較好的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、原居民。 周邊區(qū)域投資客戶（坪山、龍崗、深圳） 2房 60 50% 企業(yè)中層、高層管理人員，私營(yíng)業(yè)主，階段性居住， 企業(yè)購(gòu)買(mǎi)、商務(wù)用途。 戶型 面積 套數(shù) 比例 2房 89 75 36% 3房 110 107 51% 4房 125— 135 25 % 復(fù)式 160 4 % 區(qū)域 項(xiàng)目 戶型 面積 比例 規(guī)劃層數(shù) 坪山 東方威尼斯 2房 80— 83㎡ 21% 6層、 12層 小 3房 81 ㎡ 8% 3房 96— 114 ㎡ 56% 4房 120— 125 ㎡ 10% 泰富華庭 2房 89 ㎡ 36% 11層、 12層 3房 110 ㎡ 51% 4房 125— 135 ㎡ 1。 ? 購(gòu)買(mǎi)客戶主要為本地人（客家人較多），其次為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管。 銷(xiāo)售： 05年 6月第一批 72套專(zhuān)家公寓， 4個(gè)月銷(xiāo)售完畢。 ?06年 1月 11日推出 1＃、 3＃、 4＃的 72間商鋪， 06年 5月推出 2＃商鋪、均價(jià) 15000元 /㎡ 。 可以看到，僅目前的人口結(jié)構(gòu)，按照比較保守的估計(jì)，就將有近3800批地潛在客戶，其實(shí)際數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)在 4000批以上。 ?有改善居住環(huán)境的需求，已經(jīng)有少量人購(gòu)買(mǎi)龍崗中心城的高檔物業(yè)。 私營(yíng)業(yè)主 ?目前坑梓各類(lèi)法人企業(yè)近 300多家。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 尋找我們的客戶 我們的客戶 總?cè)丝?15萬(wàn)人，其中本地戶籍人口 本地居民 （原居民、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員） 企業(yè)員工 私營(yíng)業(yè)主 ＋ 坑梓主要人口構(gòu)成 ＋ 本地居民 ?戶籍人數(shù)約在 ，戶數(shù)近 3000戶。 ? “ 南坪快速路 ”、 橫坪公路 改擴(kuò)建、沙灣連接大工業(yè)區(qū)寶荷路段的 沙荷路 、正在施工中的 深惠路 、 沿海高速公路 等對(duì)坑梓房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)得最為直接。 ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快提升步伐 。 ?長(zhǎng)期以來(lái)以工業(yè)為主的發(fā)展模式， 19年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展為零。 ?目前小高層銷(xiāo)售價(jià)格為 4200元左右。 坪山房地產(chǎn)概況 ?長(zhǎng)期以工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展速度較快。但同時(shí)也具有 10000元 /平米的產(chǎn)品，區(qū)域可塑空間較大。 ?各大品牌開(kāi)發(fā)商云集（招商、天健等）。 ? 2用地面積 —— ㎡ ，可用占地 18500 ㎡ 。 龍崗街道辦 坪地街道辦 坑梓街道辦 坪山街道辦 橫崗街道辦 坑梓用地現(xiàn)狀 —— 從上可以看到，目前用地主要有 4類(lèi)： 工業(yè)用地：占到坑梓已用地的 70% ，用量最大。 生活配套 ：坑梓配套設(shè)施較為成熟，中行、農(nóng)行在內(nèi)的金融、保險(xiǎn)、商貿(mào)服務(wù)等 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。是深圳市東北部的工業(yè)重鎮(zhèn)。 交通狀況 ：坑梓交通發(fā)達(dá)， 深汕高速、深汕公路 橫貫全鎮(zhèn)， 周邊有機(jī)荷高速、惠 深高速和惠鹽高速，鎮(zhèn)內(nèi)已實(shí)現(xiàn)村村通道路 。另外還有其他大型工業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。 ? 項(xiàng)目性質(zhì)：舊城改造。 有較多土地儲(chǔ)備，可持續(xù)性發(fā)展。 ?高起點(diǎn)規(guī)劃，片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。目前的客戶有部分是龍崗、淡水、坪山、坑梓、東莞、關(guān)內(nèi)以及香港客戶。 ?從規(guī)劃的角度看，坪山深圳是 7大住宅配套區(qū)之一， 片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景較好 ； （ 《 深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2023－ 05） 》 ，全市重點(diǎn)配套建設(shè)后海、橫崗、龍崗、坪山、新安、光明、龍華七大居住區(qū)。 ?從發(fā)展前景來(lái)看，深圳特區(qū)外 8大組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃草案公布后，坪地正式被納入到龍崗中心組團(tuán)中去，作為東部發(fā)展州綜合服務(wù)中心的一部分